文/新浪财经专栏作家 李海[微博]
我们GDP还有空间可以发展。所以随着GDP总量的增加，房地产作为最大的消费品，也将水涨船高。北京房地产现在的均价3万不算什么，未来6万不是梦。地产还是要看北京，上海，深圳，只要北京，上海，深圳的地产不倒，全国都有戏。北京这个未来将在全球格局中影响力越来越大的城市，更是龙头中的龙头。
北京房价未来将上6万最近在房价上面大家吵吵闹闹很久了，有说泡沫的，有说没泡沫的。当王石[微博]变节了，当潘石屹[微博]投降了，我看见只有任志强[微博]孤独的宣多。我实在不忍，让这个老前辈独自力顶。我要站出来，告诉他，任大炮之后还有李小炮，我全力支持他，房地产继续上涨。
我回头纵观自己的财富来源无非就2样。一：金融投资，股票期货现货。二：房产投资
金融杠杆的重要性：
当1996年银行的资金支撑起中国的制造业，把山沟里的(600839)四川长虹一个小企业从7元搞到60元，一个山沟里的小军工企业成为了出口500强的大企业，就让我明白了一个道理，跟着银行走----吃喝全都有，这个简单而又朴实的真理。
当1998年在市场环境非常恶劣的情况下，长江发大洪水，武汉都有被淹的风险，而银行资金支持煤，电，油，运，汽车行业，结果造就了5朵金花。
所以谈到房价，就一定要谈银行资金。没有银行就什么都没有。而且现在的80后们都在哭丧着脸说：70后把好日子都赶上了，80后房价高了没赶上。我答：错。国家首套房的贷款政策，就是给你们年轻人的福利。而且是国家福利。
我从事金融行业18年，只有利用杠杆，才能超级获利。
比如：你首付20%，20万买100万的房子，当房价涨到了150万，房价上涨50%，但是你20万本金赚了50万，翻了2.5倍，这20%首付就是5倍杠杆。
如果你的房子翻了倍，你赚了100万，而你的本金20万就算加上5年贷款也不过30多万本金，这就是房地产的奥秘。
所以你们这些80后还傻帽的说自己没赶上好时候，本人已经被北京市限购了，别说贷款了，全款都不卖我房子了。而你们这些有首套房指标的小朋友们，赶紧动手吧，否则你会再次与成功失之交臂。
我希望通过我简单的金融编年史，告诉大家房地产的真正趋势，来扭转那些错误的概念。
央妈是伟大的：
如果把中国人的钱都数一遍，理论上是不可能的，但是有人能做到。这个人就是俗称的央妈---中国人民银行[微博]，简称央行[微博]。央行在48年12月1日，由华北银行、北海银行、西北农民银行的基础上合并组成的，这3个银行当初肩负起延安时代，和解放战争时代的经济重任，为百万大军提供了后勤保障。而现代，他们也是金融政策的央妈，我们在央妈的怀抱里，总想多掏点贷款，来哺乳和满足本人幼小的物欲。
改革开放：
一：改革开放的前提
1979年2月，反苏修反越南侵略柬埔寨，小平展开《对越反击战》，美国出面抑制苏联不要扩大战争级别，中国快速胜利后，后撤，教训了越南，并开始了10年轮战练兵，1990年结束。而同期1979年12月末，苏联入侵阿富汗导致的长达10年的泥潭战争。
1978年12月十一届三中全会，否定2个凡是，邓小平重新回归，掀起了中国开始实行的对内改革、对外开放的政策。
二：货币总量的关系
1980年后，我们当时最富有的人叫-----《万元户》。那个时代有1万元就叫富翁了。那个时代的央行M2货币总量1万亿。
三：物价改革
1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1／3。
1988年，由计划经济转型市场经济，执行了----物价改革，实际上是取消物价的双轨制。从此没有了粮票。但是M2货币总量由1988年1万亿到1992年的2.5万亿，实际上造成了很大的通货膨胀。工资平均上涨了70%，猪肉价格上涨了40—50%。
