佳兆业“渡劫”：销量暴跌年报难产，拟出售上海总部大楼等资产

　　时间财经

　　因未及时披露年报，佳兆业被监管部门责令改正。

　　6月28日，中国证监会深圳监管局官网披露，深圳证监局决定对佳兆业集团（深圳）有限公司（下称“深圳佳兆业”），采取责令改正的监管措施。

　　决定书显示，经查，深圳佳兆业作为公司债券发行人，未按规定及时披露2021年年度报告，违反了《公司债券发行与交易管理办法》第四条、第五十条、第五十一条第一款的规定。

　　次日，佳兆业集团在港交所发布《复牌指引及最新消息》表示，企业年报未按时披露是因为疫情。据佳兆业集团公告，由于3月一波新冠肺炎疫情暴发导致公司总部须强制封锁，以及深圳随后实行全市封锁，审核程序有所延迟。公司于2022年6月27日宣布更换核数师，正与新任核数师厘定审核时间表。

　　今年4月1日，佳兆业集团发布停牌公告，暂停买卖。公告称，佳兆业集团于2022年3月22日延迟刊发截至2021年12月31日止的年度业绩公告。应公司要求，其股份自2022年4月1日（星期五）上午9时起正式暂停买卖，以待刊发截至2021年12月31日止的年度业绩公告。

　　在《复牌指引及最新消息》公告中，佳兆业集团也表示，公司股份将继续暂停买卖。而在复牌指引之外，联交所进一步表示，若公司情况发生变化，可能会修改或补充复牌指引。

　　针对此事，佳兆业集团对时间财经表示，公司高度重视深圳证监局出具的相关监管措施，将切实整改，积极落实，加快年报审计编制工作进度，履行信息法定披露义务。

　　临阵换帅：五年更换四任首席财务官

　　虽将延迟披露年报归因于疫情，但佳兆业集团却在一周内先后换掉了核数师和首席财务官。

　　6月20日，佳兆业集团公告表示，吴建新已辞任首席财务官，由罗婷婷接任。据悉，罗婷婷是佳兆业近五年来的第四任首席财务官。而在吴建新之前，分管融资和营销的两位佳兆业高管已于今年4月离职。

　　紧接着，佳兆业集团又换掉了外部负责年报的审计机构。6月27日，佳兆业集团再发公告表示，公司尚未能够与致同（香港）会计师事务所有限公司就双方接受的时间表达成协定，以就2021年度业绩完成审核。

　　根据董事会建议，致同已辞任公司核数师，自2022年6月27日起生效。同时，公司议决委任开元信德会计师事务所有限公司为公司新核数师，以填补致同辞任后之临时空缺，任期直至公司来届股东周年大会结束为止。

　　在年报已经延迟披露情况下，接连更换关键财务人员，是否会影响佳兆业集团年报披露进展？

　　对此，IPG中国首席经济学家柏文喜对时间财经表示：“可能会进一步导致企业年报披露难的问题。不过，在同样疫情之下，事实是大多数上市公司依然按期公布了年报。”

　　流动性危机：有息负债逾1200亿

　　实际上，在佳兆业集团年报延迟披露一事背后，市场更多的声音仍围绕着其流动性危机问题。

　　公开资料显示，佳兆业集团成立于1999年，2009年12月在港交所上市，有“旧改之王”之称。集团旗下拥有佳兆业集团、佳兆业美好、佳兆业健康、佳兆业资本、佳云科技等多家上市平台。

　　在迈向千亿房企的过程中，佳兆业同样出现了高负债问题。梳理年报发现，2016-2019年，佳兆业的净负债率分别为308%、300%、236%和144%。随后的2020年，佳兆业实现合约销售1068.96亿元，正式迈入千亿阵营，净负债率仍高达97.9%。

　　不过，以三道红线的标准，2020年底仍为“黄档”的佳兆业，在随后半年时间便实现了三项指标全部达标。佳兆业集团2021年半年报显示，佳兆业集团资产负债率为74.48%，净负债率也较期初下降2.4个百分点至93.7%，现金短债比（剔除受限制现金）为1.53倍，从2020底的“黄档”降至“绿档”。

　　与此同时，截至2021年上半年末，公司负债总额2376.62亿元。其中，有息负债1237.78亿元，有息负债中250.17亿需要在一年内偿还，占比20.2%；283.18亿元需在一年至两年内偿还，680.95亿在两年到五年内偿还，23.47亿元五年后偿还。

　　在去年这份中报发布后，佳兆业集团管理层也曾表示，有充足的信心和实力完成全年1300亿元销售目标。但随着5个月后，佳兆业集团的流动性危机被“引爆”，这1300亿的销售目标伴随着年报的“难产”似乎显得更加艰难。

