新城控股抛售资产：王振华后遗症还是遭遇万达难题？

　　原标题：新城控股抛售资产，王振华“后遗症”还是遭遇“万达难题”？

　　文丨林桔

　　“王振华事件”让新城控股陷入资金周转问题？

　　受前董事长王振华猥亵儿童一案影响，新城控股可能陷入资金周转问题。目前它正在抛售资产。

　　7月24日，新城控股公告称，通过股权及债权转让协议抛售旗下10个地产项目，作价41.5亿元。10个项目售价约占新城控股2018年末经审计归母净资产的13.62%，买方将全部以现金支付。

　　这10个项目分别位于杭州、江苏常熟、苏州、江西上饶等城市。收购新城控股项目的买家，包括金科地产（000656.SZ）、上海中骏置业、新加坡仁恒置地等8家地产公司。其中金科地产以平价17.21亿元收购其6个项目。

　　这是近期新城控股抛售的资产的一部分。一天前，新城控股公告承认将卖掉其40个项目，目的是减少公司负债率和增加货币现金。

　　在24日晚的公告中，新城控股称这40个项目交易约150亿元，交易完成后将用于支付今年上半年投资土地的550亿元。

　　投中网根据新城控股披露的经营简报统计，今年1月-6月，它通过挂牌方式拍得70个项目，共112块住宅和商业用地，其中62各项目持有全部权益。

　　新城控股称，卖掉的40个项目，除持有100%权益项目，也包含联营项目。而它们均为尚未开始销售的项目，因此不会影响其2019年2700亿元的经营业绩目标。

　　据《21世纪经济报道》称，新城控股处置这些资产几乎都为平价出售，目的是为了实现资金安全防护。而且这是在王振华之子王晓松上任新董事长，主动拜访银行、金融机构之后的决定。

　　这是否意味着，“王振华事件”让新城控股陷入资金周转问题？

　　高速扩张下的债务压力

　　新城控股公告称，交易的项目均为近期新获取、尚未销售的纯住宅项目，公司在售项目与商业综合体项目均无影响。

　　该公告没有明确“近期”的范畴。据投中网统计，今年新城控股拍得的新项目中，其中29个为纯住宅项目。目前未能获知抛售的40个项目中是否涵盖了今年的新项目，但已交易的10个项目中，其中位于许昌、杭州和常熟的项目中有3个项目为纯住宅项目。

　　此举或与新城控股目前的债务情况相关。在7月8日的公告中，新城控股称公司今年到期的债务至少为133亿元。而截至6月30日，其账面可使用的货币资金为390亿元。

　　仅从账面上看，新城控股的货币资金可以覆盖今年到期的债务。但投中网发现，新城控股还有业务要继续开拓。而这意味着巨量资金的持续投入。

　　以新城控股主要商业地产品牌“吾悦广场”为例，2019年其计划将开业22座广场。在“王振华事件”之前，只有一座吾悦广场开业。事件后，新城加快了开业速度，至今已在江苏淮安、广西钦州等城市新开了4座吾悦广场。也就是，今年内还有18座吾悦广场需要等待开业（若按照计划进行）。

　　“地产融媒体”曾报道，建造一个吾悦广场的成本基本都在20亿元以上。若按此计算，18座吾悦广场至少需要360亿元。

　　事实上，截至2019年3月，新城总负债已达3133.48亿元，比去年年末增加12.17%。其中，它的短期借款、一年内到期的非流动负责等有息负债达1152.79亿元。对比来看，2016-2018年，新城控股有息负债分别为262、446、743亿元。

　　而截至4月底，新城控股已新增240亿元借款。同时，新城控股的资产负债率已经偏高。《财新周刊》报道称，新城控股近三年的资产负债率都在82%以上，其中2018年第三季度资产负债率一度达88.51%的最高峰，高于2018年万科的84.59%和恒大83.58%。

