潮汕“地产二代”梦碎深圳？

　　原标题： 潮汕“地产二代”梦碎深圳？

　　来源：蓝媒汇财经

　　作者：蓝忘机

　　编辑：六耳

　　来源：蓝媒汇财经

　　2010年8月4日，对于34岁的潮汕籍地产商郑康豪意义非凡。

　　这一天，他终于摆脱了父亲的影子，靠着与秘鲁籍华人张化冰、张晶父女的合作，拿下深圳老牌企业深国商（000056.SZ）的控制权，后更名为皇庭国际。

　　深国商手里有一张“王牌”——位于深圳会展中心正门对面、福田CBD的皇庭广场项目。当时盯上这块肥肉的，还有马来西亚侨商萧光盛、郑康豪的潮汕老乡黄茂如．．．．．．

　　2021年5月19日，皇庭国际发公告称，由于27.5亿元贷款未还，中信信托向法院申请查封皇庭广场的不动产，查封期限为36个月。

十多年前，皇庭广场让郑康豪“一战成名”；十多年后，皇庭广场又让他负债累累，郑康豪成了法院“被执行人”中的常客。

　　和其他“地产二代”一样，郑康豪也未走出“江山难守”的困境。

　　深圳房地产圈，有一半是潮汕籍老板。

　　上世纪90年代，热浪席卷中国。深圳自打响新中国土地拍卖“第一槌”后，大批潮汕人涌向深圳，开始在这片土地上掘金。

　　出生于广东潮阳神山村的郑世进，从部队工程兵转业，参与了深圳机场、深圳高速路等多项工程建设，被称为深圳早期的“拓荒牛”。

　　1997年，郑世进转行房地产，在深圳福田创办恒浩地产。

　　在他之前，来自广东揭阳的黄茂如，已经靠着父亲早年间在深圳布吉买的地，开发出一个叫茂业城的楼盘，赚到人生第一桶金。

1998年，国内房地产市场受东南亚金融风暴影响大幅降温，政府救市，第一次房地产去库存开始。这一年，郑世进在深圳福田区开发了皇庭系列首个楼盘皇庭居，2栋390间房屋，仅用了3个月就全部售罄。

　　皇庭居开了个好头。此后，郑世进以每两年造一个新楼盘的速度，在福田买地“播种”。

　　2002年，皇庭系列第三个楼盘皇庭世纪诞生。开盘当天，皇庭世纪成交600余套，成交额突破5亿元，这也让恒浩地产一举拿下了深圳当年第四季度销售面积及销售金额双料冠军。 

　　虽然郑世进战绩不俗，但比起黄茂如仍相差甚远。在众多潮汕地产商中，黄茂如算是最早登上富豪榜的大佬之一。

2004年，黄茂如凭借深圳地标“世界金融中心”身价大涨，靠着30亿元财富值登上胡润百富榜第19名，成为外界眼中的“深圳首富”。而当时的“中国首富”是黄茂如、郑世进的潮汕老乡黄光裕，“华人首富”则是出生于广东潮州的李嘉诚。

　　李嘉诚是郑世进儿子郑康豪的偶像，李嘉诚的“育儿经”也被粤系地产商们争相效仿。

　　杨惠妍十几岁时，就被杨国强安排旁听碧桂园（02007.HK）的各种会议；黄维正在茂业系旗下公司任职时，不过20岁出头；朱桔榕出任合生创展（00754.HK）常务副总裁，也才23岁．．．．．．

　　郑康豪从天津大学EMBA毕业后，就被郑世进安排到家族企业历练。直到2005年，29岁的郑康豪才正式入主恒浩地产。

不甘于顶着父辈的光环，郑康豪开始酝酿自己的事业。不过，就像其他自称“创二代”的年轻人一样，郑康豪也未能摆脱父亲的影子。同年，郑康豪成立皇庭地产，开始逐渐组建皇庭集团。

　　两年后，郑康豪从恒浩地产全身而退，开始一门心思搭建自己的“皇庭梦”。郑康豪许愿：“希望能有李嘉诚的百分之一就可以。”

