房地产仍将上涨 北京未来均价将上6万

2014年06月04日 14:26  作者:李海  (0)+1

  文/新浪财经专栏作家 李海[微博]

  我们GDP还有空间可以发展。所以随着GDP总量的增加,房地产作为最大的消费品,也将水涨船高。北京房地产现在的均价3万不算什么,未来6万不是梦。地产还是要看北京,上海,深圳,只要北京,上海,深圳的地产不倒,全国都有戏。北京这个未来将在全球格局中影响力越来越大的城市,更是龙头中的龙头。

北京房价未来将上6万北京房价未来将上6万

  最近在房价上面大家吵吵闹闹很久了,有说泡沫的,有说没泡沫的。当王石[微博]变节了,当潘石屹[微博]投降了,我看见只有任志强[微博]孤独的宣多。我实在不忍,让这个老前辈独自力顶。我要站出来,告诉他,任大炮之后还有李小炮,我全力支持他,房地产继续上涨。

  我回头纵观自己的财富来源无非就2样。一:金融投资,股票期货现货。二:房产投资

  金融杠杆的重要性:

  当1996年银行的资金支撑起中国的制造业,把山沟里的(600839)四川长虹一个小企业从7元搞到60元,一个山沟里的小军工企业成为了出口500强的大企业,就让我明白了一个道理,跟着银行走----吃喝全都有,这个简单而又朴实的真理。

  当1998年在市场环境非常恶劣的情况下,长江发大洪水,武汉都有被淹的风险,而银行资金支持煤,电,油,运,汽车行业,结果造就了5朵金花。

  所以谈到房价,就一定要谈银行资金。没有银行就什么都没有。而且现在的80后们都在哭丧着脸说:70后把好日子都赶上了,80后房价高了没赶上。我答:错。国家首套房的贷款政策,就是给你们年轻人的福利。而且是国家福利。

  我从事金融行业18年,只有利用杠杆,才能超级获利。

  比如:你首付20%,20万买100万的房子,当房价涨到了150万,房价上涨50%,但是你20万本金赚了50万,翻了2.5倍,这20%首付就是5倍杠杆。

  如果你的房子翻了倍,你赚了100万,而你的本金20万就算加上5年贷款也不过30多万本金,这就是房地产的奥秘。

  所以你们这些80后还傻帽的说自己没赶上好时候,本人已经被北京市限购了,别说贷款了,全款都不卖我房子了。而你们这些有首套房指标的小朋友们,赶紧动手吧,否则你会再次与成功失之交臂。

  我希望通过我简单的金融编年史,告诉大家房地产的真正趋势,来扭转那些错误的概念。

  央妈是伟大的:

  如果把中国人的钱都数一遍,理论上是不可能的,但是有人能做到。这个人就是俗称的央妈---中国人民银行[微博],简称央行[微博]。央行在48年12月1日,由华北银行、北海银行、西北农民银行的基础上合并组成的,这3个银行当初肩负起延安时代,和解放战争时代的经济重任,为百万大军提供了后勤保障。而现代,他们也是金融政策的央妈,我们在央妈的怀抱里,总想多掏点贷款,来哺乳和满足本人幼小的物欲。

  改革开放:

  一:改革开放的前提

  1979年2月,反苏修反越南侵略柬埔寨,小平展开《对越反击战》,美国出面抑制苏联不要扩大战争级别,中国快速胜利后,后撤,教训了越南,并开始了10年轮战练兵,1990年结束。而同期1979年12月末,苏联入侵阿富汗导致的长达10年的泥潭战争。

  1978年12月十一届三中全会,否定2个凡是,邓小平重新回归,掀起了中国开始实行的对内改革、对外开放的政策。

  二:货币总量的关系

  1980年后,我们当时最富有的人叫-----《万元户》。那个时代有1万元就叫富翁了。那个时代的央行M2货币总量1万亿。

  三:物价改革

  1982年开始实行补贴出售住房的试点,即政府、单位、个人各负担房价的1/3。

  1988年,由计划经济转型市场经济,执行了----物价改革,实际上是取消物价的双轨制。从此没有了粮票。但是M2货币总量由1988年1万亿到1992年的2.5万亿,实际上造成了很大的通货膨胀。工资平均上涨了70%,猪肉价格上涨了40—50%。

