房产商扎堆自曝违法开发 石家庄房产乱象的10年尴尬

　　来源：民主与法制时报

　　石家庄一开发商以自己没合法手续为由，将业主起诉至法院，要求判决当初的认购协议无效，最终被法院判决恶意诉讼。而今年以来，同类戏码频频在当地上演。

　　□本社记者 李晓磊 发自石家庄

　　石家庄市中山西路363号，“麒融国际”地产项目售楼中心大门已上锁多日，10张政府封条昭示着它的违法行为。这个紧邻地铁口的项目由住宅和商业楼构成，黄金地段搭配着豪华楼体，却难改变其无证开发的命运。

　　相比于此，“麒融国际”开发商更疯狂的举动是，今年5月份将一个业主告上法庭，要求法院判决他们之间的认购协议无效。理由是，项目还没取得任何手续。

　　近日，法院驳回了该诉求，认定他们滥用诉权，构成恶意诉讼。民主与法制社记者调查发现，房产商自曝违法开发的行为，在石家庄已出现扎堆情况。

　　值得注意的是，虽然全国各地都存在房产乱象，但石家庄的情形格外严重。三年前，河北省住建厅曾发布过一个数据，2011年至2015年间，石家庄违法房产项目比例高达93.8%，这三年，当地房产商多是等待补证，可进展缓慢。

　　业内人士透露，出现这些问题，主要源于河北省10年前开始的“三年大变样”，其本质就是，通过拆建实现城镇面貌大改观。

　　开发商向法院自曝没手续

　　赵敏没想到，她会与“麒融国际”开发商——石家庄世纪鸿基房地产公司（简称世纪鸿基）交战了两年多。

　　为方便照顾年迈的公公，2016年，经家人商议后，她将公公在石家庄市桥东区的房子卖掉，几经选择后，看中了位于桥西区“麒融国际”一套88平方米的房子。更早之前，该项目名为“锦绣华庭”。

　　尽管“麒融国际”已存在多年，但赵敏准备买房时，该项目仍未取得手续。所以，2016年4月22日，赵敏只能与世纪鸿基先签订一份《内部认购协议》，单价每平方米13800元。

　　据赵敏的律师介绍，《内部认购协议》上虽写着是123万余元，但实付款95万多元。这些钱是一次性付完，约定交房时间为2017年5月1日。

　　不过，这份算上封面共三页的协议，并非官方制式合同。对于为何购买无证房产，赵敏解释说，看的是现房，且已有邻居入住。

　　到了交房日后，世纪鸿基却拒绝交房。赵敏还发现，她买的房子里，已住进了其他人。这让她非常气愤，且开发商态度蛮横。

　　世纪鸿基告诉赵敏，她是2016年交的钱，里面住户在2011年左右就付了款：“所以人家先住你们后住。”

　　为了维权，赵敏打过市长热线、求助过河北电视台，还报过警，但问题迟迟无法解决。就在她还没起诉开发商前，今年5月13日，世纪鸿基却率先向桥西区人民法院提交上诉状。赵敏变成被告。

　　世纪鸿基在诉求中否认了《内部认购协议》条款，并称这份协议非双方的真实意愿表达，“双方之间实际上是民间借贷的法律关系”。

　　“这家公司把赵女士的房款，说成是购买他们公司的理财产品”。赵敏的律师觉得世纪鸿基的表述太过滑稽。

　　并且，世纪鸿基在诉求时还自曝：“本项目截至目前没有取得手续，根据法律规定，双方之间的认购协议应认定为无效合同。”

　　需要指出，石家庄房价从2016年至2018年整整上涨了一倍。赵敏认为，世纪鸿基这种做法是想通过合法形式，达到非法目的，然后获得成倍利益，并非是自身权益受损而寻求司法保护。

　　记者通过采访得知，“麒融国际”一房两卖的行为并不只针对赵敏，还有数百人因此受害。他们其中有的付了全款，有的最少先付了50%。

　　赵敏说，世纪鸿基起诉她的意图一旦实现，会有更多购房者权益无法保障，“最终受损的，将是社会公共利益及本地区的司法公信力”。

　　法院判决开发商恶意诉讼

　　今年8月22日，桥西区人民法院立案后，使用简易程序对该案进行公开审理。

　　庭审中，世纪鸿基表示，他们请求宣告案涉合同无效的规范依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条。

　　即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。

　　在法庭上，世纪鸿基一直强调，赵敏并不是直接到售楼处找售楼员买房子，而是民间借贷。赵敏一方称这是无稽之谈，因为购房前，她对涉案房屋进行了实地查看，双方之间是真实的房屋买卖合同关系。

　　她并向法庭提交了收款单据和宣传单等，来证明自己付的钱是房款，而不是民间借贷或理财。

　　对于世纪鸿基的说辞，连审判员曹利伟都看不下去了，他直接对该公司说：“你不要再说民间借贷的问题了。刚才我开庭的时候，让你明确这个确认合同无效的基础是什么？你是要求确认按照最高人民法院商品房买卖合同司法解释第二条的规定，所以说这就是建立在你承认这是商品房买卖合同的基础上。”