　　新城控股连续三年资产负债率长期超过80%，高于2017年和2018年百家上市房地产公司的平均资产负债率77.72% 和78.9%。

　　另一方面，在整体融资环境收紧的情况下，银行开发贷款可能会更集中于头部的房地产企业。在这种情况下，据《证券日报》报道称，截至7月，全国已经有271家中小房地产企业相继宣告破产清算。

　　新城控股副总裁欧阳捷2018年3月接受媒体采访时曾表示，“预计到2020年，前50强房企会拿走80%的开发贷款，50强之后的房企开发贷款将越来越紧。如果不能拿到更多的钱，我们就不能加快发展，就不能够获得市场地位。”

　　尽管去年合约销售额冲破2210亿元使得新城控股一跃排在了全国房企第8位，可能为其获得融资带来利好。

　　但随着“王振华”事件对这家公司造成了极大地冲击——至少在品牌影响力层面，以及三四线城市棚改规划减少，曾靠着棚改红利一跃成为房地产行业“黑马”的新城控股将如何继续快速扩张？

　　“王振华事件”的影响

　　7月3日“王振华事件”公布后，新城集团旗下的新城控股、新城发展控股（01030.HK）以及新城悦服务（01755.HK）三家上市公司股价以及相关债券连续暴跌。截至7月25日发稿，这三家公司的股价分别累计下跌了37%、35%和22%，市值共减少了564亿元。

　　王振华涉嫌猥亵儿童，引起了巨大的公共反感情绪。而且在该事件公布后的4天，有两名律师联合向证监会举报新城董监高涉嫌违规，因公布时间与当事人被拘留时间中间有3天时间。而这三天里新城控股发生了五起大宗交易。

　　对此，华创证券公开提示称，受该事件影响新城控股可能存在银行抽贷、爆仓等风险。根据华创证券7月3日发布的报告显示，主要存在四个风险传导链条：

　　1）境外条款触发美元债提前偿还进而造成资金压力； 2）抛售情绪导致境内股票价格承压；3）股价下跌逼近质押警戒线；4）境内外上述变化引发银行抽贷避险。

　　《财新周刊》援引香港券商分析师称，因银行贷款往往都带有土地等抵押品，银行不会轻易抽贷、断贷。新城控股的后续发展如何，还需看王晓松能否维护好与金融机构的关系。值得注意的是，新城控股成立的26年间，公司一直为王振华把控，直到去年8月王晓松才接任总裁位置。

　　新城控股成立于1993年，主打“商业+地产”的开发模式，通过销售住宅反哺商业地产，再支撑商业运营。因与万达模式相似，其又被称作“小万达”。从江苏常州发家后，新城得益于三四线城市棚改去库存红利不断发展，至今版图已扩大至98个城市。

　　不管新城控股承认与否，地产公司卖资产可能是遇到了资金周转问题。因为通过这种方式，地产公司短期内可以迅速修复资产负债表。2017年不断抛售资产的万达，是最典型的例子。

　　这与地产公司高负债高周转的经营模式有关。在正常运营的情况下，地产公司可通过抵押项目、发行债券、定增等融资方式获得流动资金，以开发项目，循环往复。这一过程中，如果资产价格降低或信贷停滞，都会让其资产负债率大幅攀升，从而影响经营，导致恶性循环。

　　在7月8日的披露中，新城控股也坦言，公司接下来会采取谨慎的土地投资策略以改善资金压力。去年，新城控股曾斥资1100多亿元新增住宅土地130幅。

　　尽管新城控股表示，目前公司还有35座、公允值270亿元已开业的吾悦广场尚未进行抵押，以及有价值至少4000亿元可收存货为后续融资提供抵押物。公司也正积极与各大银行和非银金融机构、主要合作方以及投资机构等及时沟通，寻找融资来源，保障债务的安全兑付以及公司运转。

　　但从目前决定抛售资产结果来看，新城控股的融资来源或许已受到影响。

责任编辑：赵慧芳