王健林1.2万字长文：我很好万达很棒 1年收租1000亿

　　王健林1.2万字长文：我很好万达很棒，1年收租1000亿是什么体验？

　　文章来源：米宅公号

　　1月12日，万达年会，万达1000多家旗下公司齐聚一堂，王健林发表年度报告，12111字长文，诸多亮点，干货颇多，十分值得研读。

　　首先更正一点，12000字长文，居然被一些不专业的媒体解读成一句话：万达剥离房地产，一平米地产也不开发！

　　这真是大错特错，这是独立板块万达商管与投资商有约定，不再碰地产开发，所以，万达商管不再做一平米的地产开发，但万达旗下还有独立的地产板块，一年还销售几百个亿呢。

　　王健林是我非常佩服的一个企业家，虽然住宅品质做的很一般，但万达这些年的发展、影响力、多元化、执行力真的是非常优秀，特别是2017年万达遭遇危机，王健林临危不惧，果断出清，冷静抛售，迅速解决债务危机和资金链问题，避免了问题进一下恶化，力挽狂澜，迅速让万达回归正常发展轨道，这是乐视、OFO、锤子等公司都值得好好学习的危机处理案例。

　　王健林毕竟是老江湖，见多识广，这份旨在宣读万达过去、现在、未来的万字长文，旨在强化万达品牌、消除外界误读、强化投资者信心、召示万达未来的万字长文，诚意满满。

　　下面，我们开始解读。

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　　年度成绩

　　万达2018年收入为2142.8亿元，全集团资产（按成本法计算）6257.3亿元。

　　万达商管集团收入376.5亿元，同比增长25.9%；租金收入328.8亿元，同比增长28.8%，连续10年租金环比增长超过20%；酒店管理公司收入14亿元，同比增长21%。开业万达广场49个（不含转让资产项目）；新增持有物业452万平方米，累计持有物业3586万平方米。

　　文化集团收入692.4亿元，同比增长9.2%。其中影视公司收入580.6亿元，同比增长9.2%。体育公司收入88.3亿元，同比增长22.9%。宝贝王公司收入20.8亿元，同比增长44.3%；文旅公司收入2.7亿元（不含转让文旅项目）。

　　地产集团收入540.2亿元，同比减少34.9%；回款610.4亿元，同比减少3.3%。

　　金融集团收入433.6亿元，同比增加28.6%。

　　集团其它收入100.1亿元。

　　2018年万达纳税284亿元，现金捐赠3.21亿元。

　　新增服务业就业岗位20.2万人，全国280家万达广场就创造约120万个服务业就业岗位。

　　解读：

　　1、告诉大家，万达今年业绩很优秀，于投资商、于公司自己、于社会都有诸多贡献，我们很好，大家不必担心。

　　2、亮点一：租金收入增长28.8%，这是稳定的现金流。

　　3、亮点二：宝贝王项目增长迅速，增长44.3%。

　　4、亮点三：金融集团收入增长28.6%，看来用钱赚钱还是最快速。

　　5、亮点四：地产收入规模还是很大，占比25.2%，但增速为负。

　　6、亮点五：影视公司收入超过地产集团。成为支柱产业。

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　　轻资产和现金流

　　2018年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。服务业收入中，有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。

　　举个例子：上海五角场万达广场12年前开业，当时投资成本大约21亿，现在一年租金7亿，而且每年还在增长。万达商管就是万达的核心产业和核心现金流。

　　2018年开业的万达广场中，轻资产已达19个。新发展的58个万达广场中，轻资产达50个。也许几年以后开业项目全部都是轻资产。新开业的酒店全部是委托管理的轻资产。

　　今年以后，新开业万达广场至少70%以上是轻资产，新开业酒店原则上全是轻资产。

　　解读：

　　1、再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。这是王健林最得意的一点，吃资产收益，也就是我们平常所说的“睡”后收入。老王做到了，一年1000亿，这是未来万达足够有底气的来源。

　　2、万达商业就是万达的核心产业和核心现金流。也就是万达广场的核心运营资产，也是万达轻资产增长的来源。

　　3、今年以后，新开业万达广场至少70%以上是轻资产，新开业酒店原则上全是轻资产。这是未来万达轻资产运营的核心，把资产做轻，把利润做实，估计也是很多公司羡慕的地方。

