8号楼工作室 文|刘娜

　　上周，继2019年引发行业预警的乐伽公寓暴雷之后，南京长租公寓我乐也突然人去楼空。本周，南京众禾、杭州巢客、北京春宇我家陆续被指一边拖欠业主房租，一边让租客续交押金。业内甚至为此起了名称，“跑路模式”。

　　长租公寓头部企业蛋壳、自如等，也频现“租金贷”、“甲醛房”问题。长租公寓在2020年开年集中出现负面风波，与疫情后出现的空置率问题有关，也是对本身微利模式的大考和冲击。“疫情推迟了盈利时间点。”

　　资本在这个行业也逐渐冷静，专家认为“过度依赖资本运作的商业模式，看似资金大进大出，实则处于高成本、低成长的两难境地，资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞。”

　　过去两年曾经出现多起长租公寓暴雷事件，包括乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等。有媒体统计，截至到2019年末，高达69家公寓机构“离场”，其中存在高租低收、滥用租金贷、跑路等占了约60%。

　　下一轮暴雷潮还远吗？

　　疫情之下的“跑路模式”：暴雷潮要来了吗？

　　2020年又有一家长租公寓暴雷，留下一地鸡毛。

　　3月22日，南京我乐公寓暴雷，业主迟迟未收到租金，到办公地讨要才发现这家公司大门紧锁，人去楼空。目前，南京市当地派出所已经受理针对我乐公寓的报案。

　　“我乐”之后，多家小型长租公寓在本周出现暴雷征兆。

　　本周南京另一家长租公寓众禾公寓由于“拖欠业主房租、物业费、电费、水费，经多次催缴拒不支付”，租户受到业主“断水断电通知”，但租户却表示已经按时缴纳租金给长租公寓。据媒体报道，去年年8月众禾公寓就曾因为相似问题被租客告上法庭。

　　杭州巢客公寓，也是由于疫情期间拖欠业主租金问题，被当地主管部门杭州市住保房管局约谈。住保房管局工作人员表示，“最近巢客公寓的投诉很多，我们也非常重视”。在三月初，部分业主表示已经收到拖欠的租金。

　　3月25日，北京长租中介“春宇我家”也被曝出在收取租客租金和服务费之后，拖欠房东将近一个月租金，导致房东、租客陷入两难。

　　在已经出现资金困境、拖欠业主房租的情况下，还要求租客续交押金，这种操作方式被业内人士称之为“跑路模式”。

　　随之而来的就是人走楼空，或是资金链断裂。

　　“单从数据来看，有的长租公寓更像是从未打算盈利，租金高收低出、员工销售提成远高于业内水平、租客年付租金还有折扣。”一位长租公寓从业者赵刚告诉8号楼，“这种商业模式优点是会聚集大量现金流，但是盘子越大亏的越多，随时都有跑路风险。”

　　钱从哪来？

　　“对于长租公寓来说，想要长远发展，核心还是稳健运营，管好资金链。”严跃进表示。长期以来，长租公寓由于资金回报周期较长、重资产等因素，频频出现资金链紧张。去年上市的蛋壳公寓资产负债率就高达99.8%。

　　一方面，中小长租公寓企业现金储备相对薄弱，对疫情出现后空置率的的抗风险能力较弱。之所以长租公寓在2020开年集中出现负面风波，甚至有一批中小长租公寓出现暴雷预警，其本质还是资金链的短缺。

　　“中小型长租公寓企业原本就处于竞争劣势，再加上当前疫情对租赁行业的影响较为严重，相关风险随之加大，预计2020年将有更多的企业面临严峻考验。” 诸葛找房市场研究员姜国君表示。

　　一般来说，长租公寓主要是通过“租金差”和“服务费”获取盈利。而出现暴雷预警的长租公寓，则很多存在十分明显的“高收低出”、“依赖预付租金”现象。据《钱江晚报》报道，杭州巢客公寓在出现问题前，曾有业主表示，巢客公寓签约租金4900元/月，比传统中介我爱我家等3800元/月的报价整整高出1100元/月的租金。

　　姜国君对8号楼表示，疫情一方面使开工延迟，另一方面也击垮了部分中小微企业，短期内因就业流入城市的人口会有所减少，长租公寓企业将面临客户流失、市场缩水的短周期，房间空置率随之上升。

　　问题就出在这部分空置率在没有收入的情况下仍在持续产生成本，若企业无力筹措资金或不能妥善处置资产，很可能会发生现金断流的风险。

　　另一方面，头部长租公寓过去几年过度依赖投融资输血，当长租公寓在资本市场遇冷，自我造血能力弱的头部企业也出现现金流紧张。

　　据投资中国网报道，2018年长租行业约融资49笔，多集中于上半年。从2018年1月至2019年6月，自如公寓收到来自腾讯投资、红杉资本、华平投资等投资方共计至少70亿元人民币的融资。

　　资本加持下，长租公寓的发展进入加速车道，长租公寓与其他风口赛道一样，曾试图迅速扩张，通过规模制胜。2016、2017年各头部长租公寓不计成本争夺房源，曾经导致租房价格上涨，甚至出现房租倒挂，拿房价格比出租价格还贵。

