地产创新为何难？_新浪财经

　　原标题：地产创新为何难？　

　　来源：秦朔朋友圈

　　“万村计划”触礁

　　最近有消息说，万科在深圳的“万村计划”遇到了“实际困难”。

　　所谓“万村计划”，是万科在深圳做的存量资产改造业务，是万科获取长租公寓房源的重要方式。在长租公寓最火爆的2017年，万科在深圳成立“深圳市万村发展有限公司”，通过承租后改造的方式对城中村进行精细化运营，以“城中村综合整治+引进物资营管+城市化商业运营”的模式开展工作。

　　据公开数据，截至2019年3月，万科进入约60个城中村租下近2000栋“农民房”，获取了10万间房间，这些租约期限通常为10-12年，万科通过改造之后，将它们重新推向市场。截至7月初，“万村”已开业400余栋，一万余间。

　　“万村计划”在2018年6月曾引发过一阵舆论热潮，当时一个名为《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》在社交媒体上广为流传，有众多租户认为，由于万科的进驻，原来低廉的城中村房租猛涨，万科集团总裁祝九胜还曾就此回应称，近年一些资本、机构介入了租赁业务，但说长租公寓会推高租金，这是一个误会。

　　但租金风波显然只是这项工程“实际困难”的一个侧面，城中村综合整治的难度显然比建新房更加困难，旧村改造，涉及的利益相关方众多，租户只是其中的一环，其他如原住民、城市管理、消防安全等，都需要协调。

　　郁亮在万科2018年南方区域媒体会上就曾回应此事称，万科确实低估了“万村计划”的困难性，确实比想象中复杂得多，目前还没有发现做公寓能赚钱的，万科还在摸索中，会小心谨慎。

　　中国建设报援引一位不愿具名的业内人士解释，“万村计划”的实际操作困难包括：业主谈判难，收房成本高；工期严重滞后，租金回流少，收益率走低，从而影响项目现金流；存量市场竞争激烈，工程建筑合法性、设计施工、审批备案、消防验收等流程致改造工程难以标准化等。

　　也正是基于此，前期万科激进的签约很快受阻。据悉，2018年11月起，万科就已经全面暂停签约新房源，到今年五六月份陆续有消息传出，万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“农民房”房源。

　　对于传统房企来说，更熟悉的是“拿地—融资—建房—卖房”这样的周转模式，要做物业自持运营和跨界创新，仍是压力不小。“万村计划”虽说不上“折戟”，但这种触礁之后大规模的调整带来的品牌阵痛，远远大于其经济上的压力。

　　“灵魂三问”

　　一个有趣的点是，长租公寓的创新起于2014年，但高潮来临却始于2016年地产圈最火爆的“租售并举”概念，今天与长租公寓一起消失在媒体视野中的，就包括“租售并举”。

　　“万村计划”的停滞，只是这一轮房企寻求创新业务的一个小缩影。自去年长租公寓“事故”频发之后，整个公寓市场始终一片死寂。长租公寓、城市更新作为这一轮创新的标杆，恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、绿城、万达等龙头企业都已布局，但雷声大雨点小，最后仍是成了众多“多元化板块”中不起眼的一环。

　　而且，很多运营商甚至都已经开始考虑切割这个“创新”业务了。

　　最近易居沃顿案例研究与教育基地分析了两个满租的长租公寓被公司切割的案例，一个是位于北京大钟寺地铁站附近的“朗诗寓”，有90多个40平米左右的房间，单价在4290元-5290元/月，在满租的情况下，朗诗绿色集团于5月14日宣布剥离长租公寓业务。另一个案例是远洋集团的长租公寓品牌“邦舍”也是在北京店面近乎满员的情况下，在7月宣布剥离该业务。