中央立刻收缩，实行财政和信贷双紧方针，大力压缩财政支出，管住货币发行，控制信贷总规模；压缩基建投资规模，调整投资结构；控制居民收入过快增长，抑制过旺的消费需求。经过3年整顿之后，逐步稳住，逐步放开。
到1992年放开玉米价格时，市场已经没有了反应，而粮食价格一直属于政治因素，非常惊险谨慎，而玉米的成功，代表了《物价改革》正式成功。
房地产第一波：
1992年，战争也结束了，计划经济也成功转型市场经济了，一个老人----邓小平，顶着姓社还是姓资的巨大压力，在南巡时画了个圈-----深圳特区成立了。从次改革开放又上了一个台阶。
一：货币关系
1992年到1996年，货币总量由2500亿快速递增到1996年的4.6万亿，GDP由1992年不到3万亿，到1996年的约8万亿，这期间的增长主要是靠制造并且出口。
我们不断的制造，不断的出口，中国人以特有的勤奋，和众志成城的步伐，迈上了出口创汇的康庄大道。
讲到这里，就有必要讲下外汇储备和人民币的关系。由于我们出口创汇，我们又不能将外汇拿到国内领域流通，所以我们必须印刷同等数量的人民币供国内流通。所以人民币开始了总量的增长，这种增长是实际的出口增长，不是空白印刷钱的，这点很重要，所以我们的货币增长，但是通货膨胀并没有大规模增长。
二：钱多带来了泡沫
而钱多了，泡沫必然也要来了。中国第一次房地产泡沫也从1988年海南成立经济特区开始，1988年均价1350元(当时算超贵的了，普通人也是买不起的)，涨到了7500元/平米，海口地价从98万一亩涨到了680万一亩。
由于深圳特区的成立，北海这个本来只有10万人的小城市，居然冒出了1000多家房地产公司，全国各地的炒家就有50万人。1993年时任副总理的朱镕基都忍不住提醒当地政府：“北海不同于上海----要量力而行。”
GDP翻了一倍，而房价价格翻了5—7倍，最终的结果是房地产泡沫的破灭。因为房价涨幅远远超过了GDP的增长幅度-------这就是泡沫。
国务院16条整顿措施，平息房地产热。海南倒闭了1.3万家房地产公司，北海的小盘地产自然也都倒了。当时海南的3大奇观是----天涯，海角，烂尾楼。800亿资金压在房地产行业无法抽身，4大国有银行坏账高达300亿。北海沉淀压制了200亿，被称为中国泡沫经济博物馆。
结论：
通过印钞支撑的房价是不可信的，泡沫过程很爽，但是最后一棒的人最倒霉，一旦泡沫破灭了，无法解决流动性，所以通过海南北海的案例告诉大家两个道理：
1：有泡沫的时候可以去短炒，来的快。
2：出逃的时候要提前，否则泡沫破灭了，流动性不够了，也就跑不出来了。
3：房价涨幅超过GDP涨幅的时候属于高估。房价涨幅低于GDP涨幅的时候属于低估。
房地产第二波：
之后中国的制造业继续蓬勃发展，在这个过程中，浙江江苏人民和福建人民功劳不菲，都是出口创汇大户。而他们也成为了房地产的最大炒家。
一：公有制住房转私有化为房地产行业释放了动量。
房地产的第二次春天从1994年开始，1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，这个时候，中国人民由前面的单位分配住房，向合资住房，由单位买断住房等等策略转变。最终实现了房地产私有化试点。1994年正式确立私有化商品住房概念。这个文件之后，明确了居民实现住房商品化、社会化的目标。
而我们国家的GDP由1994年的4万亿增长到了1998年的近8万亿。这个时候席卷全球的金融危机来了。
二：金融危机来了
1997年7月1日香港回归，英国资本大规模撤离香港，造成香港楼价暴跌。
