郑华：上海年轻人每月房租占支出比例达40%多

　　新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。上海地产·城方执行董事、CEO郑华出席并演讲。

　　郑华透露，上海年轻人每月房租占支出比例达40%多，北京将近52%。

　　以下为演讲实录：

　　郑华：非常荣幸，感谢胡会长包括柳佳前面做的引言。从上次在北京到这次，可能大家也度过了一个兴奋点到参与度的过程。我们跟魔方公司交流的也特别多，像魔方能够在中国租赁住房市场走了十年，我感到非常的敬佩。

　　因为每一次跟大家分享希望有一些新的思考，城方作为一个从创办到正式成立也就是两年左右的一家新公司，靠着国企和政府的支持走到今天。我们除了业务方面以外可能在策略和经济导向有我们的一些思考，所以今天我们把最新的一个未来战略跟大家分享一下。这个题目叫“新经济环境下的租赁住房城方之思考”。

　　其实就一个关键词：订阅经济的时代已经来临。大家以前听过各种各样的经济，中国从原来的开发性房地产走向持有性房地产，它是一个经济的主脉络的变化。最近我们跟很多的美国学者、欧洲学者也在探讨中国经济走势的时候，发现在美国30年前已经有经济学家在研究所谓的定制经济。大家看到的现在的“工业4.0”就是定制经济的一种表现，但是现在的一种新的提法叫“订阅经济”。

　　订阅经济是什么意思？它是和共享经济并列的两种形式，是在社会冗余前提下形成高效的资源互换，只有当社会冗余才有可能。订阅经济是基于使用权存在的，如果大家把产权放弃，愿意用使用权使用来获得永久服务的话，这就是订阅经济。

　　这两个经济伴随着中国的经济发展到今天其实都有了整个社会的基础，第一，中国经过这么多年的发展，物质、生产力、劳动产品都有一定的冗余。就像上海市政府非常多的领导在论坛交流当中也说，上海现在是2500万常住人口，流动性人口差不多在600万至800万。但是晚上没有很多人露宿街头，说明上海的老百姓不管是居住的还是流动的都有房子住。那么，如果是在这样子的一个经济体下，为什么我们还要在上海五年内还要新建70万套的租赁住房，还要社会统筹五年内差不多也要达到200至300万套租赁住房。为什么？不符合经济逻辑，供需已平衡为什么还要做？

　　不是这样的，是因为存在两种经济的作用，一种就是共享。我们现在有很多的房子并没有被高效使用，很多人都是投资人。第二种，很多人还是希望拥有房子，但是并不用。但是我们租赁住房实际推动的是共享和订阅。希望大家不是说不拥有房子，而是在一定时间内更愿意用获取使用来使得自己拥有这套服务。订阅经济有几个前提，一个是社会资源丰富，第二个是在整个的社会化当中，我们新一代的90后和00后会拥有这件事，如果你可以长期使用，稳定使用才会产生这样的经济现象。

　　有一本书叫《必然》，如果你已经使用了，为什么还要一定占有？这其实跟我们租房子道理一样，像魔方、城方，包括很多的公寓好像特别多，至少我们这些大的，原则是租客跟我们长期协议，也是非常健康，付款也没有问题，那我为什么要赶走你。所以在这种前提下，其实使用比占有更高效，更舒适。

　　举一个简单的例子，在日本的租赁车，特别是长期租赁车已经成为一种很简单的一种方式，当然在美国、日本车辆的价格比我们低很多。举这么一个例子，租一辆雷克萨斯，中国可能卖的比较贵，可能7、80万，在日本可能4、50万就买到了。他租一辆车用四五年，成本比我们买一的辆高。但是为什么那么多日本的白领年轻人租一辆车，特别是在日本不同城市打拼的金领、白领更愿意租车，而不愿意买车？因为他可以经常换，但是他要的就是丰田旗下最高端的雷克萨斯的带车，带司机服务，而不是我要买一辆车，还要雇一个司机，我天天还要想着这个车怎么保险，怎么维修，还要想着这个司机到底听不听话，这就是订阅经济。毋庸置疑，我们的租赁住房或者是长租公寓就是解决你的居住问题，但是是通过使用权的形式，而不是通过产权形式。