　　原因与郁亮所述类似，盈利难！

　　据介绍，从2016年开始布局长租公寓的朗诗，到2018年底的存量房间数已经超过4万间，在营门店数50余家，根据规划，朗诗寓曾计划在2019年底达到10万间的规模。但有两个问题，一是目前在营房量仅1.3万间，占存量房的32.5%；二是连年亏损，数据显示，2017年，公司长租公寓业务扣除税及非经常性项目之前合计亏损4430.9万元，2018年亏损扩大至1.94亿元。

　　创新业务难做，可见一斑。

　　租房市场是刚需的一环，但并不一定适应房企。从表面上看，是房企缺乏精细运营的能力。众所周知，今天中国绝大多数房企看似体量规模吓人，但本质上，是房价不断上涨，市场的空前繁荣以及丰厚的土地红利造就了今天房地产企业的辉煌，而不是企业本身的能力。而长租公寓是个精细活儿，不仅要有钱，还要有耐心，在这个前提下，更要有够硬的专业。钱和耐心、专业缺一不可，没有钱，亏不起前期的市场培育期；而没有耐心，干脆都不愿意培育市场；当然，如果没有专业，越有钱有耐心，亏得就越大。

　　仔细分析今天长租公寓的运营困境，还有更深的原因，这是直指房企本身的“灵魂三问”：

赚惯了快钱之后，愿不愿意赚慢钱？
赚惯了大钱之后，愿不愿意赚小钱？
赚惯了容易钱之后，还愿不愿意赚辛苦钱？

　　一位TOP10房企营销副总裁分析，今天卖房子赚钱都是以万为单位的，转头来做公寓的运营，就得问问自己，还愿不愿意赚以十或者百为单位的钱呢？

　　说到底，创新业务很多都是被房企当作转型“备胎”的，在房企仍能赚快钱、大钱、容易钱的时候，有多少企业敢或者愿意坚持下去？

　　地产思维

　　这几年，房企都在忙着创新业务，横跨商业地产、城市更新、长租公寓、联合办公、医养/健康、教育、智能家装、金融和文旅等十几个门类，作为地产界的龙头，万科几乎在各个领域都有布局。万科的考量是，布局的更大意义在于抢占先机，如果做成了，可以成为蛋糕中的一块，如果做不能，这点试错成本也付得起。

　　这对万科来说当然是一个最优的选择，但对于整个行业来说却并不是好事。

　　还是以长租公寓为例，租赁市场是一个号称万亿规模的市场，而且随着各地政策的跟进，前期吸引了众多资本跑马圈地。

　　据一位长租公寓从业人士介绍，万科的进入带着浓浓的“地产思维”，比如激进的财务测算，“万村计划”的推行，万科给出的财务模型是每年5%-10%的租金上涨，这在理论上是成立的，在新房销售上也是可以操作的，但实际上租金能否上涨影响因素众多，与当地经济增长水平、人均收入、政策等息息相关，很多时候涨租金并不容易。

　　另一个地产思维是追求大规模和快周转，比如万科在短短一年时间内，租下2000栋民房，造成短时间内在租赁押金、改造装修上投入大量资金，而租赁市场租金回报周期长，完全无法与新房销售相比，赚的是小钱、慢钱，以至于无法形成良性投资循环。

　　万科等巨头的“地产思维”指导下，众多房企、社会资本趋之若鹜，而且都企图以规模而非运营取胜。租赁市场的“网红”自如虽然去年负面舆情不断，但还是宣称到2018年底管理公寓突破100万间。而规模之下，要追求利润的回报，问题就产生了，从网上的报道看，吐槽自如房间小、空气差的都还是小事，甚至有房间爬满白蚁、暗藏摄像头，刚装修两天就出租等恐怖剧情。

　　告别地产的黄金年代之后，房企战略全面调整已经是共识，抢占特色创新业务更多的是为今后有更大的挪腾空间，虽然今天有长租公寓、新能源汽车、联合办公等众多创新业务，但房企的创新一直质疑声不断。或许真要等到，什么时候地产商也开始赚小钱、慢钱、辛苦钱了，才是他们躬下身来做创新业务的时候吧。