自如"降租事件"争议背后资本困局:高收低租 现金流如走钢丝

2020-07-01 09:11:35 作者:刘娜 收藏本文
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  文 | 刘娜 8号楼工作室

  长租公寓行业,一波未平一波又起。

  6月27日,长租公寓头部公司自如公寓,被业主曝出合约期内违约提出降租要求,甚至在沟通过程中表示“不降租就解约”。

  在仅仅两个月前,长租公寓第一股——青客公寓暴雷,6月18日,长租公寓另一头部公司蛋壳公寓的CEO高靖被调查,蛋壳公寓股价熔断。自如“不降租就解约”时间距离蛋壳公寓熔断仅过去不到10天。

  长租公寓盘子摊得越大资金链越难以控制,“二房东”商业模式利润微薄,长租公寓将租客租金迅速投入租赁新的房源,这种滚雪球的商业模式犹如走钢丝。“业主端收房成本,一般收房、装修成本共占长租公寓市场投资成本的8-9成。”易观分析师吉之莹表示。

  同策集团首席分析师张宏伟认为,在2019年还没有出现疫情的时候,自如蛋壳等长租公寓的商业模式,种种问题已经初现端倪,疫情进一步显现了商业上的问题。

  在多位业内人士看来,资本退潮后长租公寓底层的商业逻辑,应该回归到赚取微薄的租金差。“建议短期内暂时降低租金,以追求长期、稳定的收益和市场整体的健康稳定发展。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示。

  自如“压价房东、涨价租客”惹争议

  6月27日,自如公寓被多名业主曝出,自如在合同期内提出降租要求,甚至在沟通过程中表示“不降租就解约”。

  对于自如提出的降价要求,多数业主表示不满,“作为违约方的自如,不仅不承担业主方的责任甚至要求赔偿,这种行为是一种变相的强买强卖。”

  对此,6月28日,自如对8号楼表示,个别房源由于“租赁价格倒挂”,正在与业主就房租价格进行“友好协商”,“部分业主对于解约、要支付配置折旧费用的担忧,应该是个别管家在沟通不当,给业主造成误解,我们非常抱歉。”

  自如公关负责人在回应中承认存在“收出倒挂”的趋势,她表示,目前所有业主都在按时打款;确有个别合约在和业主友好协商沟通优化,也是受疫情空置、商区变更等因素,出现了收出倒挂的趋势,但都会最大程度保障业主权益,按照合同约定友好协商。

  但自如业主则表示不认同,“据我所知,自如在合约期内要求房东降租不是个案,我们现在已经组织‘自如业主维权群’沟通此事。”某自如业主表示。

  “我是精装修的房子,自如基本没做什么装修,请问何来装修赔款?而且不是我提出解约,是自如要解约,有什么理由让业主去赔款?”自如业主林夕曾对8号楼说。

  在自如以收益不佳要求房东降租的同时,部分租客却收到自如涨价的通知。

  多名自如租客对媒体表示,今年夏天续租自如房源时,房租有较大涨幅。“去年(自如)房租是3190元/月,这次续租是3490元/月。”另一位北京租客也声称,自如房租涨了,原来是1690元每月,现在涨到了1860元每月,涨幅约为10%。

  值得注意的是,疫情期间“房东租客两头吃”的行为也引发一定争议,自如公寓、蛋壳公寓要求业主免租金,另一边却要求租客在疫情期间如期交租,受到租客、房东和媒体的声讨。

  自如之困:高收低租、现金流如走钢丝

  自如在回应中提到的“收出倒挂”,是指收房的价格,高于长租公寓出租的价格出现租金倒挂。这也是整个行业面临的问题。

  2019年底,自如公布其管理的房源规模突破100万间,有近50万业主、300万自如客。自如旗下的保洁、搬家、维修等生活服务产品,累计服务订单超3000万。

  “过去,风口之上的几大长租公寓在背后资本的推波助澜下疯狂扩张,不惜以更高的价格争夺房源,拿房价格也就在那一时期猛增。2019年以来市场变得冷静。资本退潮后,谁裸泳谁尴尬。”业内人士林夕说。

