文/新浪财经香港站站长 彭琳
内地多个城市房地产调控措施日前悄然“松绑”，与此同时香港过去几年以严厉出名的调控政策也开始放宽，针对首套住宅换楼人士免征“双倍印花税”的期限，从签订临时买卖协议时开始计算，延后到签订正式售卖转易契的日期起计算。两地一起放松调控，是巧合，还是暗示楼市即将一起大跌？
港府持续三年半的严厉楼市调控政策首度出现放宽，财经事务及库务局局长陈家强上周宣布，针对首套住宅换楼人士免征“双倍印花税”的期限，从签订临时买卖协议时开始计算，延后到签订正式售卖转易契的日期起计算，新措施将促进首套住宅换楼的购房需求。（新浪财经彭琳摄）随着内地楼市多年来“只涨不跌”的情形逐渐改变，许多城市调控逐渐“松绑”，如放松限购甚至给予补贴的消息不断传来。无独有偶，香港政府严厉的楼市调控措施也同时开始松动，上周财经事务及库务局局长陈家强宣布，放宽首套住宅换楼免征“双倍印花税”的期限。两地一起放松楼市调控，是巧合，还是暗示楼市即将一起大跌呢？
两地调控政策如同“双胞胎”？
虽然体制和商业环境迥异，但内地和香港政府在这次楼市调控上，的确让人们感觉异常相似。例如，两地楼市价格暴涨起因是一致的。在内地，2005、2006年土地供应明显下降，是2007年起全国多个地区楼市开始暴涨的一大推动因素。在香港，上一届政府因过于忧虑1997年亚洲金融危机时期楼价暴跌的重演，近10年没有主动推售地皮，新住宅落成数量逐年下跌，导致2009年后的三年中，楼价上涨逾倍。
另外，在启动楼市调控的初期，两地政府也不约而同采用了压制需求为主的措施。内地出台各种“限购令”，不断提高首付比例，港府则将一个“印花税”玩得出神入化：2012年底，港府宣布对持有三年内转让的物业征收相当于交易额10-20%的“额外印花税”，限制市场短炒；同时，政府还向非香港永久性居民或公司购房加征交易额15%的“买家印花税”。
近日“微调”涉及的“双重印花税”则推出于2013年2月的香港楼市高峰期，针对的对象是购买二套或以上的购房者，他们需要缴交原先两倍的印花税，最高可达交易额的8.5%。短短数月推出的这三项印花税新规，被市场称为“双辣招”和“加辣招”，金管局同时也将不同类型住宅的首付比例提高到30%-50%不等。
其后，两地政府也同样大力增加供应，并且都以公营房屋为重点。香港政府重启主动推售地皮，承诺加大公共租住房屋(公屋)落成量，内地政府也首度从增加公营房屋“廉租房”，尤其是大力推动棚户区改造入手，增加了未来住宅的供应。
两地楼市回调的推动力是什么？
连续年房价涨幅全球第一的香港，由于成交过少而楼价受到遏制，进入2014年，房价出现了下跌趋势。同样的情形也出现在中国内地，最新发布的4月70大中城市上涨幅度进一步下降，其中26个城市环比价格停止上涨。
尽管如此，两地楼市同时开始调整的根本原因并不相同。许多专家都分析指，内地楼价当年在经济增幅高达10%，货币供应量多年增长超过30%的背景下暴涨，如今，楼价的回调也与经济增幅的下滑和政府“调结构”下控制货币供应基本同步。
而在香港，经济增幅并非影响楼价的主要因素，由于港币与美元挂钩，美国联储局的量化宽松(QE)直接导演了香港的房价暴涨。政府的政策效应拖慢了房价的涨势，但是价格真正回调的原因，则是美国正在逐步退出QE。一方面，投资者忧虑随着美国宽松货币政策正常化，与美国增长的回暖，资金将整体撤出新兴市场，包括撤出香港的资产，导致楼市无法再“炒”。另一方面，如果美国明年即开始加息，将直接升高购房的资金成本，相应地促使房价回调。
目前，“楼市崩盘论”大行其道。在内地各大媒体都在讨论楼市“泡沫爆破”，香港各机构也纷纷预言楼价即将下跌，幅度从10%-30%甚至40%，众说纷纭。
在内地各大媒体都在讨论楼市“泡沫爆破”时，香港的“楼市崩盘论”也大行其道，各机构也纷纷预言楼价即将下跌，幅度从10%-30%甚至40%众说纷纭。（图片来源：路透社）两地楼市一起“崩盘”？
然而，“可能性”与现实之间，其实有很大一段距离。QE的撤退影响的并非仅是香港楼市，而是全球众多新兴市场，事实上，现在美国自身的楼市也并不安稳。美联储主席耶伦(Janet Yellen)近日突然在国会发言中大谈美国楼市疲弱，更认为这可能对经济复苏造成影响，因此下一阶段政策关注的要点，从就业市场转移到楼市的情况，这番表态显示出美联储对于市场呵护备至的心态，以此观之，QE的快速退出是概率极低的事。
同时，尽管美国有官员支持明年一季度就开始加息，但耶伦已多次表示，会在退出QE一段时间后才加息，更有金融界人士透露称联储局前主席伯南克(Ben Bernanke)在出息一个私人晚宴时表示，低利率时期应当比市场预期要长，“有生之年都不会见到利率重返4厘(过往长期平均水平)”，要知道伯南克现在仅仅60岁而已。
此外，欧盟也已经声称可能考虑宽松的货币政策，面对上季度GDP远逊目标，而CPI也仅有0.7%的局面，欧央行[微博]已经明确表示很可能以负利率政策应对通货紧缩，这将为资金自由流动的香港，以及不少新兴经济体带来新的“水源”。更不用说早已追随美联储脚步多时的日本，该国经济学家们甚至预期政府在明年年底前，可能将流通货币扩增50%以上。
曾多番警示香港楼市下跌风险的IMF[微博]在近日发布亚洲区经济展望时候也表示，香港的情况远远没有到失控的程度，目前政府手头掌握的众多压低交易量调控措施，只要适当放松，楼市就不难顺利地平稳调整。香港政府最近的行为，似乎也暗合这一政策建议。
至于中国内地，经济增幅尽管下滑，但还远不至于到失控的地步。而由于多地政府的收入依然靠卖地支持，尽管个别开发商资金链断裂的事件可能不时出现，但房地产业整体依然“大到不能倒”(TOO BIG TO FAIL)。如果放任楼市“崩盘”，有些地方政府很可能直接陷入破产。因此，在楼市刚刚出现调整迹象时，各地已经开始自行放宽调控，再配合开发商为了促销而主动减价。长远而言，城镇化进程下楼市的需求依然在上升，将为楼市提供支持。
内地和香港楼市变化和调控的推动因素虽然各不相同，但未来却也很可能是相似的。
目前两地楼市其实都尚出现明确的下行，香港方面政府的调控不可能迅速放宽，但未来在过于严格，并且限制了正常购房需求的措施上则很可能继续“微调”，例如调整买家印花税(BSD)，调高住宅按揭比例帮助年轻人，以及继续放松双倍印花税(DSD)满足换楼需求等。与此相似，内地政府在判断楼市情况变化后，也可能在继续增加供给的基础上，适时放松压抑需求措施，最终两地市场可望双双实现“软着陆”。
(本文作者介绍：北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。)
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