世茂许世坛：今年全国房地产销售或下降10%—15%

　　观点直击 | 新并购王的一年 许世坛称增速要高于同行

　　“我们希望比前二十还要更快，权益后的利润增长也希望能够做到每年20%以上。”

　　观点地产网 成为新晋并购王的一年，世茂交出的成绩单依旧发挥稳定。

　　3月30日，世茂房地产在线上举行2019年度业绩发布会，福晟、并购、规模增速依旧是绕不开的话题。

　　2019年，许世坛用两笔贯穿全年的重要收购成为新并购王。

　　年初，世茂接连收购泰禾多个项目拉开序幕，并于半年内接盘明发、万通、粤泰的18个项目，涉及资金达191.54亿元。12月底，世茂与东方资产、信达等吞下福晟旗下地产平台，涉及规模或达千亿，成为年内地产圈最大收购案。

　　数据显示，2019年内世茂新获取土地115块，增加土地储备3092万平方米，总价约1557亿元，单方成本5035元/平米。新增土地储备可售货值约5000亿元，其中收并购项目占比达到65%。

　　不断攻城略地后，世茂也在2019年正式重回行业前十，跻身行业第九。

　　2019年，世茂完成销售额为2600.66亿元，同比上升47.6%。签约面积增加37.1%至的1465.6万平方米。

　　规模增长同时，世茂继续保持一贯的盈利能力。报告期内，营业额达1115亿元，同比升30.4%，毛利额341亿元，毛利率保持在30%以上，实现核心业务净利润117.32亿元；股东应占核心业务净利润上85.51亿元，股东应占核心业务净利润率14.6%。

　　保持比同规模企业更快的增速是许世坛对世茂未来增长的规划，2020年世茂提出的销售目标为3000亿，同比增长约15.4%，年内世茂可售货值为5000亿元。

　　许世坛同时强调，“我们希望比前二十还要更快，权益后的利润增长也希望能够做到每年20%以上，这应该都是行业领先的标杆地位。”

　　谨慎并购

　　尽管并购带来了规模的快速增长，但对于今年的形势，许世坛则表达出更多的谨慎。

　　“今年中小开发商的压力会很大，所以应该会有更多的机会。但是我们对收并购的项目，可能要求也会更严格，也会有更多的标准。所以今年的并购不一定会跟去年一样这么多，但是希望质量会更好。”

　　新冠疫情影响下，房企销售和现金流表现遭遇不小的挑战。许世坛预测，今年全国房地产销售可能会有10%到15%的下降。具体在世茂上，今年前两月世茂销售同比下降20%，因此一季度整体会下降10%。

　　虽然并购谨慎，但对2020的拿地计划，世茂依旧会拿出销售回款的50%做土地投资。

　　数据显示，2019年世茂实现回款额1950亿，回款率75%，截至2019年底拥有现金592亿。管理层预计，2020年世茂的回款率将有机会提升至80%。按3000亿销售计算，回款可达2400亿，50%的回款也有1200亿元左右。

　　截至2019年末，世茂的土地储备约为7679万平方米，总货值逾1.3万亿元，其中一二线、强三四线城市加起来拥有超过89%的可售货值。

　　分区域看，粤港澳大湾区是世茂目前最大土储区域，总可售货值已达3800亿元，其次才是长三角，约3500亿货值，福建和环渤海都在2000亿左右。

　　事实上，随着行业趋于下行，谨慎稳健、保持现金流是大多房企2020年的应对之策，而世茂的拿地计划仍称得上进取。

　　据观点地产新媒体了解，仅3月内，世茂就接连在浙江衢州、安徽阜阳、郑州等地获取土地，并以27.9亿元收购绿城北京项目42.5%股权。

　　另一方面，并购之后世茂的财务表现依旧稳定。截至2019年末，世茂净负债比率为59.7%，借贷总额由2018末1091.32亿元增加16.0%至2019年末1265.55亿元。

　　其中短期借贷约占29.1%，现金比率1.6倍，同时全年融资成本控制在5.6%左右。

　　消化福晟

　　并购话题下，如何消化千亿规模的福晟资产包是市场最受关注焦点。

　　在今年1月份的发布会上，许世坛陈，“世茂和福晟是全方位的战略合作，覆盖福晟全部的项目，除住宅外，涉及产业链、建筑生活甚至是商业办公。”

