19年深圳一次性出让5宗居住地 1天"赚"18年两倍的钱

　　2019年，深圳干了这件大事！1天“赚了”2018年两倍的钱

　　来源：深圳乐居

　　随着香港希玛国际2.09亿竞得坪山商地（此前有消息称，香港希玛国际眼科医疗集团（中国）有限公司，计划在坪山布局高端眼科医院和希玛大湾区总部项目，看来该地块将成为香港希玛国际眼科医疗集团在大湾区的总部），从而宣告了2019年深圳土地出让正式收官。

　　据乐居君统计，截止2019年12月31日，深圳2019年成功出让了21宗商住用地（包含深汕合作区），其中居住用地12宗，占比过半。

　　从区域来看，居住用地主要集中在光明和坪山片区，成功出让光明3宗、坪山3宗、龙华2宗、宝安1宗、南山1宗、大鹏1宗、深汕合作区1宗。

2019年深圳商住地出让情况 　　数据来源：深圳市土地房产交易中心

　　相比往年，2019年是深圳土拍大年，住宅出地数量之多，属于罕见。不过今年土拍两极分化现象也颇为严重，上半年商住用地土拍略显冷清，前5个月仅有2宗商住地成功出让。

　　转折点出现在6月24日“史诗级”土拍，深圳出现5宗宅地同天出让情景，引得80家房企参与竞拍；之后便是11月22日那场6宗限售价地块的出让，国企纷纷亮相；一个月不到，12月11日深圳又集中出让6宗地，其中前海更是是首次出让宅地。

　　之所以说今年深圳土地出让属于罕见，11月15日，深圳再壕掷35块产业用地，面积达到30平方公里，面向全球招商。之后12月中旬，全球招商大会开幕，签约额超过5600亿！

　　上半年，清一色的工业用地

　　如果将深圳2019年的土地市场分为两个阶段，上半年和下半年的表现有着明显不同，两极分化颇为严重。

　　前5个多月，深圳土拍市场主要集中在清一色的工业用地上。数据显示，截止6月21日，成功出让了15宗工业用地、1宗二类居住用地、1宗商业用地。

　　虽说商住地较少，但整体上半年土拍市场还是比较活跃的，出让地块主要集中在光明、坪山、深汕特别合作区。

　　其中关注度较高的，是节后复工第二周启动的首宗土拍，2月20日深圳市大疆灵眸科技有限公司（无人机大疆旗下子公司）以起始价2.7亿，竞得光明的一宗工业用地。

　　距离上次大疆拿地还需追溯至2016年，以7.1亿元竞得留仙洞T501-0078地块，被规划为大疆总部大厦——“天空之城”。

　　时隔三年，大疆再度出手并将目光放在了光明。据悉，目前光明已经有华星光电、迈瑞等高科技龙头企业落户，微软还有意在此打造第二总部基地，大疆集团的总部基地、腾讯的研发总部也都有望在光明落户。

　　转折一，80余家房企“参战”

　　在经历了2.18大事件后，市场行情波动不断变化，土拍市场转折点也出现在了6月24日，深圳一次性出让5宗居住用地，为深圳近二十年来难得一见的盛况，号称“史诗级”土拍盛宴。

　　5宗宅地，参拍保证金1100亿，80余家房企“参战”，300多轮“激战”，全部“秒封”最高价，揽金224亿，一下子“赚了”2018年两倍的钱。（2018年深圳共成功出让13宗居住用地，成交金额101.3998亿元。）

　　众所周知，深圳是个土地资源极度稀缺的城市，可以拿来做商品住宅开发的用地更是少之又少，自2010年以来，深圳市宅地供应面积逐年减少，2012年后宅地供应一直在超低位水平。

　　据统计，2017年全年成功出让2宗；2018年全年成功出让12宗，其中6宗“只租不售”；6月24日当天一次上演5宗宅地出让的戏码，自然吸睛。

2017-2019年深圳居住用地出让情况 数据来源：深圳市土地房产交易中心

　　但拿地房企也将面临严峻挑战，龙光以65.85亿取得的民治宗地，实际可售楼面价约6.49万/平，远超当年金茂府在龙华的5.68万/平楼面价；越秀59.08亿摘得的的尖岗山地块，约6.36万/平，一街之隔的泰禾深圳院子可售楼面价 6.2万/㎡，楼面价破纪录。

　　而这次土拍另一面，则反映出除了像佳兆业、招商蛇口、深业、金地、卓越等本土开发商积极应战外，很多外来房企纷纷想要想进入深圳。首进深圳的广州越秀和五矿地产，在这次土拍盛宴中表现得势在必得，最终分别以59亿、25.6亿拿下尖岗山、坪山地块。