　　另外，法院最终查明，世纪鸿基和赵敏在签订《内部认购协议》时，涉案房屋系现房，但开发商未提供办理竣工验收的证据，涉案项目至今尚未取得商品房预售许可证明。

　　据此，法院对双方签订《内部认购协议》的事实无异议，并认为，该协议应属双方的真实意思表示。

　　法院还特别强调，世纪鸿基在未取得预售许可的情况下，销售房屋并收取了赵敏巨额款项后，“又在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效，明显违背诚实信用原则。”

　　最终，法院认定世纪鸿基的诉讼行为属滥用诉权，构成恶意诉讼。所以，在10月10日判决中，驳回了诉讼请求。

　　不过，陕西西安发生的另一起同类案件，却被法院判决开发商胜诉。

　　扎堆背后的房产乱象

　　类似事情被媒体曝光后，公众都觉得无法理解。实际上，像世纪鸿基这样的案子，今年在石家庄地区已频频发生。

　　2015年底，张女士花80多万元在新华区购买了“东岸尚园”一套房子，并与河北碧禧房地产开发有限公司签订《东岸尚园认购协议》，约定2015年12月31日交房。

　　但由于众多原因，房子一直没交，直到今年5月，张女士发现，自己的房子被卖了。

　　正着急要房子的张女士，又被开发商告知，已向石家庄仲裁委员会提起仲裁。他们在《仲裁申请书》上写道：“自被申请人购房至今，东岸尚园项目不具备项目五证”。

　　而“东岸尚园”开发商同样依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，要求确定与张女士签订的认购协议无效。

　　除张女士外，另有5位业主被提起仲裁。同样遭遇的还有石家庄井陉矿区“希沃观邸”业主。

　　今年7月，“希沃观邸”多名业主收到法院通知，称他们购买的房屋被开发商起诉了，要求法院依法判决解除双方的买卖合同。

　　开发商在诉求中称，因“希沃观邸”项目至今无法取得预售许可证，“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

　　但不知什么原因，今年8月10日时，开发商自行撤诉。

　　记者调查发现，石家庄还有开发商没经司法程序，就要求业主解除认购协议。今年8月21日，桥西区“幸福城”向E区业主发去《内部认购协议书之解除协议通知书》。

　　在这份通知中，开发商称，因国家对房地产行业实行严格的调控政策，项目开发手续迟迟不能办理……因此，由于上述政策及不可抗力等因素影响，双方合同目的均已无法实现。所以，让业主收到通知后五日内去领取退款。

　　当地资深行业人士吴刚说：“这种扎堆自曝违法频频发生后，麒融国际的行为就不难理解了，这已成为石家庄房地产尴尬发展的一个缩影。”

　　吴刚称，这多是“三年大变样”允许房地产项目先建设后补证的后果，“由此导致的是，楼盘五证不全公然销售，甚至许多楼盘没任何证件。”

　　记者通过走访发现，很多楼盘都是村委会直接与开发商签协议，完全没进入法定开发程序。还有不少小区，业主已入住几年了，至今却连土地出让金都还没缴纳，以至于连中央巡视组都点出“石家庄房地产市场违规比例大”。

　　多重倒逼下，这三年石家庄楼市进入“补证潮”。“相当于政府出面，把违法项目变合法。”吴刚分析说，“纯属无奈之举，涉及住户太多，不这样做的话，会影响稳定。”

　　但由于法律和政策影响，“补证”并没那么简单。据悉，较大数量的一次补证发生在去年。2017年6月13日，石家庄市房地产开发建设违法行为专项整治工作领导小组办公室发布通知，称该市有40个项目，符合享受房地产专项整治政策。也就是说，有望补证。

　　而补证的大前提是，要将已被占用的土地进行招拍挂，然后再回到开发商手里。“实际上，这是违反法律规定的。”吴刚告诉记者。

　　另一个问题是，并非所有违法项目，都能马上补证，前述“麒融国际”就等到了今年。就在世纪鸿基在起诉赵敏期间的9月份，他们才拍到早已售罄房产占用的土地。

　　这宗33.23亩的土地，被世纪鸿基以2.97亿元成功摘牌，这意味着，“麒融国际”终于进入补证程序。但谁也无法想象，他们为何在这个时候，到法院起诉了自己的业主。

　　“估计是为了融资，毕竟买地花了很多钱，他们应该是想拿赵女士开刀，但没成功。”吴刚说，幸亏法院维护了司法尊严。

　　赵敏的律师告诉记者：“那套房子早被人占了，把房产要回是不可能的，接下来只能看看怎么用资金来解决这个问题了。”

　　（文中赵敏、吴刚为化名）

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责任编辑：张国帅