资料员

  中央立刻收缩,实行财政和信贷双紧方针,大力压缩财政支出,管住货币发行,控制信贷总规模;压缩基建投资规模,调整投资结构;控制居民收入过快增长,抑制过旺的消费需求。经过3年整顿之后,逐步稳住,逐步放开。

  到1992年放开玉米价格时,市场已经没有了反应,而粮食价格一直属于政治因素,非常惊险谨慎,而玉米的成功,代表了《物价改革》正式成功。

  房地产第一波:

  1992年,战争也结束了,计划经济也成功转型市场经济了,一个老人----邓小平,顶着姓社还是姓资的巨大压力,在南巡时画了个圈-----深圳特区成立了。从次改革开放又上了一个台阶。

  一:货币关系

  1992年到1996年,货币总量由2500亿快速递增到1996年的4.6万亿,GDP由1992年不到3万亿,到1996年的约8万亿,这期间的增长主要是靠制造并且出口。

资料员

  我们不断的制造,不断的出口,中国人以特有的勤奋,和众志成城的步伐,迈上了出口创汇的康庄大道。

  讲到这里,就有必要讲下外汇储备和人民币的关系。由于我们出口创汇,我们又不能将外汇拿到国内领域流通,所以我们必须印刷同等数量的人民币供国内流通。所以人民币开始了总量的增长,这种增长是实际的出口增长,不是空白印刷钱的,这点很重要,所以我们的货币增长,但是通货膨胀并没有大规模增长。

  二:钱多带来了泡沫

  而钱多了,泡沫必然也要来了。中国第一次房地产泡沫也从1988年海南成立经济特区开始,1988年均价1350元(当时算超贵的了,普通人也是买不起的),涨到了7500元/平米,海口地价从98万一亩涨到了680万一亩。

  由于深圳特区的成立,北海这个本来只有10万人的小城市,居然冒出了1000多家房地产公司,全国各地的炒家就有50万人。1993年时任副总理的朱镕基都忍不住提醒当地政府:“北海不同于上海----要量力而行。”

  GDP翻了一倍,而房价价格翻了5—7倍,最终的结果是房地产泡沫的破灭。因为房价涨幅远远超过了GDP的增长幅度-------这就是泡沫。

  国务院16条整顿措施,平息房地产热。海南倒闭了1.3万家房地产公司,北海的小盘地产自然也都倒了。当时海南的3大奇观是----天涯,海角,烂尾楼。800亿资金压在房地产行业无法抽身,4大国有银行坏账高达300亿。北海沉淀压制了200亿,被称为中国泡沫经济博物馆。

  结论:

  通过印钞支撑的房价是不可信的,泡沫过程很爽,但是最后一棒的人最倒霉,一旦泡沫破灭了,无法解决流动性,所以通过海南北海的案例告诉大家两个道理:

  1:有泡沫的时候可以去短炒,来的快。

  2:出逃的时候要提前,否则泡沫破灭了,流动性不够了,也就跑不出来了。

  3:房价涨幅超过GDP涨幅的时候属于高估。房价涨幅低于GDP涨幅的时候属于低估。

  房地产第二波:

  之后中国的制造业继续蓬勃发展,在这个过程中,浙江江苏人民和福建人民功劳不菲,都是出口创汇大户。而他们也成为了房地产的最大炒家。

  一:公有制住房转私有化为房地产行业释放了动量。

  房地产的第二次春天从1994年开始,1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,这个时候,中国人民由前面的单位分配住房,向合资住房,由单位买断住房等等策略转变。最终实现了房地产私有化试点。1994年正式确立私有化商品住房概念。这个文件之后,明确了居民实现住房商品化、社会化的目标。

  而我们国家的GDP由1994年的4万亿增长到了1998年的近8万亿。这个时候席卷全球的金融危机来了。

在

  二:金融危机来了

  1997年7月1日香港回归,英国资本大规模撤离香港,造成香港楼价暴跌。

  同时1997索罗斯也发现了东南亚国家的泡沫,于是从泰国开始攻击,1997年7月2日,泰国宣布放弃固定汇率制,实行浮动汇率制,引发一场遍及东南亚的金融风暴。之后菲律宾比索、印度尼西亚盾、马来西亚林吉特相继成为国际炒家的攻击对象,东南亚全线崩溃。