　　对世茂而言，这个庞大的资产显然不像单个项目一样，可以在短时间内迅速处理完。

　　3月初，世茂福晟平台进行了一轮组织架构调整，新平台下设世茂福晟总部、世茂福晟长沙公司、世茂福晟郑州公司、世茂福晟上海公司。

　　其中，吕翼任世茂福晟总裁；汤沸任世茂福晟首席财务官；潘俊钢任世茂福晟副总裁、长沙公司董事长，分管世茂福晟长沙公司经营管理工作，向吕翼汇报。

　　据业绩会现场透露，2020年世茂福晟这个平台的土地储备有1200亿，销售目标定在300亿元，另外还有超3000亿元的旧改土储。

　　不过，目前来看世茂并未将世茂福晟平台的销售算入上市公司内，处于对福晟项目利润表现的谨慎，对于更进一步的并表，许世坛也未透露更详细的时间表。

　　“我们会陆续把福晟的一些项目并到上市公司来，但需要我们做好尽调，资产、财务要很细地一项一项去做。”

　　对于福晟旗下的商业物业，许世坛表示，“不排除我们会出售一部分，也不排除我们会有一部分。现阶段我们需要做很多的分析和更细的工作，今年可能陆续都要处理。”

　　显然，这样涉及两个公司的收购，对世茂财务、运营和管理能力将是一大挑战。

　　多元业务

　　值得一提的是，与年报同时发出的另一则公告称，为更好反映集团业务状况，“世茂房地产控股有限公司”将更名为“世茂集团控股有限公司”。

　　世茂房地产称，现时集团主要从事住宅物业开发、商用物业开发、酒店投资及营运，基于广泛的业务范畴，董事会认为更改公司名称将更有效反映集团的业务现况。

　　从数据上看，2019年世茂实现收入约为1115.17亿元，约94.4%的收入来自物业销售，另有5.6%的收入来自酒店经营、商业运营、物业管理收入及其他业务。

　　其中，酒店经营收入由2018年的19.08亿元增加约9.9%至2019年的20.97亿元，商业运营收入约为14.28亿元，增幅为30.9%，物业管理及其他收入27亿元，同比增长68.75%。

　　据了解，2020年世茂多元板块的收入目标为93亿元的业绩目标，且物业、酒店在未来两年内相继分批分拆上市的计划不变。

　　其中，物业上市将有望在今年内完成。据市场人士此前透露，预计今年年中，世茂服务将接近上市，募资额大约5亿美元。

　　而年报数据显示，截至2019年12月31日，世茂服务已签约面积逾1亿平方米，签约管理面积增速达42.9%，签约管理项目超360个，其中第三方项目面积占比由1%提升至21%。2019年，世茂服务实现收入25亿元，2020年物业收入提出的目标是50亿，增幅达到100%。

　　另一方面，受疫情影响，2020年世茂对酒店和商业的表现则降低了增速目标。

　　许世坛透露，“酒店今年的预测，在疫情前本来可以做到30亿收入，增长也差不多30%，但现在已经调减到5%。实际上它的真正影响应该不止，大概调减了五六亿。”

　　“我们内部也不排除会对一些非优质或非核心的商业酒店进行出售，这也要看市场、也要看价格。”许世坛续称。

　　持有更多现金以换取更优质的投资物业，在流动性加大的2020年，也成为不少地产商的选择。

　　以下为世茂房地产控股有限公司2019年度业绩发布会现场实录：

　　现场提问：今年受新冠疫情的影响，对房企的销售产生比较大的影响，对世茂房地产今年的业绩是否有影响，管理层如何应对？会采取哪些积极有效的措施，公司预计销售何时能够恢复，管理层对今年的楼市有怎样的预判？

　　许世坛：简单地回答一下，实际上疫情应该是对全国的房地产销售产生比较大的影响，刚才在报告里也汇报了我们预测可能会有10%到15%的下降，实际上15%的下降比很多机构预测的还要多，这是因为疫情不仅仅是对国内市场产生了影响，现在在国际全球范围内的影响都是比较大的。

　　我们应对地也比较迅速，2月启动网上销售，取得不错的成绩，截至到现在95%的售楼处都已经开了，很快就100%。截至到现在销售额也会突破200亿，比去年同期轻微上涨，但是因为1、2月份下降了20%多，所以整个一季度还是会下降10%以内，什么时候可以慢慢地疫情影响可以消化，我们估计在二季度，可能4、5月份会慢慢好一点，如果要有增长的话，我们判断还是要到下半年，特别是要看国家在二季度的政策。

