文/意见领袖专栏机构 贝壳研究院
2020年上半年，北上深等城市豪宅市场有点“燃”。
深圳招商蛇口太子湾·湾玺三次开盘实现“日光”、上海前滩三湘印象名邸开盘即售罄、土豪排长队抢上海碧云尊邸豪宅、北京长安九里14分钟热销20亿……不仅是一手豪宅火热，二手豪宅市场同样受到火爆追捧，贝壳找房平台成交数据显示，北京、上海等重点城市二手豪宅市场在经历一季度骤冷之后强势反弹，二季度成交量创下新高。
豪宅，住宅市场“金字塔尖”上5%左右的产品，通常兼具总价高、面积大、品质高等特征。基于此，我们定义豪宅标准：（1）总价高于同城区成交样本总价75%分位数值；（2）面积大于全市成交样本建筑面积90%分位数值；（3）物业费≥2元/月/平；贝壳研究院筛选北京、上海、深圳、成都四个热门城市二手豪宅交易数据，一起来看看疫情影响下今年豪宅市场的“年中答卷”。
成交量：二季度多城豪宅热卖，成交量创2018年以来新高
年初，受突如其来的新冠肺炎疫情影响，楼市快速进入冰冻期，重点城市2月份豪宅成交寥寥，一季度成交量更是跌至谷底，其中北京豪宅市场一季度成交量同比跌幅达到57.3%，上海豪宅成交量同比跌幅为23.3%。
进入二季度，疫情影响减弱叠加货币政策宽松影响，前期积压的改善型需求集中释放，重点城市豪宅市场强势反弹，走出了V型曲线态势。具体来看，二季度北京豪宅市场成交量同比增加55.6%，上海豪宅成交量同比增加63.5%，深圳豪宅成交量同比增加83.8%，成都豪宅成交量同比增加28.1%，北上深蓉二季度豪宅成交量均创下2018年以来季度新高。
从整个上半年豪宅成交量数据看，区域市场分化显著。市场基本面和经济活力较强的深圳、上海市场修复力度较大，上半年二手豪宅成交量分别同比增加35%、25%；成都上半年豪宅成交量同比增7%；而北京豪宅市场恢复相对较慢，上半年成交量仅基本恢复至去年水平，同比微降1%。
与同期普通二手住宅市场表现相比，上半年豪宅市场也是“火热”，北上深蓉等城市上半年豪宅成交量同比均高于整体二手房市场。
此外，从市场成交结构看，大户型房源成交占比提升，豪宅市场有消费升级趋势。经历此次疫情，豪宅购房者追求品质居住升级的诉求进一步强烈，对大户型房源的偏好增强，贝壳成交数据显示，北京、上海、深圳、成都等城市二季度180平及以上豪宅成交占比均有明显提升，其中上海180平及以上豪宅成交占比较2019年四季度提升5.7个百分点。
购房人群：80后、90后买主比例上升，女性购房者也占半边天
谁在买豪宅？对于这些隐没在都市人流中的豪宅购买人群，贝壳研究院通过平台成交数据对豪宅购买人群进行了画像描摹，除了“高净值人群”这个标签，豪宅购房人群在年龄、性别、籍贯维度上也有一些明显特征。
首先，豪宅购房人群年轻化一直是近几年的热门讨论话题，贝壳研究院发现，80后是当下豪宅购房“潜力股”，且豪宅购买人群的年龄结构正在逐步向80后、90后倾斜。在豪宅大热的2020年上半年，80后、90后购房者占比更是达到2018年以来最高的68.6%，占比扩大趋势明显，成为豪宅市场上的新贵。
具体分城市看，深圳、成都豪宅购房人群年龄最小，平均年龄都为37岁，而北京、上海的购房者想要买豪宅则平均要多奋斗3、4年。从代际看，深圳豪宅购房人群中80后、90后占比最高，比北京和上海分别高出14.1、9.2个百分点。
这部分是因为在北上深三个一线城市中，仅2019年深圳常住人口就比上年净增41.22万人，占同期全省常住人口增量的23.55%，人口流入最大，年轻人比例最高；而成都平均房价比三个一线城市要低很多，豪宅的购买门槛也相对低一些，年轻人更容易跨入。
豪宅购房人群中，年龄占比结构变化趋势明显，但性别占比则无明显改变。2018年至2020年上半年，4个样本城市豪宅购房人群中，46.1%为女性购房者，53.9%为男性购房者；而2020年上半年，豪宅购房人群男性购房者占比54.5%、女性购房者占比为45.5%，在动辄千万元的豪宅市场，女性依旧能顶半年天。
此外，从购房人群的籍贯统计看，豪宅购房人群多来自于本市及周边县市，但各城市又略有不同。深圳作为近年来外地人大举迁入的城市，豪宅购房人群中本地人占比最低；而豪宅市场已发展多年且门槛较高的北京、上海，本地人占比最高；成都作为区域中心城市，吸引周边县市人群购房的占比远高于北上深。
城市比较：北上深蓉豪宅门槛有多高？上海一套总价顶成都四套
低密度社区，尽享城市繁华与稀缺自然生态资源，大宅建筑风格和户型设计．．．．．．这些条件无论放在哪座城市，都是豪宅的品质追求。
以北上深蓉四地的顶级豪宅为例，在居住品质追求方面都很一致，就一个词——享受。北京朝阳区碧海方舟小区的一套豪宅，595平方米的豪宅每个月物业费12元/平方米，一年换算下来物业费支出近8.57万元。上海浦东新区九间堂小区一套507平方米现代中式园林大宅，小区绿化面积约66044平方米，还与世纪公园、高尔夫球场相临，城市大隐生活之所在。
但不是每座城市的豪宅都是一个模样，贝壳研究院在筛选各城市豪宅成交数据时发现，总价和面积这两个划分豪宅和普通住宅的重要基准线，在各城市之间存在着明显的水平差异。换而言之，在不同城市想拥有一套豪宅的门槛有高低。
北上深蓉四个城市中，上海豪宅门槛最高，套均总价最高，套均面积也最大，分布达到平均每套需要1350万元和每套近200平方米，洋气的上海人在享受生活方面有着更高的追求。
成都的豪宅套均总价比上海要少近1000万，虽然套均面积仅为172平方米，比上海套均少了20多平方米，但在上海买一套豪宅的钱可以去成都买3、4套豪宅，显然想在成都拥有一套豪宅要容易的多。
而一向精打细算的南方人，在买豪宅这件事儿上好像并不太在意钱，根据平台成交数据显示，深圳豪宅套均总价达1258万余元，但套均面积仅为158平方米，在北上深蓉四个城市中最不划算。
小结
2020年上半年，北上深等城市二手豪宅市场成交量呈现V型曲线态势，一季度受疫情影响跌至谷底后，二季度强势反弹，成交量创下2018年以来季度新高。
从最新的豪宅成交数据看，豪宅购房人群中，80后成为消费主力，购房人群年龄结构正向80后、90后逐渐倾斜；居住品质一直是豪宅购房者的追求，疫情后市场对大户型房源的偏好增强。此外，在四个样本城市中，处在城市住宅产品“金字塔尖”上的豪宅，其套均总价和套均面积存在城市差异，上海豪宅门槛最高，深圳豪宅套均单价最高。
(本文作者介绍：真实的数据，有料的研究，及时的解读。)
责任编辑：张译文
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