　　这里有几个关键词，第一个，如果我们想做这个事，必须要强调客户主权。如果让人觉得房东很厉害，房东可以随时赶你走，我觉得所有人来租你的房子的时候，他会觉得不安定。所以在法律协议上应该更多保护的是租客权益，如果你的租客权益已经强大到能够跟买一个房一样，那你为什么还要买房，你可以用每个月很好的流现金流来解决你长期的发展问题，你可以把你更多的精力资源用到生活、享受、职业发展、投资上去，你可以干非常多你想干的事，所以这就是订阅经济的优点。

　　第二，客户主权。你投资一个房子800万进去，每年付利息，你的资产是正常的，但是你如果把经济反过来想成我们的服务，我们的服务每年增长2%，它的增长是从房租的各种各样的使用权服务，每年都是按照各自的增长率来增长的，所以它正一个负利增长，所以这是一个巨大的产能。

　　第三，复利思维。

　　第四，订阅循环。和买断不同，定可以长期持续循环的价值交换，以企业和订阅用户的双向承诺为纽带基于时间线的订阅服务和经收入的价值交换循环。我们很多行当在你拿到一个承诺，拿到一个固定收入之后，可能这个工作在长租公寓就结束了，你就进入了一个现金增长，而且还是一个行业很苦恼的一个不正行当。但是不是这样的，这个行业有非常多可以做的事情，第一你有一个承诺，第二你有固定的收入，可以支持你做非常多的事情。

　　第五个不讲了，第六个关键词：单一客户经济性。你可能只看到了他单一的交给你的房租，但是你有没有看到他给他女朋友花了那么多钱，跟你有关系吗？看上去没有关系，他可能很多的服务，比如说被淘宝、饿了么赚去了他的钱。这跟你没有关系，但是你要知道一个月的房租，在上海的年轻人当中每个月的支出占比是非常高的，上海现在基本上在40%多，不到50%。可能北京都快52%了，很高。你拿52%去其他捆一个一个100块钱，200块钱的消费是非常容易的，只是大家对这个事情有无认知。

　　第二个关键点是客户流失，所有的行业经营当中都会遇到一个恶梦，就比如饿了么，你吃了一个餐说不好，就不用了。淘宝的购物不满意也不用了。你有非常多的选择，但是你租了一套房，一签签了一年住进来，你说你明天就可以不用吗，不会不用的。所以在租赁业的消费点远远比其他行业高很多，所以你要利用你的流失率来控制你的消费增长。

　　关键词八，数据智能。你就是一个管房子的，你就是一个借了人家房子天天愁着房子借不掉，还要还房东钱的二房东。你根本没有可能性把所有事情都干了，所以必须数据化智能化管理，所以我们也非常高兴的看到有非常非常多的租赁行业企业在信息化、智能化、数据华化上做了大量的工作，但是这些工作只服务了租房，非常可惜，其实这当中可以干很多事情。

　　我总结一下，订阅思维这件事有几个观点：

　　第一，订阅经济模式具有使用权的属性，与租赁住房属性相同。

　　第二，它是一个客户服务，要更多的注重客户感受，重视客户主权，而应该比较低调的中的房东。

　　第三，订阅经济是一种循环往复的过程，大捆小，小捆大，它是复利的。

　　第四，订阅经济本身必须要有智能化、信息化各种各样的推动，才能把大和小相互之间联系在一起，才有可能形成租赁住房的产业群来为所有的租客服务。

　　再简单回顾一下，刚刚是一些理论部分。我们看看城方的实践，第一个，大家对中国的住房体制得有认知，第一个我们干的这件事就是在在租赁使用权的业务版块里面，我们租赁业不在产权的分类里面。