  1997年10月下旬,国际炒家移师国际金融中心香港,矛头直指香港联系汇率制。台湾当局突然弃守新台币汇率,一天贬值3.46%,加大了对港币和香港股市的压力。

  1997年11月中旬,东亚的韩国也爆发金融风暴,韩国居民捐献黄金保卫韩元。

  1997年下半年日本的一系列银行和证券公司相继破产。

  东南亚金融风暴演变为亚洲金融危机。

  香港特首在面对香港人民15年GDP产值的钱将被国际炒家掠夺的危险下,向中央政府求援. 朱镕基这个铁汉,强硬的支持香港政府打了一场至今在金融界都脍炙人口的---<香港保卫战>。然后又强硬的承诺—<人民币不贬值>,来支持香港。结果之后人民币成了东南亚人民喜爱的货币,民间可以自由流通。

  国际资本席卷了东南亚,在香港受阻,而在俄罗斯吃了大亏。俄罗斯中央银行1998年8月17日宣布年内将卢布兑换美元汇率的浮动幅度扩大到6.0~9.5∶1,并推迟偿还外债及暂停国债券交易。据说俄罗斯财长流氓的说:总统说了,要还国债没钱,我手里只有核弹按钮。1998年9月2日,卢布贬值70%。这都使俄罗斯股市、汇市急剧下跌,引发金融危机乃至经济、政治危机。俄罗斯政策的突变,使得在俄罗斯股市投下巨额资金的国际炒家大伤元气,而连锁效应带动了美欧国家股市的汇市的全面剧烈波动。索罗斯在俄罗斯就亏了大钱。在俄罗斯的战役上双方都是惨败。杀敌一千,自损八百。

  三:房地产肩负起经济启动的重任。

  在这个经济背景下,出口受阻,房地产的机会来了。

  国家大力推动发展房地产,刺激内需,并带动了相关60多个子行业,由1998年的GDP8万亿,增长到2005年的GDP16万亿再翻一倍,立下了汗马功劳。

  我们来对比下:

  1995年全国房地产均价1507元。GDP7万亿。

  2005年全国房地产均价2937元,GDP16万亿。

我

  结论:

  从这个角度看,房地产价格和GDP增长幅度是一样的,所以没有泡沫。

在

  四:历史过程描述:

  在这个阶段,1998年北京第一个走出房地产阴影,一直持续位居全国最高价,到了2001年北京地产价格已经上涨了50%。2001年我就是股市逃顶,在这里买了自己的第一套房。而后股市经历了2245见顶到破千点998点的5年熊市。熊市流出的资金推动了楼市的上涨。于是上海,深圳,杭州先启动,广州等等轮番开始了翻倍的上涨,因为他们要把前期北京涨过的50%要追赶上。所以从选股的角度看,我当时选错了股。同时间段内,如果买上海房产能翻倍,结果买了北京只涨了50%。而三四线的城市则是到了2003—04—05年甚至06年才根据各个城市的发展才开始了房地产的快速上涨,其实全是补涨性质。跟着龙头走。

  房地产第三波:

  一:对比分析

  2005年全国房地产均价2937元,GDP16万亿。

  2010年全国房地产价格9000元,GDP40万亿

  房地产价格翻了3倍,而GDP翻了2.5倍,多出的部分或许是2009年4万亿投资制造出的泡沫。

在

 

    如上图:通过GDP和房价图来看,现在的房价没有泡沫,但是现在的房价也不算便宜,只能说合理。所以如果以买股票的角度看,现在不便宜不贵,正合适。但是如果能等到类似2008年那样的调整,房价就算便宜了,或许是最佳买入时机。

  二:时间可以化解一切。

  财富的积累也要由时间和空间的二维来计算。就如同当初93年套在海南的烂尾楼,随着第二波房产的到来,纷纷解套,因为17年后他们当初的泡沫就不是泡沫了,而是真正的价值了。

  北京上海96年曾经高位被套的楼盘,到了01年也全部解套,因为4年后的GDP带来了实实在在的财富。

  三:合理估值在哪里?

