荣盛发展：困于“环京”之外

　　来源：無房

　　“年报前瞻系列”报道中，我们预测荣盛发展现金流存在问题，当时的判断更多是基于环京楼市遇冷影响，荣盛发展作为“河北王”肯定也不例外。

　　但年报出来，经我们深入分析发现，荣盛发展“环京”之外的问题更加严峻。

　　企业数据显示，2020年荣盛发展列报的存货跌价准备4.5亿元，包括12个项目，其中环京区域只有两个，与之形成强烈对比的是，江苏省则多达9个。

　　按理说，2020年受环京限购政策影响，荣盛发展的存货跌价拨备中，环京区域项目数量占比不说是全部，至少也应该占到一半的比例。

　　但荣盛发展反而是江苏省的情况比环京更加严重，值得一提的是，这是自2018年就出现的状况。

　　伴随而来的是，荣盛发展近两年的经营性现金流净额呈现不断恶化的态势。2018年到2020年，荣盛发展经营性现金流净额分别为175.12亿元、21.20亿元、13.67亿元，2021年一季度已跌至-50.07亿元，较2020年底跌幅高达466%。

　　由此可见，荣盛发展长期存在现金流动性不足的问题，那它会步福晟、泰禾、华夏、彰泰、蓝光的后尘吗？

　　2017年前后，随着环京限购政策不断加码，荣盛发展同步开启全国化扩张战略，试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。

　　年报显示，截至2020年末，荣盛发展的房地产开发业务已延伸至辽宁、河北、河南、山东、江苏、浙江、江西及重庆等省、市。其中，江苏省的业绩贡献占比仅次于河北省，收入占到总营收的14.02%。

　　然而，其重点布局的江苏省，并未成为荣盛发展环京之外的有力支撑。

　　自2018年起，荣盛发展年报存货跌价拨备中开始频繁出现江苏的项目，主要集中在南京、常州两地。

　　企业数据显示，2020年荣盛发展列报存货跌价准备4.5亿元，包括12个项目，其中江苏省多达8个，南京更是占据5个之多。

　　△图片源自企业2020年审计报告

　　2020年的五个南京项目中，涉及金额最大的是南京龙池御府，计提存货跌价准备1.31亿元。

　　当年该项目地块经过199轮竞价后，被荣盛发展以总价8.3亿元拿下，楼面价8972元/平方米，配建2.64万平方米保障房，实际楼面价12556元/平方米。

　　据链家网的数据显示，目前该项目在售均价为17300元/平方米，相当于每平米的盈利空间只有4744元，同时由于南京龙池御府还须现房销售，利润空间将被进一步挤压。

　　值得注意的是，这不是单一项目的问题。

　　我们不完全统计整理荣盛发展南京的在售项目，发现几乎都存在类似问题：高溢价拿地，遭遇政府限价，2016年、2017年拿下的几个地块又正好遇上南京出台现房销售政策。

　　△ 数据源自公开资料整理

　　由此来看，荣盛发展的全国化扩张之路走得并不顺畅。

　　2016年以来，许多全国区域型公司都开始搞全国化扩张，现在回头来看，失败的案例比比皆是，福晟、泰禾、彰泰、蓝光等无不是如此。

　　荣盛发展与它们有相似的共性，即用大本营的钱去投不熟悉的异地市场，不仅全国化扩张没做好，最终连大本营也失守了。

　　前两年地产行业整体的大环境稍好一点，这类房企存在的问题还能隐藏，但随着楼市调控趋严、金融市场管控收紧及行业自身的激烈竞争，越来越多房企开始暴雷。

　　其实，全国化扩张也并非没有成功案例，它们主要抓住了两点优势。一种是像龙湖，它成功的关键在于全国化先行，彼时一城一策等楼市调控尚未开始；一种是从高能级城市向低能级城市扩张，这类扩张资金风险会小一些。

　　而从低能级城市向高能级城市逆势扩张，房企承受的资金风险会较大。

　　以荣盛发展为例，本身环京区域的土地价格、房价与东部楼市的差别还是很明显，用北方区域的销售现金流，去支撑东部的土地楼面价，现金流的亏空很容易变大。

　　从历年年报数据来看，荣盛发展的经营性现金流净额呈现不断恶化的态势。2018年到2020年，荣盛发展经营性现金流净额分别为175.12亿元、21.20亿元、13.67亿元，2021年一季度已跌至-50.07亿元，较2020年底跌幅高达466%。

　　同时，从2019年、2020年两年的一季报、中报、三季报数据看，荣盛发展经营性现金流净额均为负值，经营问题可见一斑。

　　回头来看，暴雷房企的病因，最终都归结为一点，即扩张失速的问题。可以预见，今明两年内还会有不少房企步福晟、泰禾、彰泰、蓝光的后尘。

　　特别是由西向东、由北向南进行全国化扩张的部分房企，地价差与房价差，容易致使房企现金流承压大，加上大环境艰难，翻车的可能性会变得很大。反而是从高能级城市向低能级城市扩张，或者走下沉路线的房企，会更安全一些。

　　整体来看，荣盛发展的情况并不乐观，大本营恢复尚需时日，全国化扩张之路艰难，近两年经营性现金流状况不佳，资产周转率、存货周转率都在变慢．．．．．．

　　如此下去，荣盛发展会成为下一个暴雷的房企吗？

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责任编辑：王翔