　　4、有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%，躺着赚钱，也就是这个意思吧。

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　　负债大减少

　　2018年资本运作合同收入827亿元人民币，已收回现金627亿元人民币。这些资本运作收入支持了万达去杠杆、降负债战略，保证了企业现金流需要。

　　2018年，万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%。万达在海外有高于其额度的应收款和现金存款。说万达海外要违约的人，恐怕永远要被打脸。

　　要在2018年基础上，2019年力争有息负债再降8—10%。到2020年底将万达集团有息负债降至绝对安全水平。

　　解读：

　　1、这估计是老王最想告诉外面的内容。

　　2、2018年，万达负债减少30%。

　　3、2019年，万达负债再减少8-10%。

　　4、万达海外有高于负债的应收款和现金存款，万达海外不会违约。

　　5、请外面不要再提心万达了，万达已经很安全，而且是超出你预期的安全。万达没有债务风险，不要再写什么首富的年关、首富的过山车什么的了。

　　6、老王已经不是首富了，请媒体去解读新的首富吧。

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　　人流量决定现金流量

　　2018年，万达文化产业收入占集团比重达32.3%。

　　影视产业2018年收入达580.6亿元，同比增长9.2%。去年新开业影城114家，新增屏幕1009块，其中国内新开业影城105家，新增屏幕889块。累计万达开业影城1641家，屏幕16576块。

　　体育产业2018年收入88.3亿元，同比增长22.9%。

　　2018年宝贝王乐园新开业69家，早教50家，年度总客流1.99亿，同比增长36%。宝贝王在门店数量不到万达电影一半的情况下，仅用3年时间就达到万达电影13年才达到的客流量，可见宝贝王多有人气。

　　解读：

　　1、文化产业，归根结底还是人的生意，有人流量，就有一切。

　　2、1641家万达影城，16576块万达荧幕，这就是万达现金流的硬道理和硬支撑。

　　3、宝贝王年度人流量2亿，这也是未来潜在的利润增长来源。

　　4、持有资产，持有稳定的客流，就有持续稳定的现金流，万达做到了。

　　5、赚娱乐的钱，赚消费的钱，赚孩子和家长的钱，这生意，万达GET到了！

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　　未来决战大健康

　　2018年万达与美国匹兹堡大学医学中心（UPMC）签订协议，在中国5个一线城市投资建设国际一流的综合医院，全面引进UPMC的医院品牌、管理团队、技术骨干、医护培训等整体医疗体系，这是国内唯一真正引进的国际一流医院体系项目。

　　通过3年研讨，创新以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体的中国大健康产业新模式，这种模式也可叫做大健康综合体、大健康综合园。只要有两个项目实践验证创新是正确的， 万达就又有了一门绝活，一个大产业。

　　今年力争5个一线城市大健康力争全部落地，至少3个项目开工。

　　尽早完成单个国际医院管理合同。

　　设计世界一流的花园式国际医院。规划设计是龙头，要反映全世界最新研究成果，建成智慧医院，综合水平要比美国现有医院高。

　　解读：

　　1、万达的眼光真的是太精准了。

　　2、教育、医疗永远是不会落伍的商业模式，万达宝贝王做少儿，万达大健康开始涉足医疗，但万达很明白中国目前医疗的痛点，万达也深知莆田模式的劣根性，于是，万达大健康从高处着手，与美国一流的医院合作，把专业的事交给专业的人，万达解决土地、执照、政府关系、建设，美国负责技术和管理，真的是大战略、大智慧。

　　3、不怕贵，就怕不是真技术，不是真医疗，万达医疗引入的是一流技术，相信可以革新目前的民营医疗现状。

　　4、我很期待。

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　　2019业绩目标

　　2019年，万达集团计划收入2326亿元，其中商管集团收入438.3亿元，其中租金收入386.2亿元。新开业万达广场43个（未含万达茂），其中轻资产29个。从明年开始，确保每年不低于50个广场开业。

　　文化集团收入743.1亿元。其中：影视公司收入623.7亿元；新开业影城104家，新增屏幕903块；国内新开影城81家，新增屏幕674块。体育公司收入85.1亿元。宝贝王公司收入31.3亿元，新开业宝贝王乐园132家，早教中心134家。文旅公司收入3亿元。