　　疯狂扩张与不计成本抢夺房源，导致头部长租公寓出现三个问题：第一，过度依赖资本不断输血；第二，高收低租；第三，资金链脆弱，高收低租导致长租公寓自我造血能力有限，一旦长租公寓融资受阻，资金链断裂就会出现暴雷现象。

　　在长租公寓火了几年之后，资本市场对长租公寓的热情已经变冷。CV Source的数据显示，2019年前7个月，仅有11家长租公寓品牌获得了融资，同比下降70%。而这11家公司也都是业内头部公司，包括自如、蛋壳、窝趣等。

　　“当下长租公寓企业，过度依赖资本运作来获取资金，看似资金大进大出，实则处于高成本、低成长的两难境地，资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞。”姜国君对8号楼说。

　　实际上，即便是头部长租公寓企业，也面临巨额亏损问题。据招股书数据，2017年至今，蛋壳公寓累计亏损约42亿元。据第一消费金融报道，自如公寓在2015至2017年累计亏损近13亿元。

　　“现阶段平台的营收都远远抵不上成本支出，一旦长租公寓融资受阻，资金链不能保持健康就会出现暴雷危险。”投资行业人士表示，“从资本角度来看，蛋壳、自如们对于IPO的渴求并非源自于业绩良好，而是希望活下去。”

　　盈利时间点推迟 长租模式算不过来的账

　　一直以来，长租公寓的商业模式饱受质疑。

　　“长租公寓的账是算不过来的，资金回报率才5%，现在大部分的融资成本都比这还要高了，投一笔亏一笔。” 《经济观察报》曾报道一位专注投资租赁领域的机构投资经理的看法。

　　“盈利模式来看，长租公寓至少前三年都是亏损状态，理论上接下来长租公寓即将进入一个盈亏平衡的时间点，”严跃进告诉8号楼，“但是疫情可能会推迟长租公寓的盈利时间点。”

　　“整个行业，新签租房降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比下降了10%，依赖预收比例较高的企业，受疫情影响更大。”优客逸家CEO刘翔在接受《新京报》采访时表示。

　　业内普遍认为，长租公寓的空置率一旦超过10%就会出现亏损。

　　回归商业，长租公寓本质还是一个二房东生意。“本质是需要低买高卖的算账生意。”

　　赵刚算了笔账，“长租公寓的利润点，无非是租售差价、一个月的免租期以及服务费。新房装修至少需要20天，空置晾甲醛30天，约等于两年间的免租期都用于装修，还不算待租期的空置以及巨大装修成本。而租售差和服务费远远无法覆盖员工工资、后期维护等各种开销。这也就是为什么头部长租公寓都在亏损的原因，帐是算不过来的。”

　　“这是一条不归路，租房的价格再翻一番还是亏本的。”SOHO中国董事长潘石屹曾表示，“长租公寓的回报率最高不超过1%，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样，以烧钱为荣。”

　　“长租公寓单靠房租实现盈亏其实很难。因此长租公寓尝试过金融手段增加营收，像是饱受争议的‘租金贷’、‘套路贷’。包括装修完就让用户入住的‘甲醛房’，本质上都是长租公寓想要缩短周期尽快实现营收的体现。”行业观察人士曾对媒体表示。

　　行业尴尬期 模式如何迭代？

　　目前， 长租公寓的主要问题还是营收压力，长租公寓暂未打磨出一个好的盈利模式。

　　1%-4%之间的资金回报率说明，长租公寓是一个微利模式的生意。

　　长期来看，长租公寓在发展空间上具备足够高天花板。数据显示，预计到2030年我国流动人口超过2.65亿人，住房租赁市场空间达到4.2万亿。但问题是，还是需要更新迭代商业模式，增加资金回报率。

　　“在租金收入暂时无法平衡运营成本的情况下，长租公寓企业需深挖客户需求，提供多维度生活服务，成为真正意义上的生活管家，或许会带来一定的增长值。”姜国君表示，“另外，如何降低成本开销是整个长租公寓行业都需要研讨的课题。”

　　严跃进也表达了类似的看法，长租公寓的主要问题还是营收压力，没有一个好的盈利模式。目前来讲，第一，长租公寓要积极吸引地方性政策的支持 ，在疫情之后长租公寓支持性的政策肯定会出现。第二，长租公寓如果想收租平衡，需要运营商设法降低成本，包括再次谈判降低过高房租等。

　　对于长租公寓的未来发展趋势，姜国君认为，长租公寓未来可能出现两种发展局面，一种是存活下去的头部企业逐渐蚕食市场份额；另一种可能性则是房东收回经营权，中介机构改变以往粗放整租的模式，深耕细作以求利益最大化。

　　“行业目前的尴尬在于，从社会效益看确实一定程度促进了住房租赁领域的发展，而从经济效益看企业却是在割自己的肉。”

　　（文中赵刚为化名）

责任编辑：孙剑嵩