  2013年GDP为56亿元,对应2005年GDP16万亿,翻了3.5倍,对应2005年2937元的均价,全国平均地产价格10279元为合理。

  而我们最新看到的2013年全国百城价格走势均价最高11013元,现在的价格是10978元,所以当有人听说房价开始跌了又是一片空头声音。

  结论:

  我在这里由衷的告诉诸位,全国百城指数跌破10000元,是你最佳的买入时机。未来只要中国GDP增长不停,房价就根本没有回落的道理。

如同

  城市现状和细分:

  通过上述,我们还要再分类为:超级一线城市,一线城市,二线城市。

  一:我们以百城均价为0轴,看看如下超级一线城市

北京 上海 深圳 三亚北京 上海 深圳 三亚

  评述:北京上海深圳均价是围绕3万的超级一线城市。

  只有三亚作为旅游城市秉承了海南岛恶炒的习惯,估值偏高,所以出现回落。其他3个超级一线城市纹丝不动。

  二:我们以百城均价为0轴,看看如下均价围绕2万—1.5万的一线城市—厦门广州杭州

他

  评述:可以看出来,杭州确实有点顶不住了,但是厦门反而高唱凯歌。我前面说过,最会出口的是浙江江苏福建,而最会制造泡沫的也是他们。所以厦门在没有实际人口增量,或者大规模的城市基建基础的上涨也是空的。

  三:我们以百城均价为0轴,看看如下均价围绕1。5万—1万的一线城市南京,宁波,苏州,天津。

是

  评述:在这个价格区间内,让我们感受到,江浙地区的炒作恶风,明明苏州和宁波属于二线城市,也要跻身到一线的价格区间,这就属于高估,不合理。所以难怪江浙区域价格要跌。

  我觉得本轮房地产的调整就是打击江浙地区的恶炒之风。比如温州就是标准的恶炒案例,一定要跌,跌到现在均价14000元都算贵的。如图。

4

  四:还有个恶炒的地方,就是海南岛

在

    结论:

  地产还是要看北京,上海,深圳,只要北京,上海,深圳的地产不倒,全国都有戏。北京这个未来将在全球格局中影响力越来越大的城市,更是龙头中的龙头。

  展望:

  随着十八届三中全会勾勒的全面深化改革路线图逐渐清晰,未来10年中国经济增长前景也趋于明朗,预计2020年GDP总量超过美国达到100万亿。或许最近7。5%的增幅有些回落,或许我们面临中等收入陷阱,或许我们还有很多很多很多问题,但是我相信中国的这部高速列车是不会停的。

  中国历史上曾经以几百年的历史占比全球GDP的30%傲立于世界之巅。而现代的中国人也不会比老祖宗差很多。

  我们拥有全球22%的人口,现在的GDP占比全球也就才10%,对应人口最低标准占全球比22%才叫合理,所以论证了2020—2022年GDP100万亿的说法。我们中国人又不比其他五大洲的人口笨,我们至少比他们勤劳。所以从这个角度看,我们2020—2022的目标仅仅是个微观的目标。

  我们GDP还有空间可以发展。所以随着GDP总量的增加,房地产作为最大的消费品,也将水涨船高。北京房地产现在的均价3万不算什么,未来6万不是梦!!!!!

  劝告:

  那些看空房地产的人,你们就继续等下去吧。我觉得看空房地产的人都是没买房的人,都是包藏祸心的人。

  为什么你不买房?由于你不买房,所以你输给了GDP增速。你已经输了第一轮,难道你还要输给第二轮博弈吗?

  由于你不买房,所以造成了你凄惨的现在。所以我忠告你,请记住我,我叫李海,我在2014年劝你买房,这个时候逢低买入,将铸就你未来老年的幸福。

  (本文作者介绍:湖北卫视左道财门08年度,观众短信评选《最喜爱的财经嘉宾》。09年春节前,电视颁奖典礼上<09年一个字“买”>,被网络上评为最牛的财经评述。当年股市翻倍。股市从业16年,伴随着股市的成长而成长。)

  本文为作者独家授权新浪财经使用,请勿转载。所发表言论不代表本站观点。

文章关键词: 李海房价央行

分享到:
保存  |  打印  |  关闭
给公务员涨点工资如何? 如果毛泽东是企业家 现在不降低利率还待何时? 楼市需要告别全民普遍的自利情结 中国富人大举投资移民美国为了啥 墨西哥取消高铁订单背后博弈 没有存款的美国人都把钱花在哪了? 提振房地产中国还有啥政策? 中国奶粉我们为啥还是没信心? 关于多层次资本市场体系的十点思考