朗诗寓总经理：单店模式在长租公寓领域较难成功

　　新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。朗诗集团朗诗寓总经理章林出席并演讲。

　　以下为演讲实录：

　　章林：谢谢大家！这个题目叫做长跑思考，我们看看今天的会场，刚才我跟郑总开玩笑，如果放在去年上半年的话，说不定这个会场还要加座位。实际上看今天的参会人数，可以看出2018年下半年开始这个行业会面临很多很多的问题，这个问题会导致这个行业从2016年开始升温，2017年过热，2018年使理性的经营者有一些净心的感觉，到2018年底有一些冷。所以今天在座的对这个行业应该都是真爱和一些思考。

　　我们在朗诗寓这个长租公寓上面的布局是我们的主航道业务，在这样一个市场环境下怎么做呢，所以我的演讲主题叫长跑思考。讲到长跑，对一个业务要长跑的话，首先要知道它的战略定位以及对这个行业是怎么看的，在对这个行业态势的分析之下要制定整个企业的发展节奏。

　　从我们的角度而言，长租公寓业务是“彼岸市场”，“此岸市场”。我们之前专注的是售卖绿色科技住宅，但是随着国家的政策导向，租售并举，房住不炒，以及美国、欧洲国家过来的一些经验，其实城市的年轻人包括很多的商务人群在一些核心城市居住，除了买房子以外，其实租房子也是一个解决方案，所以这个市场是存在的。我们企业是想构架一个“此岸市场”和“彼岸市场”的两个定位。

　　我们朗诗进入这个行业，相比于魔方、城方这些先行者比较晚，我们2016年底在筹备这个业务，2017年春节后才开始进入这个业务。虽然说那个市场已经开始比较热了，但是当时不管我们内部还是对外发声，我们认为这个行业站在2017年初的时点上，我们当时叫三大论：今天是政策风口，明天一定血流成河，后天一定收获果实。

　　哪怕当时的资本涌入，只是我们没有想到这个切换来的比我们想象中快一些，我们原来理解第一阶段到第二阶段切换需要三年左右的时间，但是我们看到这个切换是在一瞬间，从基本上2018年8月份前后就是一个比较大的分水岭。现在我们已经不知不觉进入到“明天模式”了。匹配这三个阶段，我们作为一个企业而言，不光是朗诗寓，我觉得我们的行业企业而言，匹配于这样一个行业周期的话应该是有不同的策略。在风口期当然要抓住时间窗口，形成规模化的品牌优势，因为在这个行业里面没有规模还是不行的，一个小而美的企业做单店的模式在这个行业里面还是比较难，还是要做一个规模化的集团化的公司，不管以后对它分摊成本或者是之后更轻盈的，全面式的方式推进业务是必不可少。

　　在洗牌期要回归本源，围绕行业要素去比拼综合实力。对于企业而言这个时期要成为整合者，而不是被整合者，因为在洗牌期企业大量的数量会减少，头部企业会涌现出来，当然也会有小而美企业在它的局部市场里面有一席之地。

　　穿越了这个周期之后会进入如收获期。对于远景的预期我们还是非常好的，否则也不会做这个坚持。

　　刚才讲的是对于一个行业的判断，放到企业本身而言来讲，朗诗寓应该来说我们在风口期，这个风口期对于我们而言并不差，2017年春节之外到2018年下半年这个时间我们更多是依托于企业优势，把我们的短板补齐，依靠这样的战略和协同，我们更多聚焦在核心的主要城市。其中我们有7个城市：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州6这样一些城市的长租公寓行业更加有穿越周期的能力。我们的房量有18000间。这个稳定房量是什么意思？就是这个房子物业交界数签订的那一天起算一天，我们做到了95%的出租率。作为房企而言，它产品的能力和质量、效果把握方面的能力也会比较强，这块我们也有比较好的议价能力。

　　到了洗牌期要做什么事情呢？还围绕着行业要素，这个行业有什么要素呢？我们从战略经营的角度来说，我们理解这个行业有四要素：房源、产品、运营、资金。2018年上年大家拼的是一头一尾，一个房源，一个资金，但是讲产品的人很少，讲运营的人很少，这两块虽然在这个行业里面发展了很多年，但是有些企业并没有形成差异化的优势。所以我们认为到了洗牌期就不能偏科，各个方面都要进步，你的业务还要做好，你的房源越要做好，你的运营也要做好，你的“血液”不能断，必须要有资金，什么样的资金决定了你的业务的节奏速度，用力过猛或者是停滞不前都会有问题。所以这是战略比拼上我们的一个定义。

