文 | 8号楼工作室 刘娜

　　“长租公寓的财务状况如同走钢丝，绷得很紧，资金流都拿来扩张了，所以一旦租客骤降或资产证券化受阻，就容易崩盘。”业内人士林夕说。

　　6月18日晚，蛋壳公寓发布公告临时替换CEO，称前公司CEO高靖被调查。当晚蛋壳公寓股票出现多次熔断。

　　此次熔断，距离长租公寓首家上市公司，青客公寓暴雷仅仅过去两个月。

　　据了解，过去两年蛋壳公寓曾大规模扩张，截至2019年11月30日，蛋壳公寓已在北京、深圳、上海、杭州等13个城市落地，管理公寓数达43.27万间，比2015年增长166倍。

　　“高收低租——是长租公寓行业在资本推动下，迅速规模化扩张过程中遇到的核心问题，也是要命的问题。”同策集团首席分析师张宏伟对8号楼说，“在2019年还没有出现疫情的时候，此类问题已经初现端倪，那么疫情会进一步显现长租公寓的这一问题。”

　　“长租公寓属于重资产行业，盈利能力弱，投资回报周期长，资金负债率偏高，面临很高的资金链现金流压力。空置率上升，会对资金回流造成影响，一旦现金流瘫痪，也离停业不远了。”易观分析师吉之莹对8号楼表示。

　　“疯狂扩张时期，长租公寓背后多数有资本支撑；资本退潮后，谁裸泳谁尴尬。”林夕说。

　　蛋壳公寓CEO被调查，当晚触发多次熔断

　　“我准备离开蛋壳公寓了，有好的工作岗位可以推荐。”

　　2020年4月，一位在蛋壳公寓工作三年的员工对8号楼工作室表示，“公司数据不是很好看，可能需要提前做一些准备。”当被询问运营数据以及细节，他表示，整个长租公寓行业近期都比较波动，“太具体的不方便说。”

　　彼时长租公寓赴美上市第一股青客公寓刚刚暴雷。青客公寓几千租客、房东被套牢。在多个青客公寓维权群里，租户们面临几乎相同的问题，“青客不给房东付房租，我人被房东赶出来了，租金贷还在按月准时扣款。”而房东维权群里，则在讨论一个人性问题，“平台跑路了，没人付房租，要不要把租客赶出去。”在青客公寓之前，南京我乐公寓、杭州乐伽公寓两家在当地小有名气的长租公寓，在2019年末先后暴雷。

　　6月18日晚，蛋壳公寓发布公告，称公司CEO高靖被调查，董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO，该任命即刻生效。

　　消息传出，蛋壳公寓股票在开盘后迅速触发熔断，恢复交易后一度跌逾9%，随后再度多次触发熔断。截至收盘，蛋壳公寓下跌6.32%，最新市值降至16亿美元。

　　对于高靖被调查的事发经过以及原因，蛋壳公寓公关负责人回应8号楼：“高靖所涉调查与蛋壳公寓无关，高靖因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资，目前正涉及地方政府部门调查，公司目前各项业务和经营活动一切正常。”

　　四年疯狂扩张166倍，2019巨亏34亿元

　　过去两年蛋壳公寓在一线城市大规模扩张。据中国房地产协会网，截至2019年11月30日，蛋壳公寓已在北京、深圳、上海、杭州等13个城市落地，管理公寓数达43.27万间，比2015年底增长166倍。

　　“长租公寓的财务状况如同走钢丝，绷得很紧，资金流都拿来扩张了，所以一旦租客骤降或资产证券化受阻，就容易崩盘。”业内人士林夕表示。

　　蛋壳公寓财报显示，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元，亏损则分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元，不断扩大。

　　2020年一季度，蛋壳公寓亏损同比扩大约51%。

　　对于蛋壳公寓不断扩大的亏损幅度，易观分析师吉之莹表示，“疫情复工延迟，人口流动性降低，用户租房需求减少，是长租公寓普遍面临的问题，或导致长租公寓亏损范围拉大。”

　　林夕则表示，之前几大长租公寓背后都有资本支撑，资本退潮后，谁裸泳谁尴尬。

　　现金流压力进一步凸显，“一旦现金流瘫痪停业就不远了”

　　对于长租公寓来说，想要长远发展，核心词就是“稳健运营”。

　　“长租公寓属于重资产行业，盈利能力弱，投资回报周期长，资金负债率偏高，面临很高的资金链现金流压力。”易观分析师吉之莹对8号楼表示。

　　“一旦现金流瘫痪，也离停业不远了。空置率上升，会对资金回流造成影响，资金流的压力就会集中凸显出来。”吉之莹说。

　　同策集团首席分析师张宏伟则认为，在长租公寓快速发展的过程中，积累了一系列问题，在2019年集中爆发。他说，“高收低租——是长租公寓行业在资本推动下，迅速规模化扩张过程中遇到的核心问题，也是要命的问题。”

　　2020年初的疫情让租房市场的小阳春消失，更加加剧了长租公寓面临的困境。“疫情后很多人没有及时回到城市，导致长租公寓承受空置率上升的状况。因此，从运营和营收角度来看长租公寓都相对艰难，有一些企业甚至出现暴雷的端倪。”张宏伟说。

　　“之前，还没有出现疫情的时候，此类问题就已经很明显，疫情会进一步凸显长租公寓的高收低租对现金流的负面影响。”

　　“一般集中式公寓的空置率应尽量控制在5%以下，分散式公寓应在10%以下。”吉之莹表示，超出这个数据将会很危险。在她看来，2020年新增入住量降低；同时还有退租情况，致使原有客户流失，空置率大幅上升，长租公寓企业营业收入减少，加大其运营压力。

　　“疫情之后，如果租房市场不回暖，可能会把长租公寓拖垮。”今年2月，易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对8号楼表示。

　　两个月后，在入住量降低、空置率升高等压力下，青客公寓在今年4月出现暴雷。对此，严跃进认为，“暴雷事件其实说明金融风险增大，也会使得其他头部长租公寓经营面临压力，至少在融资和发债时，投资者会更加谨慎。”

　　过去有资本支撑，长租公寓、共享办公等行业都“贪图扩张速度，没有精打细管”。对于长租公寓目前的状况，林夕则直接坦言，“不容乐观，长租公寓市场亟待进一步复苏。”

　　在林夕看来，归根结底，房租租赁市场还是一门赚取租金的生意。

　　“浪潮退去后长租公寓底层的商业逻辑，应该回归到赚取微薄的租金差。简而言之，就是拿房的时候要便宜，出租的时候不能低于拿房价，还要流出装修、空置等基本运营空间。”

　　在同策集团首席分析师张宏伟看来，长租公寓需要回归基本商业逻辑才能生存，“（企业）没有回归租金差本质，依旧试图依靠资本的力量快速规模化，那么将会很危险，（那个）时代已经不复存在了。”

责任编辑：霍琦