同时1997索罗斯也发现了东南亚国家的泡沫，于是从泰国开始攻击，1997年7月2日，泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制，引发一场遍及东南亚的金融风暴。之后菲律宾比索、印度尼西亚盾、马来西亚林吉特相继成为国际炒家的攻击对象，东南亚全线崩溃。
1997年10月下旬，国际炒家移师国际金融中心香港，矛头直指香港联系汇率制。台湾当局突然弃守新台币汇率，一天贬值3.46%，加大了对港币和香港股市的压力。
1997年11月中旬，东亚的韩国也爆发金融风暴，韩国居民捐献黄金保卫韩元。
1997年下半年日本的一系列银行和证券公司相继破产。
东南亚金融风暴演变为亚洲金融危机。
香港特首在面对香港人民15年GDP产值的钱将被国际炒家掠夺的危险下，向中央政府求援. 朱镕基这个铁汉，强硬的支持香港政府打了一场至今在金融界都脍炙人口的---<香港保卫战>。然后又强硬的承诺—<人民币不贬值>，来支持香港。结果之后人民币成了东南亚人民喜爱的货币，民间可以自由流通。
国际资本席卷了东南亚，在香港受阻，而在俄罗斯吃了大亏。俄罗斯中央银行1998年8月17日宣布年内将卢布兑换美元汇率的浮动幅度扩大到6.0～9.5∶1，并推迟偿还外债及暂停国债券交易。据说俄罗斯财长流氓的说：总统说了，要还国债没钱，我手里只有核弹按钮。1998年9月2日，卢布贬值70%。这都使俄罗斯股市、汇市急剧下跌，引发金融危机乃至经济、政治危机。俄罗斯政策的突变，使得在俄罗斯股市投下巨额资金的国际炒家大伤元气，而连锁效应带动了美欧国家股市的汇市的全面剧烈波动。索罗斯在俄罗斯就亏了大钱。在俄罗斯的战役上双方都是惨败。杀敌一千，自损八百。
三：房地产肩负起经济启动的重任。
在这个经济背景下，出口受阻，房地产的机会来了。
国家大力推动发展房地产，刺激内需，并带动了相关60多个子行业，由1998年的GDP8万亿，增长到2005年的GDP16万亿再翻一倍，立下了汗马功劳。
我们来对比下：
1995年全国房地产均价1507元。GDP7万亿。
2005年全国房地产均价2937元，GDP16万亿。
结论：
从这个角度看，房地产价格和GDP增长幅度是一样的，所以没有泡沫。
四：历史过程描述：
在这个阶段，1998年北京第一个走出房地产阴影，一直持续位居全国最高价，到了2001年北京地产价格已经上涨了50%。2001年我就是股市逃顶，在这里买了自己的第一套房。而后股市经历了2245见顶到破千点998点的5年熊市。熊市流出的资金推动了楼市的上涨。于是上海，深圳，杭州先启动，广州等等轮番开始了翻倍的上涨，因为他们要把前期北京涨过的50%要追赶上。所以从选股的角度看，我当时选错了股。同时间段内，如果买上海房产能翻倍，结果买了北京只涨了50%。而三四线的城市则是到了2003—04—05年甚至06年才根据各个城市的发展才开始了房地产的快速上涨，其实全是补涨性质。跟着龙头走。
房地产第三波：
一：对比分析
2005年全国房地产均价2937元，GDP16万亿。
2010年全国房地产价格9000元，GDP40万亿
房地产价格翻了3倍，而GDP翻了2.5倍，多出的部分或许是2009年4万亿投资制造出的泡沫。
如上图：通过GDP和房价图来看，现在的房价没有泡沫，但是现在的房价也不算便宜，只能说合理。所以如果以买股票的角度看，现在不便宜不贵，正合适。但是如果能等到类似2008年那样的调整，房价就算便宜了，或许是最佳买入时机。
二：时间可以化解一切。
财富的积累也要由时间和空间的二维来计算。就如同当初93年套在海南的烂尾楼，随着第二波房产的到来，纷纷解套，因为17年后他们当初的泡沫就不是泡沫了，而是真正的价值了。
北京上海96年曾经高位被套的楼盘，到了01年也全部解套，因为4年后的GDP带来了实实在在的财富。
