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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
入秋了。
转凉的不只天气，还有楼市。
这个秋天，楼市“金九”没来，一些意想不到的变化却来了。
小巴整理了最近楼市的三大变化：
购房者变了：维权+退房。
开发商变了：不敢拿地，想“活下去”。
政策变了：取消预售制。
楼市的这些变化背后，透露了哪些信号？小巴邀请了三位研究房地产的大头，请他们分析当下楼市之变。
购房者变了：维权+退房
刚刚过去的国庆假期，多地楼盘因降价引来业主的维权。江西上饶碧桂园因把1万/平米精装修，降到7000元/平方米毛坯，引起大量业主维权，打砸售楼处。
另外，上海远郊碧桂园浦东南郡、合肥院子等楼盘也因为降价引起了不少此前购房业主的不满，前往售楼处维权，要求补差价、送车位或全款退房。
前不久，位于杭州的滨江集团某项目出现了二期价格明显低于一期价格的情况，面对业主要求退房的要求，开发商霸气回应：可以退房，并且不收取违约金！
最近楼盘的降价和促销越来越多，小巴也接到了不少售楼员的电话。数据方面也有迹象，9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，几乎零增长。
开发商方面的数据也不太好看：碧桂园8月销售面积负增长32.9%，销售额为年内单月新低；万科8月销售面积负增长6.02%。
楼盘降价、业主维权，楼市真的入秋了？我们来看看大头的观点。
丁建刚
浙报传媒地产研究院院长
公众号：丁建刚房产
就我掌握的市场情况，全国一二三四线城市，近两个月市场均有降温迹象，这一趋势甚至在加速。
比较明显的表现为：土地市场流拍量急剧增加，溢价率急剧降低，二手房成交量大幅度下降。
至于商品房的数据，由于限价政策导致扭曲和失真，无从判断。
中国经济处在不确定阶段，未来几个月房地产市场继续降温是大概率事件。
最近十多年，每当市场出现波动，出现降价时，都会有大量的业主，进行所谓的“维权”。无论交付与否，都有大量业主要求退房。
出现降价时，大量业主要求退房多年来，我们的房地产市场一直是畸形的，行业内一直进行着各种各样的行政调控。这给那些对市场一无所知的公众传递了这样的信息：“房价会一直涨”。
但是，只要是市场，就存在波动。
因此，必须让业主接受市场的风险教育和洗礼，必须建立起全社会的法律和契约意识。
这一点，各地方政府更应该有所作为。
很多地方政府，把高价土地出让给了开发商，一旦出现市场波动，业主砸售楼处“房闹”，地方政府的态度常常比较暧昧。
地方政府应明确自己维护公共秩序和市场秩序的角色，让公众清楚自己的法律权利界限。
有的开发商，为了息事宁人，给业主无条件退房，或给前期业主补差价等等。这些做法可以理解，但不符合法律和契约精神，不应成为市场的惯例。但有一点必须明确，对房屋的质量，开发商必须负全责。
开发商变了：不敢拿地，想“活下去”
多地新房促销的背后，开发商的日子未必好过。
最惹人关注的是，万科内部会议上流出一张照片，红底白字标语“活下去”尤其显眼。
郁亮很焦虑：风向真的变了！万科真的要变革了！他把“生存”设为底线，把回款当作超越销售额、利润等指标的最核心指标。因为2018年过去三分之二，6300亿元回款还没有完成一半。
另外，就拿地情况来说，中原地产数据显示，今年1-7月份，全国土地一共流拍了796宗。一线城市土地流拍同比增长了225%，为2012年以来新高；二线城市同比增长了100%；三、四线城市同比增长了121%。
地产界老大的痛定思痛，大规模土地流拍，楼市要凉凉？来看看大头怎么说。
贾康
华夏新供给经济学研究院首席经济学家
财政部财政科学研究所原所长
万科这次调整策略，确实与当下楼市所处的阶段有关系，但万科的稳扎稳打风格不光是现在的特点，这几年一直比较稳健。
早在2014年，郁亮就说“楼市告别黄金时代，进入白银时代”，从市场发展角度看，这个说法有道理，但我认为白银时代也是价值量很高的时代。
因为，综合来说中国真实城镇化水平还不到50%，根据国际经验要达到70%左右的水平才走完城镇化高速发展的阶段。那么，即使今后每年往上走一个百分点，还大约得走20年，这20年里将有几亿人从农村来到城市定居，不管是住房供给还是基础设施建设都有巨大空间，需要有效的供给机制来支撑。
从这个意义上来说，中国楼市白银时代转为较沉稳的黑铁时代还为时尚早。而白银时代的一个重要特点就是分化明显，有的地方后劲很大，有的地方则已不大了。
所以，当前对整个楼市不能一概而论，而是要分线、分市、分地段、分类型，需要具体情况具体分析，才好形成较高水准的决策。
万科一直稳健，但白银时代价值量也很高刘德科
德科地产频道总编辑