　　这其中看到的是，深圳这样一个中心城市，房企都不愿错失房地产开发的机会，积极补仓、扩充土地储备，当然，这对于企业的战略布局、品牌建设有着更深层次的意义。

　　高光二，央企与国企的“争夺战”

　　继6月24日后，11月22日，深圳迎来2019年第2次超大规模宅地集中供应！

　　6宗宅地再次同天开拍，土拍数量更多、起拍价更低、期待值更高。

　　但这次是6宗限售价地块，都被严格标明了“入市价格限定”，即出让宗地项目建成后，必须严格按限定的销售均价进行销售。其中龙华宗地最高均价71400元/平，光明宗地最高均价47250元/平，“面粉”贵过“面包”。

　　因此当天6宗宅地的出让，并没有出现预想中的激烈场面，各路房企的参与热度并不高，仅12家房企参与竞拍，且都没有达到最高限价。

　　其中坪山坑梓地块地竟无人问津，最终流拍；热度较高的光明地块，开场5分钟电建拿下；即便是“宇宙中心”龙华地块，华润、中海、龙光、平安、金茂、金地等10家知名房企，报价环节也一度陷入沉默，足以见得当前房企的谨慎态度。

　　不过与“6.24”土拍不同的是，此次土拍完全是央企、国企的天下，到达现场的12家房企基本上均为国企，上演了一场央企和国企之间的“争夺战”，5宗成交地块均被非民企收入囊中。

　　不仅深圳，11月国企、央企表现强势，据丁祖昱评楼市报道，从单月拿地金额来看，国企、央企表现强势。万科、中海、绿地、华润等名列前茅。在土地市场转凉之际，国企、央企融资成本低的先天优势明显，投资拿地的底气足、脚步快、拿地策略更灵活。

　　太稀缺，前海宅地开拍并“限售价”

　　“11.22”土拍过后不到一个月，12月11日，6宗地块同天出让的情景再现，4宗公用设施用地+1宗宅地+1宗商地出让，其中前海首次出让宅地。

　　不过开发商拿地热情度不比6月，举牌积极性有所下降，最先出让的前海桂湾商地无人应价，在2019年6月地块流拍一次之后，再次遭遇流拍。

　　虽然前海宅地资源稀缺，作为前海第一块独立公开出让的宅地，竞拍也并不激烈，到场十家只有六家举牌，最终经过100多轮慢节奏加价，前海首宗宅地被天健以38.9亿拿下，这与6月份土拍几秒封顶最高价形成鲜明对比。

　　究其原因，与“限售价”有关，此次出让前海宅地今后普通商品住房入市最高均价为9.9万/㎡（毛坯价，不含装修）。算下来，这块地的未来售价更低于前海片区近期开盘的几个住宅项目，11月底开盘的招商领玺均价达到了10.8万/平，深业颐湾府均价也在10.2万/平。

　　看来为了响应“房住不炒”的政策方针，深圳土拍限制意图明显。不过在限价政策面前，开发商们不得不重新打一下算盘，拿地更加理性，控制开发风险，保证开发收益。

　　揽金日，全球壕掷35块用地

　　深圳只有1997平方公里的土地，一直被视作土地供应不足。

　　但2019年，出现几次大型的土地集中出让，正如深圳市委常委、常务副市长刘庆生坦言，关于“深圳没有土地”并不准确，深圳是有目的供地。

　　只要是符合深圳产业方向和高质量发展需求的优质项目，深圳一定有地可落！

　　因此在11月15日，深圳宣布集中出让35块产业用地，达到30平方公里；12月18日举办全球招商大会，面向全球推介招商，涵盖128个签约项目，现场签约额超过5600亿元。

　　整体来看，2019年深圳土地供应明显增多，很多企业长期持续看好，外企抢滩、房企联合拿地，进驻深圳意愿强烈。

　　从土地出让区域划分，龙华、光明、坪山为出地大区。深圳本身土地资源稀缺，1997平方千米的土地面积，2018年常住人口约2200万，人多地少尤其突出，商品住宅越加稀缺，热点片区一旦有宅地出让，势必引得一些像中海、华润、龙光等排名靠前的房企“参战”。

　　从出让方式来看，继续2016年12月深圳首次采用“双限双竞”模式拍地后，2019年下半年深圳重启“双限双竞”，普遍认为此举是为了控制地王，在此情况下，房企的拿地更加理性、谨慎。

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责任编辑：程立