　　皇庭集团创办初期，郑康豪在传统房地产开发领域一直默默无闻。直到2010年8月4日，郑康豪通过受让百利亚太股权入主深国商，拿下位于深圳黄金地段的晶岛国际购物广场项目，这才成为地产圈的焦点。

　　深国商创建于1983年，隶属深圳国资委旗下的特发集团。深圳开放初期，有一半以上的项目都有特发的身影。

　　1996年7月，深国商在深交所上市，成为当时深圳唯一一家零售商业类A+B股上市公司。时任深国商董事长李锦全，和郑世进、黄茂如父亲一样，都曾当过兵。

　　虽然“资历老”，但深国商市值并不高，常年在20亿元左右徘徊。深国商手里最值钱的项目之一，就是晶岛国际购物广场那块地。

　　2002年，深国商通过旗下公司融发投资，以4000万元价格拿下深圳福田一宗面积逾4万平方米的商业用地。按照计划，该项目将于2003年动工，2005年竣工。

晶岛国际购物广场的估值一度高达76亿元，是不少投资者眼中的香饽饽。比如，马来西亚侨商萧光盛、秘鲁籍华人张化冰、茂业商业的黄茂如，还有皇庭集团的郑康豪。

　　2006年6月，萧光盛旗下公司和昌父子增持深国商股票，超过特发集团成为第一大股东。如果不是有人飞到马来，告诉萧光盛被“好兄弟”李锦全绿了，他还觉得“和深国商一直合作很愉快”。

　　2009年4月，和昌父子将其持有的深国商13.7%的股权转让给张化冰的百利投资，张化冰成为深国商实控人。

　　期间，“茂业系”旗下茂业商厦及其一致行动人大华投资分别在A股、B股市场买入深国商股份，悄然成为其第二大股东。

　　举牌深国商期间，黄茂如还向渤海物流（000889.SZ）、商业城（600306.SH）出手，分别购入6.68%、8.63%的股份，此举被外界解读为黄茂如有意整合国内零售业。

　　后来没多久，2010年8月初，百利投资以1.6亿元的价格，将其持有的深国商全部股权卖给了郑康豪掌舵的“皇庭系”。至此，耽搁了近10年的晶岛购物商城项目，才得以重新启动。

“我的性格和深圳几乎一拍即合，那种无数的可能性，那种一定要成功的虎虎生气，那种对新兴事物的求知欲，都让我在深圳这块土地上一一施展。”在郑康豪看来，自己天生就是一个为了激情变革而生的人。

　　只是，入主深国商的第一年，郑康豪就遇到业绩大亏损，2010年，深国商归属净利润-1.66亿元；第二年，郑康豪仍没能扭亏为盈，深国商被戴帽。

　　2013年，晶岛购物商城改名为皇庭广场，于年底正式开业。那一年，深国商的归属净利润达到23.21亿元，同比增长128%。这也是深国商上市以来，业绩最好的一年。

　　皇庭广场成了上市公司的主要利润来源，2014-2016年，皇庭广场的租金及物业管理费收入分别为0.7亿元、2.39亿元、1.9亿元，均占到公司总营收的50%以上。

而另一面，皇庭广场又像是无底洞，需要郑康豪年复一年地“输血”。

　　郑康豪成为皇庭广场“新主人”那一年，为了偿付皇庭广场工程款、项目精装修等，郑康豪旗下公司融发投资曾向渤海信托借款13亿元；次年6月，为了偿还上年度借款，完成皇庭广场项目建设，融发投资又向渤海信托、建行贷款15亿元．．．．．．

　　之后往返循环，借新还旧，融发投资共向近10家金融机构，累计贷款超110亿元。

　　前文提到的皇庭广场被申请查封，就是5年前为偿还农业银行等金融机构贷款，融发投资向中信信托贷款30亿元引发的。

　　事实上，融发投资借新还旧成本极高。2010年宝海信托的贷款，半年以内年利率9.18%，超过半年以上年利率为15%；2012年平安信托的贷款，年利率10%，另外还需支付每年0.6%的财务顾问费．．．．．．