郁亮这次内部讲话中关于房地产形势的判断，可以忽略。值得关注的是，万科对于房地产这个行业本身的性质判断。
万科的致命缺点在于——身份焦虑。万科自认为是一家高大上的企业（事实上也是），但房地产是一个贬义词。
一家高大上的企业，其核心业务竟然是一个贬义词，是为“身份焦虑”。
房地产的反义词是高大上的互联网，所以马云雷军们都有不成文的规定：要跟房地产开发保持绝缘——哪怕做，也要在场面上看起来是没有碰。
当然，这个国家这个时代，是无法正视房地产的，其他国家其实也一样。所以，选择只有两个：第一个办法是有一天可以不做房地产，第二个办法是不要做一家高大上的企业。万科选的是第一个办法。
政策变了：取消预售制
不久前，一条突如其来的政策通知搅动整个楼市。
广东省房协的特急通知说：正在酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售。
随后，住建部很快做了澄清：近日已经向湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函，其中要求各省研究是否实施现房销售制度。
若取消商品房预售制度将带来怎么样的震动？来看看大头的观点。
贾康
华夏新供给经济学研究院首席经济学家
财政部财政科学研究所原所长
关于广东省酝酿取消商品房预售制，我的理解是：逐步取消，即操作是渐进的，但目标是取消掉。而住建部作为管理部门，在这件事上的说法和做法更具弹性。
从根本上说，卖楼花模式（预售房屋）有很大的融资功能，这跟当前中央所说的去杠杆、稳杠杆不尽符合，所以适当对卖楼花模式进行调整和控制，方向上可说有其道理，可以积极探讨，但不代表一定要百分百取消，若广东的实践证明该地可行，也不代表其他地方要一律照搬。
这一机制跟中国经济的超常规发展特征有关，城镇化空间相当可观，还远未完结的城镇化高速发展过程中，伴随着人民群众的收入不断增加，会释放出更多的居住需求。那么，国家在供给机制上总体而言应允许提供多样化、具有灵活性的不同方法与模式。
城镇化过程中，将释放出更多的住房需求刘德科
德科地产频道总编辑
其实，住建部也很清楚：现房销售会导致房企的资金成本剧增。这部分剧增的成本，短期内或许可以由房企自行承受，但最终还是只能由购房者买单——即房价只能被迫地额外上涨。
所以住建部的建议是：可以不马上实施现房销售，但要给出实施时间表。
明确的时间表，也就是倒计时，如果放在行动力上，是会让人振奋，更有干劲；但如果把倒计时放在心理预期管理上，是会让人紧张的。
现房销售在长周期内必然导致房价额外上涨，那么倒计时就会形成“末班车效应”。市场心理预期会变成这样：不赶在政策末班车之前买房，房价就又要涨了。
这样，恐怕又会制造一波恐慌性购房潮。
很多政策，道德上无比正义，这当然好，但不能用道德正义取代市场规律。
恐怕又会制造一波恐慌性购房潮丁建刚
浙报传媒地产研究院院长
公众号：丁建刚房产
关于取消商品房预售制，实际上是住建部的一次正常的行政管理的调研，之所以引起轩然大波，广东省房地产协会在《通知》的左上角甚至加了“特级”两个字，足见中国经济和中国房地产市场处于高度敏感时刻。
理论上，商品房预售制从香港引入，有几十个国家（包括诸多欧美国家在内）都实行该制度。但很多成熟欧美国家的预售制与中国内地有很大区别。大多数实行预售制的国家，开发商并不能在预售时就拿到全款。在这一点上，中国的预售制确实要比他们宽松地多。
在预售阶段，开发商就拿到了购房者的全款和银行按揭款（现在银行按揭款发放的节点虽然也有所提高，但最晚也是主体工程结顶即可发放）， 个人购房者处于相对弱势地位，遇到相关纠纷不能对开发商进行有效的监管与制约。
开发商理论上可以将后期工程建设的风险完全转嫁给购房者和银行，易引发社会不稳定及金融风险。另外，还变相鼓励了低水平恶性竞争。
从合理的角度来说，当然是现房销售更安全更合理。
但我们不得不面对一个事实：过去20年，中国房地产市场从真正意义来说，是人类历史上前所未有的、排山倒海式中国城市化进程的载体。没有预售制，绝对没有今天中国的城市化进程。
如果现在实行现房销售，商品房开发模式将颠覆，开发商不可能实现高周转；如果没有商品房预售，金融机构不可能给房地产企业提供大规模融资。毫无疑问，中国商品房开发的速度会大幅度下降，城市化进程的速度也会大为降低。
所以，住建部建议在一些省份逐步试点取消预售制度，让房地产行业和社会公众都做好充分准备，重点是逐步推进。
此外，实行现房销售必须按照法律和契约原则，对已出让的土地不能追溯既往。
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责任编辑：陈永乐
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