　　地产集团收入521.9亿元，回款457亿元，竣工入伙497亿元。

　　金融集团收入496.4亿元。

　　万达其它公司收入101亿元。

　　解读：

　　1、新开业万达广场43个（未含万达茂），其中轻资产29个。

　　2、从明年开始，确保每年不低于50个万达广场开业。

　　3、新开业影城104家，新增屏幕903块；其中国内新开影城81家，新增屏幕674块。与此对应，国外新开23家，国外新增229块。

　　4、新开业宝贝王乐园132家，早教中心134家。

　　5、万达加强的还是在规模、人流量、客流量方面的扩张。

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　　对经济和地产的判断

　　房地产行业有两个比较大的缺陷，一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。

　　二是房地产现金流不长远。房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。买多套房的人基本都是为了投资，真正自己居住，更新换代是很慢的，很多人买一套房子住一辈子，甚至传承几代人。

　　一个国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。

　　中国经济正发生两大深刻变化。一是内需成为经济发展主动能。过去外贸、投资是主动能，现在内需是主动能。二是由商品消费为主转向服务消费为主。预计十年之内，服务消费会占据消费主导地位。

　　解读：

　　1、房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉，2018-2019就会死掉很多企业。

　　2、一个国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。如今我们还有10年时间就达到了70%，房地产的黄金周期也就只有10年了，还不抓紧时间转型？你还在等什么？

　　3、过去外贸、投资是主动能，现在内需是主动能。万达在做的，就是在全力解决、培养内需，万达广场、宝贝王、万达影视就是最典型的代表。

　　4、预计十年之内，服务消费会占据消费主导地位。所以，万达在万达广场数量、宝贝王、万达影视上的扩张步伐非常快。

　　5、万达大健康也是基于弥补内需的重要短板，战略意义非常重要。

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　　万达的今天和明天

　　第一，万达有大量优质物业，想重建一个万达已不可能。第二，万达有长期增长的稳定的现金流。第三，受经济周期影响小，万达的商业不做高端奢侈品，主流大众消费，偏点时尚流行，这种消费几乎不受经济周期影响。第四，万达的负债率是国际标准的。有些人说万达着急上市，他们根本不了解，我们和战略投资者签的协议是五年之内上市，即使不上市也没有回购保证。还是那句话，是金子总会发光，好饭就不怕晚。

　　2018年万达工作报告我们还是正常对外发布，今年是万达三十年，也算走过一个完整的历程，明年以后工作报告就不对外发了。原因一是我们不是上市公司，没有义务发表；二是同类大型企业没有对外发布内部工作报告的；三是发表压力大，这个话不能说，那个话也不能说。特别现在个别人为了吸引眼球，根本就不管你说什么，就是捕风捉影瞎写。

　　今年是万达三十周年，我们推出了一首《万达之歌》，歌词是我作的。“求创新、守信用、重执行、做慈善”，找人作了曲。今年年会首唱，大家觉得还过得去的话，以后万达每年年会都唱《万达之歌》。

　　解读：

　　1、万达目前的竞争门槛很高，再造万达很难，这是我们的护城河。

　　2、万达现金流很好，没有什么风险。

　　3、万达广场不做高端，都是普通消费，受经济周期影响较少，也就是说，经济周期对穷人影响最小，影响最大的都是富人。

　　4、万达上不上市不重要，关键是，企业要好，企业要NB。

　　5、《万达之歌》，老王自己写的歌词，大家有空了听听。

　　6、“求创新、守信用、重执行、做慈善”，这就是我王健林告诉你们的一个真实的万达。

　　7、2018年万达工作报告我们还是正常对外发布，明年以后工作报告就不对外发了。

　　8、今年对外公布是不想让外面乱猜，不想让外面乱传，我就想告诉你们，万达很好，老王很棒，没有事，没有风险，大家关注别的企业去吧，不要盯着万达了，我也不再是首富了，今年我坦诚的告诉大家，我们债务也解决了，现金流越来越好，明年起，我们就不再公布这些东西了，大家各自安好，我赶紧赚钱去了。

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责任编辑：刘万里 SF014