　　一个月前，皇庭国际发布2020年度财务报告，皇庭国际归属净利润-2.9亿元，同比下滑680%。利润下滑的原因，皇庭国际公告中直言，除疫情外，还有就是融资成本高。

受皇庭广场拖累，郑康豪今年以来已经4次登上法院“被执行人”的名单，被执行总金额达19.23亿元。

　　地产玩不溜的郑康豪，后来玩起了金融。

　　2016年1月，皇庭基金出资2.83亿元，受让深圳同心基金约17%的股份，成为后者大股东。5个月后，皇庭集团参与发起成立华侨人寿，正式进军保险业。

　　进入金融服务领域后，皇庭国际的收入来源除物业租赁、物业管理外，多了一项贷款利息收入业务。2016-2017年，皇庭国际的贷款业务收入分别为0.12亿元、2.08亿元，分别占总营收的3.56%、29.58%。

　　收购同心基金的好处远不止粉饰财报，郑康豪还借此顺利拿下深圳“同心俱乐部”入场券。

和“泰山会”、“江南会”类似，同心俱乐部大佬云集。马化腾、王传福、王卫、陈红天等都是其成员。同心俱乐部官网显示，同心名录共有154人，成员拥有上市公司超90家，企业资产总额超4万亿元。

　　其中潮汕帮人数最多，宝能姚振华、中洲黄光苗、鸿荣源赖海民、星河湾黄文仔、佳兆业郭英成等都是潮汕人。

　　当初“宝万之争”时，同心俱乐部的不少大佬都曾力挺姚振华，同心俱乐部主席、祥祺集团创始人陈红天，还曾公开怼王石。

　　扩展金融业务后，皇庭国际无论是业绩还是股价，都较之前好看了不少。然而，这样的情况并没有持续太久。

　　2017年10月、2018年10月，郑康豪两次因涉深圳官员案，被要求协助调查，导致皇庭国际股价大跌。他第二次被传出接受调查的消息后，皇庭国际的市值直接腰斩，缩水近50亿元。

　　界面新闻曾报道，郑康豪第一次被要求协助调查是因为深圳原副市长吕某锋案，当时，中洲控股（000042.SZ）的黄光苗也因为郑康豪受到牵连。黄光苗与郑康豪曾因郑小燕（郑康豪胞妹）内幕交易中洲控股股票而产生交集。

　　面对跌跌不休的股价，郑康豪曾抛出员工兜底增持公司股票的倡议。不过，仅44位员工支持老板，自救措施未能奏效。

　　加之金融监管趋严，郑康豪不得不调头，重新明确以商业地产为核心的战略。2018年，皇庭国际出售同心基金22.34%的股权，不再为控股股东。

　　离开同心俱乐部的朋友圈后，郑康豪2019年又迎来新伙伴。

彼时，成立仅3天的康顺晟源出资2.5亿元，持有皇庭集团20%的股权。康顺晟源由中海晟融（北京）资本管理有限公司成立，后者的实控人是中植系掌门人解直锟。

　　解直锟入局后，皇庭国际的股价有了小幅提升。只是，没坚持多久便继续下滑，相比巅峰时期的200亿元市值，如今市值已缩水80%。

　　曾直言“和深圳一拍即合”的郑康豪，这些年似乎并没有跟上深圳的脚步。

　　而面临“江山难守”困境的，又何止郑康豪一人。

　　黄文稀自2011年接棒，成为大中华地产（00021.HK）第一大股东后，公司股价已从0.94港元/股跌至0.2港元/股，公司市值不足8亿港元；朱桔榕接手合生创展（00754.HK）后，公司股价在7港元/股徘徊，表现平淡无奇，直到去斥巨资在北京拿地，才被标以“王者归来”．．．．．．．

　　新财富曾统计，粤系“地产二代”接班成绩总体平淡，鲜有亮眼表现。选择自立门户的几位豪门少帅，其生意也不同程度受益于父辈关照。

　　打江山易，守江山难。

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责任编辑：蒋晓桐