三：合理估值在哪里？
2013年GDP为56亿元，对应2005年GDP16万亿，翻了3.5倍，对应2005年2937元的均价，全国平均地产价格10279元为合理。
而我们最新看到的2013年全国百城价格走势均价最高11013元，现在的价格是10978元，所以当有人听说房价开始跌了又是一片空头声音。
结论：
我在这里由衷的告诉诸位，全国百城指数跌破10000元，是你最佳的买入时机。未来只要中国GDP增长不停，房价就根本没有回落的道理。
城市现状和细分：
通过上述，我们还要再分类为：超级一线城市，一线城市，二线城市。
一：我们以百城均价为0轴，看看如下超级一线城市
北京 上海 深圳 三亚评述：北京上海深圳均价是围绕3万的超级一线城市。
只有三亚作为旅游城市秉承了海南岛恶炒的习惯，估值偏高，所以出现回落。其他3个超级一线城市纹丝不动。
二：我们以百城均价为0轴，看看如下均价围绕2万—1.5万的一线城市—厦门广州杭州
评述：可以看出来，杭州确实有点顶不住了，但是厦门反而高唱凯歌。我前面说过，最会出口的是浙江江苏福建，而最会制造泡沫的也是他们。所以厦门在没有实际人口增量，或者大规模的城市基建基础的上涨也是空的。
三：我们以百城均价为0轴，看看如下均价围绕1。5万—1万的一线城市南京，宁波，苏州，天津。
评述：在这个价格区间内，让我们感受到，江浙地区的炒作恶风，明明苏州和宁波属于二线城市，也要跻身到一线的价格区间，这就属于高估，不合理。所以难怪江浙区域价格要跌。
我觉得本轮房地产的调整就是打击江浙地区的恶炒之风。比如温州就是标准的恶炒案例，一定要跌，跌到现在均价14000元都算贵的。如图。
四:还有个恶炒的地方,就是海南岛
结论：
地产还是要看北京，上海，深圳，只要北京，上海，深圳的地产不倒，全国都有戏。北京这个未来将在全球格局中影响力越来越大的城市，更是龙头中的龙头。
展望：
随着十八届三中全会勾勒的全面深化改革路线图逐渐清晰，未来10年中国经济增长前景也趋于明朗，预计2020年GDP总量超过美国达到100万亿。或许最近7。5%的增幅有些回落，或许我们面临中等收入陷阱，或许我们还有很多很多很多问题，但是我相信中国的这部高速列车是不会停的。
中国历史上曾经以几百年的历史占比全球GDP的30%傲立于世界之巅。而现代的中国人也不会比老祖宗差很多。
我们拥有全球22%的人口，现在的GDP占比全球也就才10%，对应人口最低标准占全球比22%才叫合理，所以论证了2020—2022年GDP100万亿的说法。我们中国人又不比其他五大洲的人口笨，我们至少比他们勤劳。所以从这个角度看，我们2020—2022的目标仅仅是个微观的目标。
我们GDP还有空间可以发展。所以随着GDP总量的增加，房地产作为最大的消费品，也将水涨船高。北京房地产现在的均价3万不算什么，未来6万不是梦！！！！！
劝告：
那些看空房地产的人，你们就继续等下去吧。我觉得看空房地产的人都是没买房的人，都是包藏祸心的人。
为什么你不买房？由于你不买房，所以你输给了GDP增速。你已经输了第一轮，难道你还要输给第二轮博弈吗？
由于你不买房，所以造成了你凄惨的现在。所以我忠告你，请记住我，我叫李海，我在2014年劝你买房，这个时候逢低买入，将铸就你未来老年的幸福。
(本文作者介绍：湖北卫视左道财门08年度，观众短信评选《最喜爱的财经嘉宾》。09年春节前，电视颁奖典礼上<09年一个字“买”>，被网络上评为最牛的财经评述。当年股市翻倍。股市从业16年，伴随着股市的成长而成长。)
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