文/艾经纬
九月已至，房地产有望迎来以往的“金九银十”吗？答案基本是否定的，因为这次调整真的不一样。而从全国整体数据看，2014年以来销售一路向下，7月全国商品住宅销售面积同比下滑7.6%，销售额同比下滑10.5%，量价齐跌，而且价跌尤甚。
九月十月买房好时节？才怪我们先来回顾下房地产市场的本次调整，虽然从数据上看是从5月才开始房价出现环比下跌，但从趋势上看，年初的同比数据拐头向下态势已是明显，至于实际市场中，2月下旬杭州拉开了调整的序幕。
官方的8月楼市数据尚未公布，但从7月数据来看，70个大中城市中，房价环比下跌已达64个(比6月增加9个)，持平4个，上涨2个，一线城市均下跌，帝都北京也扛不住了，这说明房价下跌正成为全国性的现象，而且一线城市并无法幸免。
而从全国整体数据看，2014年以来销售一路向下(图1)，7月全国商品住宅销售面积同比下滑7.6%，销售额同比下滑10.5%，量价齐跌，而且价跌尤甚。
图1：2013年以来商品住宅销售面积、销售额同比走势虽然这几个月，大部分限购的城市都陆续松绑，都大部分是昙花一现。第三方机构的一些数据可作参考，戴德梁行监测数据显示，1月至7月，一线城市的商品住宅销量同比跌幅为24.1%。
我们再取个案看看，同策咨询监测显示，1-8月上海商品住宅累计成交面积约541.68万平米，同比跌幅达29.67%，商品住宅销售价格26328元/平米，同比上涨11.18%。
好了，蔓延至全国的房价调整，乃至一线城市也无法幸免的情形，充分说明了，这次真的不一样，和2008年、2011年的两轮调整并不一样。一个突出的因素就是高库存的存在，所以也难怪新任住建部长上任没几日就喊出“千方百计去库存”的口号。
数据显示，截至7月，全国待售商品住宅面积3.65亿平方米，创下历史新高。(图2)即便按照2013年11.57亿平方米的销量，这部分待售也得消化4个月，何况这仅仅是待售，只是库存的一方面。
图2：2013年以来中国商品住宅待售面积走势克而瑞数据显示，截至8月底，北上广深库存量分别达到1040万平方米、837万平方米、917万平方米、533万平方米，同比分别增长了30%、25%、42%、25%，四城的库存消化周期分别达到18个月、11个月、13个月、20个月。
就上海而言，还有更高的数据，同策咨询监测显示，8月上海商品住宅存量1188.18万平米，3个月移动存销比已达17.23个月。数据虽有差别，但库存压顶已是不争的事实。
而在高库存以及2013年天量的销售面积的透支之下，以及买房者买涨不买跌的心理之下，“金九银十”很可能是浮云。如上海8月商品住宅供应量较7月上涨6.3%，但成交量只有 65.38万平米，反而出现了下滑，地产商冲着“金九银十”，但结果却是尴尬的。而笔者最新收到的监测数据显示，9月起数家上海楼盘优惠力度空前。
目前限购已名存实亡，但笔者前期用3张图就说明限购解除效应没那么厉害，至于房贷放开，虽然上海农行8月起200万以上房贷九五折优惠，但大多数商业银行并未跟进。本周曾传出招行房贷优惠的消息，但很快就被辟谣了。市场期待之心可以有，但现实就是这般残酷，尤其是在今年银行不良贷款余额猛增的前提下。
地产商的资金紧张已是确定无疑，今年1～8月，地产商海外举债规模逼近600亿美元。近日饭桌上有一信托公司朋友说到，现在只给百强地产商做项目，而且最低成本8.5%，而一般的百强地产商至少在12%以上。
即便最新有消息称房企中期票据即将放行，房企肯定挤破脑袋争取，因为世茂二期AA级成本为7.6%，但是中票发行对地产商的资质有很高的要求。此外，有外资投行解读，这是监管机构放松房地产市场调控的佐证，但真有那么乐观吗？
单从利润率角度而言，地产商在保持盈亏平衡前提下，平均降价15%~30%还是能勉强挺过去的。所以，鉴于本轮房价调整以来的量价齐跌，地产商要想“金九银十”不至于成为废铜烂铁，在价格方面无疑要拿出相当的诚意。
但即便是这样，后市依然不会太乐观，笔者在即将出版的专著《房市大衰退》中，从供需大剪刀、价格与周期以及泡沫角度，在中国过往33年的房地产市场运行轨迹上进行了一个推演，推演的结论是本轮调整远不同于前两次，也并非一两年之内就可以结束。
(本文作者介绍：第一财经日报《财商》主编助理。著有《谁的A股？》（电子书，百度阅读），合著有畅销书《中国富人为何变穷》，即将出版《房市大衰退》。)
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