　　第二，在整个国家政策下，大家都在大力推动这件事。上次在北京我也讲过，大家理解如果中国的房地产增速，中国的房屋租金的增速如果有一定的降幅，我不是说它不涨，我只是说原来可能每年7%，8%，像北京每年涨到了15%。当它增长率减少的时候，会带房地产消费业增长，会逼到消费业里面去，但是逼过去的钱是我们租赁的人赚来的还是最后淘宝赚了？其实我们至少跟淘宝一起赚。所以按照这样一个基本基数算的话，如果增幅减少的时候，杠杆算出来将近有800亿左右的消费额增长。

　　第三，租赁行业要算一本帐，一套60平房子到底要投多少钱，一万块钱地价，5000块钱土建费用，3000块钱的精装修费用。一般这5000块钱的费用建一个房子只投一次，但这里面的装修，里面25%的服务，里面日常的电费加在一起差不多是270万，相比是1：3，但实际上是1：5至1：8，所以在这个生意上大家可能关注的是到底什么那个户型、建设、租金投入。还是长期运营性投入还是长期生意。所以我们更关注的是“5”“8”的生意，不太希望关注“1”的生意。所以可以看到对于城方来说，我们的社区的初期投入的标准要远远高过行业，这也是我们对于“1”，我们觉得多投一点没有关系，但是我们对于那个“8”是不是能够省一点。

　　我们城方系统里面做了两个：生活、发展。为什么做这两个？因为我们在上海打造职住平衡社区。如果一个年轻人在上海只租了一套房，但是没有工作的话他是不可能在你这里生活长远的，他可能只能制服呢的房租。为什么？因为他支付房租是为了找工作，那么你就没有订阅经济，因为他只付了你房租，其他的东西都没有。只有让他在你这里边生活的好，除了付你房租以外还可以吃喝玩乐睡，在这个前提下他才会产生订阅经济。所以，我们更关注在社区里面的人的生活，还有特别关注年轻人在社区里面的发展，只有他今天一万块钱，明天涨到两万，后天涨到十万块钱，那么我们的生意就来，但是他还不能走。

　　这个是我们4+6的单元版块，我就不细讲了，我就介绍两个。

　　第一，我们有一个轻奢类的客厅，有咖啡什么的，很多业界都做，只是没有我们做的极致，我们是100%自有员工，我们是100%自有经营，我们连咖啡都自己买，星巴克的咖啡成本2块钱，我们咖啡成本4块钱，因为我们是用的它原来的供应商，因为它原来的供应商比现在好很多。除了这个以外我们还做了城方完整的一套24K无人零售系统，我们现在自己开通的有自助洗衣版块，这些我们都是自营的。我们所有的服务项目都是付费的，如果你要做这个如果是打在房租里面的就不是订阅经济了，更多是更多的组合在一起的一个合约，这个合约是长期的。

　　这个是我们的合作伙伴，当然希望有更多的合作伙伴加入到城方的系统来。这个是沃勒信息化系统，我们跟阿里云做了完整的信息化系统，我们除了房屋租赁平台还有社区的管理平台，当然这两个我们在行业中不算最好，但是我们有两个比别人多，第一，我们有五自己完整的线上零售系统，还有自己的办公服务系统。所在城方的系统中基本可以解决生活体验和就业问题。

　　这个是城方app X方。这个是沃勒客户系统，我们认为G是客户，有C和c，大家有兴趣的话可以进去分享。

　　我们希望乐观提升客户的黏性，这个黏性是希望他把所有的消费都留在我的房子里。以订阅模式运行逻辑提供城市租住权服务，我们希望你签的五年是出租权服务，而不是居住服务。如果你把五年签给我，我给你一个固定的折扣，我们现在在上海十个区任意地点居住，今天想住在长宁，明天谈个恋爱想住浦东，你只要把你的东西委托给我，我帮你搬到浦东的房子里面去就可以了。当然如果是这样，这才叫租赁生活。年轻人，所有希望租房子的人谁不愿意享受上海各个地方的繁华，最后觉得你在上海真正要安居的时候，把前面挣到的钱在上海把房子买了，不想现在天天背着房债，累的不得了。

　　最后讲讲我们的企业愿景：让更多人安居都市宜居生活。我们希望大家不是在上海一线城市，在全国各地年轻人只拥有一张床，而是希望大家度过美好的生活，谢谢大家！

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