  具体来看,“有部分长租公寓企业会以高出市场很多的价格去收房源(低价的话,房源容易流失),然后再以低于市场的价格出租出去。企业利用时间差来赚钱,比如说在签合同的时候,租客一次性付半年、一年或者更久的房租,而业主收租却是月付或者季度付。企业通过这个时间差,迅速获得现金流,继续收房,快速扩大规模占领市场。”易观分析师吉之莹对8号楼表示。

  自如等长租公寓在资本的推动下以上述方式疯狂拿房,现金流则成为其生存的关键。

  “长租公寓的财务状况如同走钢丝,绷得很紧,资金流都拿来扩张了,所以一旦租客骤降或资产证券化受阻,就容易崩盘。”林夕对8号楼表示。

  “高收低租——是长租公寓行业在资本推动下,迅速规模化扩张过程中遇到的核心问题,也是要命的问题。”同策集团首席分析师张宏伟说。

  如何自救?调整商业模式,稳健“赚取差价”

  “当下,长租公寓企业过度依赖资本运作来获取资金,看似资金大进大出,实则处于高成本、低成长的两难境地,资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞。” 诸葛找房市场研究员姜国君对8号楼表示。

  在吉之莹看来,自如、蛋壳等长租公寓利润微薄,盈利空间相当有限。

  “业主端收房成本,一般收房、装修成本共占长租公寓市场投资成本的8-9成。”她表示,“二房东”的运营模式使得它的增值收益占比较小,盈利空间相对狭窄,回本周期很长。因为疫情影响,长租公寓市场整体租赁需求下降,致使营业收入减少,运营压力增大,回本周期延长。

  盈利空间有限的主要原因还包括,“运营模式和“二房东”相类似,主要收入依赖于租金收益。长租公寓先从业主端收房,会适当进行装修、家具装饰,然后转租给租客群体,通过提供房屋租赁产品和增值服务(保洁、搬家、维修等等),获取租金溢价。这样的商业模式在前期收房、装修上投入了大量的资金。”

  “在2019年还没有出现疫情的时候,商业模式上问题已经初现端倪,疫情会进一步显现长租公寓的这一问题。”张宏伟表示。

  “一旦现金流瘫痪,也离停业不远了。一般集中式公寓的空置率应尽量控制在5%以下,分散式公寓应在10%以下。”吉之莹说,“长租公寓属于重资产行业,盈利能力弱,投资回报周期长,资金负债率偏高,面临很高的资金链现金流压力。空置率上升,会对资金回流造成影响。”

  疫情激化了长租公寓的原有的资金链紧张等问题,2020年以来,长租公寓的三家头部公司接连出现状况。4月,长租公寓第一股——青客公寓暴雷;6月18日蛋壳公寓CEO高靖被调查,蛋壳公寓股价熔断;6月27日,自如急于通过降低业主租金减少“高收低租”亏损,结果引发业主不满和媒体争议。

  谈及自如等长租公寓在前期投入过高、盈利周期较长的状况下如何自救,吉之莹表示,当前长租公寓市场仍处于低迷状态,虽然各地政府在租赁供应、金融税收等方面出台了不少政策,来助力租赁市场回暖,但从租金变动形势来看,仍在持续下跌,入住率情况也不容乐观,长租公寓市场亟待进一步复苏。

  在林夕看来,自如公寓作为头部企业,应当放慢节奏放缓抢占市场,更多的回归商业本质,一百一千的赚取租金差。

  “租金水平是市场自动调整的结果和供求变化的反映,相关企业及广大业主应及时主动做出调整,建议短期内暂时降低租金,以追求长期、稳定的收益和市场整体的健康稳定发展。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示。

  张宏伟也认为,“浪潮退去后长租公寓底层的商业逻辑,应该回归到赚取微薄的租金差。简而言之,就是拿房的时候要便宜,出租的时候不能低于拿房价,还要留出装修、空置等基本运营空间。”

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责任编辑:陈永乐

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