　　刚才说了降息、降税、降费，如果有很多政策的密集出台，流动性有比较大的改善，我们判断最好的情况下，有可能做到15万亿，但是现阶段的政策还是不够的，所以市场的压力还是巨大的。

　　现场提问：收并购去年成为世茂的亮点，今年战略上会继续加大还是保守一些，对外合作的标准是什么？第二，近期世茂福晟的组织架构已经浮出水面，能够介绍一下世茂福晟的情况，旗下有哪些资产，何时可以正常运作，未来三年的目标是什么？

　　许世坛：其实收并购，确实去年是世茂比较好的一块，也增加了我们大量的可售资源，去年5000亿的可售资源有三分之二以上都是通过收并购带动的。您刚才问力度如何，我相信今年的收并购应该有更大的机会，因为市场现在因为疫情的原因，起到一些变化，特别是当下流动性对大企业还是很充足的，我相信对中小开发商的压力还是会很大，所以应该会有更多的机会。

　　但是我们对收并购的项目，可能要求也会更严格，也会有更多的标准，可能也不一定，因为现在好的标的也不是那么多，所以我相信不一定会跟去年一样这么多，但是我们希望质量会更好。

　　实际上我们今年的购地计划与去年也差不多，去年新增5000亿货值还是很大的，我们投了上千亿在土地上，我们相信今年也差不多，还是希望回款一半用来做土地的投资。

　　至于第二个，实际上福晟是我们的一个战略合作，很多都在稳步推进，比如物业公司的项目，我们会一个一个项目去做很详细的尽调，要去看它的负债、结构，也不是一下子全收，我们现在比较多的可能还是通过品牌的进入来做，当然过程中有好的项目我们就会陆续做转股，所以可以看到组织上的调整和转股，这块由世茂海峡公司直接对接，所以大家可以看到组织架构上我们已经进入了管理。

　　另外，土地储备上还有很大的旧改，但旧改也不是大家想的很慢的，还是挺快的，今年应该还有好几个项目，所以我们会陆续的拓展。我想汤董也在跟金融机构在沟通，有些是不是可以降息或做处理，我们会处理好再一步一步并到上市公司。

　　大家不用担心，并购并不是要花很多钱或者背很大的负债，我们要一步一步去做，一步一步有序地安排。汤董会与大家做更详细的说明。

　　汤沸：我们的合作都在顺利推进过程中，现在先帮助福晟项目恢复生产，也在协助他们做债务重组，还是以协助其恢复生产为前提。刚才副主席说到，我们现在在合作中，可以从几个方面，一个就是在住宅上，现在福晟土储已经超过1200亿，今年销售目标大概在300亿。

　　目前在分阶段推进合作事项，首先是从市场潜力大的地区，包括郑州、长沙、大湾区等地方，首批会有3到5个项目合作，这个收购工作正在有序推进。另外福晟旧改的资源非常丰富，那么我们在合作中，旧改的货值现在预估有超过3000亿，城市的更新需要一段时间，世茂会根据项目的进度推进合作。

　　另外，福晟旗下原来的商业资产也有优质的资产，所以我们一直也在密切跟踪，就优质资产在商议合作方式。最重要的还有福晟的六建，这个总包单位将作为我们补充世茂上下游产业链的一个关键内容，会打造整个世茂的产业链，通过建筑施工的领域。

　　现场提问：今年3000亿目标不含战略合作，世茂福晟的合作是不是不会并入报表？第二，世茂房地产未来三年有没有自己的目标和规划，有没有一个更快或更好的目标达到市场更大的规模？第三，世茂的酒店和物业的分拆上市计划是否有改变？

　　许世坛：第一，销售口径3000亿确实不含战略合作，但是您说是不是不会并，也不是这样说，因为销售口径只是一个统计的说法，我刚才也说了我们会陆续把福晟的一些项目，可以并到上市公司来，这需要一个过程，也需要我们做好尽调，资产、财务要很细地一项一项去做。

　　所以3000亿，我们的意思还是谨慎的一个预测。因为疫情的影响，我们也不希望把指标定得特别高。

　　第二，关于未来三年，实际上我们已经有一个五年的计划，2017、2018、2019年是快速增长年，2020年、2021年也会持续快速增长。所以世茂应该每年还是会进步的，但快多少这也很难说，但是我们已经对2021年已经有很细的要求，在销售的增速上，希望比前二十还要更快。权益后的利润增长也希望能够做到每年20%以上，这应该都是行业领先的标杆地位。

