文/新浪财经专栏作家 张鹏
中国房价高企、房地产过剩固然都是很大的问题，但另一个至关重要却易被忽视的问题在于高品质的住宅依然非常稀缺，房屋质量与寿命、产权期限、配套设施和物业管理服务等方面出现的问题相当普遍，人文精致程度更是还差得很远，这加剧了房产价格与价值的背离程度。
韩国地产公司官方网站听一位朋友讲关于韩国首尔房地产的见闻：住宅都是精装修而非毛坯房，精装不只是高档家私，而是同时考虑到了家居生活中的很多细节。譬如，厨房装有收音机做菜也不会太无聊，有设计专门停放运动单车的空间，放置雨伞的位置有导流装置不会滴到地板上，洗浴间有磨砂地板以防一时找不到拖鞋而滑倒。更为重要的是，地段如同在北京金融街的位置，一般公寓三四百万人民币就可以搞定……
这样的房子你愿不愿意住？如果有足够的金钱，你会不会买？许多人在人生的不同阶段都体验过不同的居住方式，不管现在有房没房都对生活品质开始有更高的追求，同时每个个体都更清楚地知道自己现时是否具备支付能力。我虽然没有专门考察过韩国房地产，但是对这位朋友的表述深信不疑。我去韩国旅游时发现，无论是市内的星级酒店还是郊外的家庭旅馆，室内都非常精致，服务也很周到贴心，不像在国内参差不齐极易引人抱怨。
可以这样说，高品质的住宅应该是“韩国制造”的一部分，它因人本精神、人文关怀而将大多韩国人的生活品质保持在一个较高的水准之上。鉴于房产对于绝大多数人的生活来说是那么地重要，总是要花去一笔不小的需要长时间才能积攒下来的财富，高品质、高性价比的住宅也较好地体现了财富价值、维护了人的尊严。做到这一切都与充分的市场竞争有关，背后则是政府有一套严格成熟的市场规则监管。
目前，中国一些大型龙头房地产企业早已开始了国际化步伐，韩国市场更是成为国内房地产开发商和建筑商进军海外市场的前哨基地，在此过程中他们在学习和适应着不同于国内的另一套市场游戏规则，而他们所起家的中国房地产市场则在经历一个艰难的滞涨去库存阶段。随着价格下跌、房产价值下降，房地产的整个链条都在做出自身的反馈和调整。当然，国内房地产的影响主要来自于政府的行政调控。
越来越多的地方政府开始解除“限购”，这也许会消化一部分库存，但是不应该对解除“限购”在房地产市场寻求再平衡中的作用寄望过高。诚如美国经济学家索维尔所言，
“繁荣时期房产的价格支撑不是任何具体的实物，而仅仅是人们对房价不断上涨的信念和希望。一旦这一信念和希望破灭，不论什么原因使然，房价都不可避免地下跌。”
中国有一个很突出有意思的现象是，似乎只要房地产市场出现问题，便意味着政府应当采取干预，似乎政府永不犯错。事实上，政府常常试图解决一个问题同时也在制造另一个更大的问题。曾经，政府部门为了限制房地产投机、抑制房价过快上涨，一纸“限购令”风行全中国。
然而，造成国内房价无力承受的罪魁祸首不是自由市场，不是房地产开发商。政府一刀切的限购政策不仅抑制了部分真实的市场需求，同时也扭曲了市场的价格信号，在一定程度上助长了房地产过度开发，商业和房地产过度开发又导致了当前房地产市场的低迷。
当下，中国房价高企、房地产过剩固然都是很大的问题，但另一个至关重要却易被忽视的问题在于高品质的住宅依然非常稀缺，房屋质量与寿命、产权期限、配套设施和物业管理服务等方面出现的问题相当普遍，人文精致程度更是还差得很远，这加剧了房产价格与价值的背离程度。随着越来越多的中国人走出国门，他们不光开阔了眼界，也因为有比较对象而有了鉴别能力，质量放心、品质上乘的房屋永远不乏购买者的青睐。
而在事关房地产的所有问题上，政府同时作为市场监管者和利益方在政策动机上也面临诸多限制。不过，一个摆在责任政府面前真正的问题始终是：我们个人选择价格和品质都适合自己的房产，政府能够从财务上确保个人梦想成真吗？
(本文作者介绍：供职于巨杉资产，兼任智石经济研究院研究员)
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