文/新浪财经专栏作家 艾经纬
笔者将对中国房地产的供需两端入手，告诉你一个惊人的库存，以及正在发生的需求逆转，尤其是购房适龄人口规模正发出一个危险的信号，最重要的则在于5个角度测算本轮房价的下跌周期。
中国楼市有着惊人的库存。2014年2月从杭州蔓延的商品房降价潮，终于在5月体现在官方的70个大中城市新建商品住宅价格指数上。4月下旬起，地方政府接连救市，招数眼花缭乱，从41城市解除限购到户籍开放乃至财政税收补贴，但依然难改下跌之势。
9月30日，祖国母亲65周年华诞前夕，央行[微博]临门一脚，联手银监会发布房贷新政，姑且称为央行“9.30狙击”吧。
关于房贷新政的讨论中，首套房认定以及七折成为最大看点，但实际上被忽略的MBS才是杀手锏。但这一有透支之嫌的政策究竟能否扭转当前的房价跌势乃至未来数年的大势呢？
笔者近期执笔的投资报告《鏖战房价》在回顾典型性城市温州的救市三部曲的基础上，从中国房地产的供需大剪刀的两端，即逆天的库存和正在转折的需求两端入手，结合2014年房价调整与2008年、2011年两轮调整的差异，以及中国房地产周期大推演等四大角度去分析。
本报告不是10日之功，部分内容来自笔者2014年以来潜心研究的《房市大衰退：33年房市变迁大推演》(10月出版)。近乎半载废寝忘食，如履薄冰，只想对你我的钱袋子负责。
央行“9.30狙击”：被忽略的MBS
对于央行房贷新政，市场的目光更多聚集在首套房认定、外地户籍不再限贷、利率可打7折等，这也很自然，毕竟这对个人影响最直接。
对于地产商，在可发行中期票据之后，终于又迎来REITs了，甚至有地产商说，“后悔没多买点地”，对这话只能呵呵了，几个月前房价跌时的恐慌情景这么快就忘了。
实际上，新政的杀手锏在于MBS，而恰恰关于这一部分的叙述最短。MBS即是住房抵押贷款支持证券，通俗点说就是银行用一种金融手段将住房贷款打包卖出而分散风险同时获取收益。作为一种复杂的金融工具，MBS为大众所知则是因为它是2008年美国金融危机的元凶。
MBS的开闸，既稍显意外，但又合乎情理。2013年以来，随着外汇占款的下降，央行实质上的货币收紧，商业银行对住房按揭贷款的意愿降低。中原地产二季度以来的监测数据显示，35个重点城市中有25个城市出现停贷现象，占比超过70%，停贷银行主要以中小银行为主。
在这种情况下，MBS的发行意味着商业银行可以通过资产证券化的方式对按揭贷款进行资产盘活，盘活之后银行可投放的贷款规模增加，自然愿意提供更多的按揭贷款，这样一来就能给房地产市场托底了。
不仅如此，MBS还可以将银行体系内的相关资产进行表外化腾挪，将淤积在银行体系的风险分散到整个金融体系。对于当前不良贷款余额大幅增长的银行业而言，无疑是个好消息。
作为一种金融手段，以MBS为代表的“9.30”房贷新政效应应该显著于此前的解除限购、户籍放开乃至财政补贴等等。但是“9.30”房贷新政真能托住房地产市场的底吗？
调整还是衰退？
回答上述问题，们需要追问2014年的房价下跌是出于什么原因？
就此，我们可以对比2008年以及2011年的两轮调整。2008年房地产市场走出一个大V字形，2011年则出一个大U字形。但2014年起的调整可能既不是大V形，也不是大U形。
我们先来看第一轮大调整，受金融危机冲击，2008年1月起70大中城市新建住宅指数同比数据开始快速下行，但在2008年底遭遇“四万亿”政策刺激之后，从2009年4月开始出现快速上涨，房价调整只持续了14个月，而上涨又非常迅猛，市场情绪经历了恐慌式下跌到贪婪性抢购，所以呈现出一个大V字形走势。
我们再来看第二轮调整，2010年4月“新国十条”出台，70大中城市新建住宅指数同比数据从2010年5月一直调整到2012年9月，历时29个月。从2012年10月政策开始有所放松，房价开始出现反弹，最终房价走势呈现出一个大U字形。
这两次房价调整，如果从环比数据来看，第一轮从2008年8月下跌，至2009年3月上涨，只下跌了6个月；第二轮从2011年10月下跌，到2012年6月上涨，只下跌了8个月。
这也是很多人认为2014年房价下跌不会太久的原因，更何况不断有城市解除限购、财政补贴以及最近的央行房贷新政等救市措施。
但需要注意的是，2014年房价调整的背景完全不同于2008年和2011年。2008年的下跌，原因很明了，由美国次贷危机演化成全球性的金融危机，属于严重的外部冲击。2009年报复性反弹的原因也很简单，“四万亿”政策刺激以及房地产调控的放松，属于巨大的政策刺激。
2011年下跌，原因在于号称史上最严厉的房地产调控，一、二、三线城市陆续开展了限购，属于内部调控。而2012年10月开始的上涨也是因为调控的放松，数次降息以及降存准率，部分城市首套房贷利率打八五折，所以房价显著回暖。
而2014没有严重的外部冲击，也没有严厉的内部调控，而且2013年房地产市场还高歌猛进，商品住宅无论是销售面积还是销售额都创历史新高。
这说明什么？这只能说明是房地产市场内在的调整需要，是一场衰退。
报告前三部分摘编到此结束，在报告后续部分，笔者将对中国房地产的供需两端入手，告诉你一个惊人的库存，以及正在发生的需求逆转，尤其是购房适龄人口规模正发出一个危险的信号，最重要的则在于5个角度测算本轮房价的下跌周期。
读完你将明白，本轮房价走势很难是大U走势，至于大V走势更不可能。一系列恐有透支嫌疑的救市措施可能会阻碍房价的下跌或者推动反弹，但市场的意志从不因为人为而改变。
(本文作者介绍：第一财经日报《财商》主编助理。著有《谁的A股？》（电子书，百度阅读），合著有畅销书《中国富人为何变穷》，即将出版《房市大衰退》。)
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