　　买家信心受挫：前五月销售额暴跌86%

　　2021年11月4日，近500名理财产品投资人聚集于深圳市罗湖区友谊酒店，就佳兆业集团锦恒财富127亿元的兑付，与佳兆业集团总裁麦帆等管理层展开协商。彼时，佳兆业行政总裁麦帆曾表示，过去一年，佳兆业在经营上确实遇到困难，之前一直坚持完成对金融机构、合作方、财富产品的兑付，不过从10月29日开始，佳兆业遭遇了“阶段性的难以为继”，因此无法给投资者兑付应有的本息。

　　兑付事件也捅破了佳兆业资金流动性紧张的窗户纸，更多债务问题浮出水面。2021年12月20日，佳兆业集团又披露4项已经违约的优先票据，未偿还本金额约117.8亿美元。

　　对此，柏文喜也对时间财经表示，造成佳兆业流动性危机的主要原因是企业在原有高杠杆推动下高周转发展模式造成了太高的负债规模与负债率，而楼市快速下行又使得企业现金流压力骤然提升，“之后的融资困境，也是由于流动性危机引发并相互螺旋式推高所致。”

　　债务违约频发背景下，佳兆业集团营运也受到影响。公告显示，佳兆业集团2021年10月的合约销售额为81.95亿元，次月则跌至10.06亿元，出现大幅下滑。对此，佳兆业集团曾表示，“虽集团于常业务过程中继续开发及销售物业，但潜在物业买家的信心于十二月仍受挫”。去年11月以来，佳兆业集团已停止披露相关营运数据。不过，据第三方机构克而瑞数据，2022年1至5月，佳兆业实现合约销售金额81.2亿元，较2021年同期的579亿元下滑86%。

　　而整体来看，2021年1-11月，佳兆业总合约销售额约为967.5亿元，如以其1300亿元的销售目标来看，去年前11个月，佳兆业完成年度目标约74.4%。

　　卖楼自救：拟出售上海总部大楼等资产

　　债务压顶下，佳兆业集团正不断处置资产，其中甚至包括其上海总部大楼。

　　6月20日，上海中谷物流股份有限公司发布关于全资子公司拟收购上海赢湾兆业房地产有限公司（下称“上海赢湾”）100%股权的公告。上海赢湾100%股权交易对价不超过29亿元，最终的交易价格还须根据谈判结果确定。

　　据悉，上海赢湾的主要资产为上海佳兆业金融中心，本次收购完成后，上海赢湾将成为中谷物流的全资孙公司，该公司将间接持有上海佳兆业金融中心全部产权，其计划将上海佳兆业金融中心部分区域作为办公用房使用。

　　公开资料显示，上海佳兆业金融中心是佳兆业集团在上海的总部大楼，项目总建筑面积约为77000平方米，其中办公建筑面积约为47000平方米，总高16层。佳兆业在2013年5月以15.05亿元的价格摘得项目所在地块，直到2020年下半年正式建成开业，建设过程历时近5年。

　　除拟出售总部大楼外，近日，佳兆业已经将位于其大本营深圳的东角头项目、金沙湾国际乐园项目相应股权，悉数转让至信托公司名下。如按佳兆业去年披露的处置清单所提，这两个项目权益货值逾400亿元。

　　天眼查资料显示，就在6月21日，佳兆业深圳撤出对外投资，撤出的投资企业为深圳市佳富东部旅游开发有限公司、深圳市兆富德旅游开发有限公司、深圳市佳德美奂旅游开发有限公司，退出前持股均为51%。接盘者为西部信托旗下子公司——深圳市城开信银投资有限公司。而深圳佳富东旅、兆富德旅、佳德美奂旅三家公司是负责开发佳兆业大鹏下沙合营发展项目的项目公司，该项目包括了佳兆业在深圳大鹏的金沙湾国际乐园以及万豪酒店。

图源：天眼查

　　同样在6月21日，深圳市鸿利金融投资控股有限公司（下称“鸿利金融”）99%股权易主，易主之前，佳兆业对鸿利金融的持股比例为25.25%，易主之后，持股比例为1%。而鸿利金融持有深圳市南山区东角头项目35.7%的股权。

　　上述两个项目股权出让，是佳兆业自去年11月出现债务危机后资产处置计划的一部分。据此前佳兆业给出的资产处置方案，佳兆业拟处置的资产以深圳商业地产项目为主，包括南山东角头、福田东山小区、金沙湾国际乐园、深圳金沙湾万豪酒店、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、布吉大都汇大厦、深圳东门道等资产，宗的权益货值超818亿元，对应融资余额超204亿元。

　　而自去年底开始，佳兆业陆续处置的资产还包括两个香港的住宅项目、香港甲级写字楼中环中心38层，回笼资金近30亿港元；广州市卓佳房地产开发有限公司的全部股权，该公司曾于2020年11月购得南沙湾2020NJY-16地块；广州荔湾区海南村旧改项目约49%股权等。

　　最近的《复牌指引及最新消息》公告显示，佳兆业集团债务重组仍无明确信息。佳兆业集团公告称，其一直与顾问合作，已与债权人进行建设性对话以加快制定各方一致同意且保值的解决方案，将适时公布重组计划的最新消息。（时间财经 吴珊）

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责任编辑：李思阳