　　业务模式创新上，很多同行都做了探索，我们也在积极学习借鉴。回到朗诗寓自己的业务上，我们的业务模式的创新理解是：1．以二房东模式为切入点，因为它有利有弊，利是能够迅速的把这个体系、能力、团队建起来，这是它的重要使命。2．积极发展轻重结合业务。3．跟政府，包括跟平台公司、央企、国企大型的租赁社区合作。就是上面这个图示的一样，以我们的理解，到目前迄今为止行业里面最大的一个租赁社区会即将在今年比较快的时间落地，在杭州。4．纯轻委托管理模式。5．行业收并购。6．与高校、企业等联合开发运营。7．产业链能力输出。其实这个项目从运营角度出发到产品设计、成本配置考虑其实在这之前都要进行思考，这块我们也是在努力探索产业链能力的输出。

　　我们的产品优势是基于用户体验的差异化产品优势。回到我们这里，在这个框架之下首先要做的是对住在里面的客户，我们对于诗友（朗诗寓客户）健康的负责。为什么是负责呢？因为这跟我们集团的基因有关：绿色、科技，以绿色建筑作为在这个行业里面的追求。所以我们成立之初开始对室内健康的品质控制是有严格要求的，有严格的控制、验收检验、过程管控，确保安全底线。我们的租金在全国拉平的话是在3000多，对于这个租金的顾客他们是想对生活有一定的要求，所以我们兼顾了美学与实用的设计。我们的价格要和用户的支付能力匹配。还有就是把房企出身的优势充分发挥出来，就是产品标准化、全面项目管理、供应链建设这块让我们的成本尽量的可控优化，能够给市场提供更具备性价比的产品。

　　我们叫做运营方，我们要数字化驱动业务，这实际上是我们运营的一条主线，运营的常规动作要做，但是随着业务规模越来越大，城市布局越来越广，这个时候数字化的建设其实是这块的重中之重。数字的营销体系、运营管理体系、通过数字化把社区活动体系串联，包括场景化增值服务体系线上线下结合，要在这块打造核心竞争力的一个重要抓手。

　　其实做什么事情，钱很重要，这是一个企业的血液。第一，要仔细的分析自己的实力，一方面自己的造血能力要增强，随着业务规模增大，租金的回款、增值服务的汇款这块必须要有良性的自身造血能力。第二，各自的企业所备考的集团的坚定支持必不可少。

　　第二块，合作，强强联手，这一定是跟实力企业战略互补协作，如果大家都是同质性，大家想做的事情是一样的，你的能力和他的能力是重叠，这样是非常难做的。所以我们要实力互补，我们朗诗寓也在做非常多的探索。

　　第三，和金融机构开展多种类型合作，这是必不可少的。

　　第四，资产证券化工具需要好好用，因为现在的社会在这块的使用场景，资本市场的力量要把它用足。朗诗寓在2017年底和平安、信托就在基金方面就有深入的合作，比如说我们和平安不动产做了100亿第一期的长租公寓基金。2018年底我们就把中国第一单合作型的长租公寓的类REITs发行的，50万的储价规模。2019年3月，我们这个REITs计划中的第一单产品在上海张扬北路的项目资产包发行上市了，非常高的利率，也有非常高的信用评级。这样可以利用REITs在长租公寓重资产的方面形成一个很好的闭环，而且非常快。我们后续的第二个项目，在9月初在南京也要落地，后续在上海等等一些核心城市这块的业务也会迅速的展开。包括我们的ABS也是在上交所房企性长租公寓里面，第一个权益型的ABS发行出来了。类似这样的金融资产，包括跟银行端的供应链方面的合作其实都可以帮助一个长跑的选手可以在自己做好自己的同时，能够在能量方面有很好的保障。

　　因为时间有限，我们就花这点时间跟大家汇报一下朗诗寓、朗诗集团对于长租长跑的一些思考。

　　谢谢大家！

　　新浪声明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。

责任编辑：梁斌 SF055