　　至于您说的分拆上市，特别是物业和酒店，应该会在未来的两三年内分拆上市，物业应该会更快一些。

　　现场提问：刚才也提到我们可能会并福晟，有很多酒店、物业的服务。其实我想问一下，大概是两到三年去分拆，中间我们是不是要出售一些没有那么优质的资产，现在有没有统计过，还是要运营到什么程度，会不会拖慢分拆的流程？

　　今年我们收并购主要还是资产包，会不会有想法收一些比较小规模的上市公司，还是我们收并购的方式还是主要是买资产包？你们对于合约销售很有信心，这一块你们觉得增长是不是还会有比较高的水平？

　　最后酒店方面，会不会受到疫情的影响比较大，利润有没有一个预判，可能会影响到多少，现在的酒店有没有预算什么时候会重回比较高的入住率？

　　许世坛：关于福晟，他的商业和投资性物业，我们确实现在在密切跟进，也不排除会出售一部分，也不排除我们会有一部分，如果股份公司觉得合适，也会考虑。当然现阶段我们需要做很多的分析和更细的工作。也不会像您说的等两三年，今年可能陆续都要处理。

　　当然我们内部也不排除会对一些非优质或非核心的商业酒店进行出售，这也要看市场、也要看价格，当然今年的流动性可能好一点，但是也要看，不是想出售就能出售。我们也在这个过程中尽可能提升这些资产的回报。

　　关于收并购怎么收，实际上我们前几年的收并购比较多的还是项目，去年就有点不一样，去年更多的是资产包，就是一个企业，我们觉得比较好的十个五个项目，当然去年福晟的合作就更大，差不多是公司与公司的合作。

　　您说未来是公司的合作、项目的合作还是资产包的合作，我们觉得还是要看不同的情况、不同的企业，也有不同的需求。我们如果觉得交易太复杂，可能就收项目，如果觉得有合适的机会就收资产包，如果看好他的合作不仅仅在住宅，像我们和福晟的战略合作，刚才汤董也说了，不是住宅这么简单的合作，还有物业、产业链和多元化商业的合作，那我们可能就会公司和公司层面的合作。

　　关于销售，主要是我们去年收并购比较多，可售资源已经突破5000亿，不卖3000亿也是不对的。另外我们对未来一两年的市场也有充分的预测，当3000亿也已经考虑了疫情的影响，当然现在国际的形势更严峻，我们也会更谨慎。

　　另外，酒店和商业的受疫情影响确实很大，实际上我们酒店今年的预测，在疫情前可以做到30亿收入，增长也差不多30%，现在我们已经调减到5%。实际上它的真正影响应该不止，大概调减了五六亿，所以下半年我们需要做得更好。

　　现场提问：公司去年增加了很多土储，但是在去年上半年年报中，是净流入，是怎么做到的？世茂今年的重点区域在哪里？

　　许世坛：关于土地的问题，因为上半年我们拿地不是这么多，我们去年5000亿货值比较多，实际上也是下半年，也导致六七月很多是在年底才能销售，也影响到我们的去化和回款。

　　因为我们的收购和其他开发商不太一样，去年很多资产的收购，我们不是买100%，比如我们和泰禾的合作，很多都是只收51%，实际上不需要付100%的钱，所以我们可能只是付一半的钱，其实这也是我们今后发展的一个方向，我们不一定会要求全部收购100%，因为对方可能也不愿意吸收全部的权益，所以这块是我们土地的一些办法。

　　你刚才问到的资金如何铺排，我们希望回款50%用于土地投资，如果今年3000亿回款能做到80%2400亿，我们还是会花1000多亿在土地投资，当然这是在权益前。

　　另外，重点的区域，以前大家对世茂的理解，应该是在长三角、上海和周边比较强，后来是福建区域做得比较好，实际上我们现在最大的土地储备已经在大湾区有接近4000亿的货值，第二个才是长三角3500亿，福建和环渤海都在2000亿左右，我们最大的布局还是在这几个地方。

　　今年的投入，我相信还是会重点在大湾区、在长三角、在福建、在环渤海，当然中西部我们也会持续跟进，肯定是在国家战略发展的重点区域。

责任编辑：陈永乐