李湛:楼市回暖 资金面边际改善

2019年04月24日07:10    作者:李湛  

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 李湛 徐璐

  从结构上看,一二线城市商品房销售3月触底回暖,推动全国商品房销售数据底部修复。从价格指标看,随着交易量的回暖,全国房价也出现抬头,一、二、三线城市二手住宅销售价格环比微涨,其中二线城市涨幅最大。

  3月楼市小阳春,量价底部修复

  3月商品房销售底部回暖,如图1、2所示。2019年1季度全国商品房销售面积2.98亿平方米,同比下滑0.9%,降幅较1-2月收窄2.7个百分点;商品房销售额2.70万亿元,同比增长5.6%,增幅较1-2月提高2.8个百分点。3月商品房销售面积同比1.75%,由负转正;销售额同比8.31%,增速较2月大幅提高5.5个百分点。

  从结构上看,一二线城市商品房销售3月触底回暖,推动全国商品房销售数据底部修复,如图3所示。根据30大中城市商品房销售面积数据,一线城市3月商品房销售面积同比增加61.81%,增速较2月提高17.21个百分点; 二线城市2月商品房销售面积同比5.21%,由负转正,增速提高11.27个百分点;三线城市3月商品房销售面积同比增长23.48%,增速提高3.99个百分点。

  从周期上看,目前一二线城市市场与三四线城市城市,在周期上呈现错位状态:一二线城市经历了2017-2018年的低谷期后正在边际改善,处于触底回升阶段;三四线城市因棚改货币化收缩,从2017年-2018年的高位逐渐进入增速回落区间。

  从价格指标看,随着交易量的回暖,全国房价也出现抬头,一、二、三线城市二手住宅销售价格环比微涨,其中二线城市涨幅最大。由于各地限价政策以及一手房房价的可比性问题,我们首选统计局公布的二手房价指标作为房价走势的参考。3月4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比2月扩大0.2个百分点。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨1.2%,由负转正,涨幅比2月扩大1.4个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

抢开工助投资增速创新高,但土地投资依旧谨慎

  抢开工助投资增速创新高,但土地投资依旧谨慎 

  一二线补库存和三四线抢销售,新开工和施工面积高速增长助推开发投资完成额增速创新高。从投资总量上看,房地产开发投资增速仍保持较高位置,2019年1-3月房地产开发投资完成额同比增长11.8%,增速较1-2月提高0.2个百分点,如图5所示。

  从地产开发面积看,房企新开工面积和施工面积保持高增长,竣工面积边际改善,如图6所示。1-3月房屋新开工面积3.87亿平方米,同比增长11.90%,增速较1-2月提高5.9个百分点;1-3月房屋施工面积69.94亿平方米,同比增长8.2%,增速较1-2月提高1.4个百分点;1-3月房屋竣工面积1.85亿平方米,同比下滑10.8%,降幅较1-2月收窄1.1个百分点。

  新开工面积保持较高增速,竣工面积边际改善,说明目前房企开工意愿边际改善,一二线城市补库存、三四线城市抢市场,这有利于上游建材行业。但考虑到2019年1季度土地购置面积和土地成交价款分别同比下滑33.1%、27%,开发商谨慎拿地对未来的新开工面积产生一定负面影响。

  从土地市场指标看,2019年1季度土地购置面积和土地成交价款下滑严重,但溢价率有所修复。1-3月土地购置面积2543万平方米,同比下滑-33.1%,降幅较1-2月收窄1个百分点;1-3月土低成交价款1194亿元,同比下滑27%,降幅较1-2月扩大13.9个百分点。土地溢价率方面,随着资金面的改善,二三线城市的土地溢价率有所修复。

  房地产市场处于调整期,房企抢跑业绩加快施工,助推2019年1-3月投资增速超预期,但投资数据并不如看起来的那么好,作为前瞻数据的土地相关投资下滑明显,这对未来的新开工投资、施工投资都形成压制。房企今年将延续高周转、抢施工、加快资金回笼、谨慎拿地的策略,我们维持新开工、施工投资表现较强劲和土地相关投资维持下行的判断。

资金面边际改善,房企贷款增加,居民购房利率下调

  资金面边际改善,房企贷款增加,居民购房利率下调 

  受2019年降准等货币政策的影响,开发商的资金面持续改善。2019年一季度房地产开发资金来源3.89万亿元,同比增长5.9%,增速较1-2月提高3.8个百分点。其中国内贷款7134亿元,同比2.5%,由负转正;利用外资33亿元,同比增长108.3%,增幅较大。年初宽松货币政策影响逐渐显现,“宽货币”逐渐向“宽信用”传导,房地产领域也受到影响,国内贷款和利用外资明显好于去年同期。国内贷款增速由负转正,主要受益于年初宽松货币政策,银行资金有所放松;利用外资的大幅增长,则是源于房企密集发行境外债,2019年房企迎来还债高峰期,多数企业高成本发行境外债以“借新还旧”。

  居民购房需求方面,购房资金也在持续修复。房贷利率方面,全国首套平均房贷利率已经连续4月回调,根据融360数据显示,2019年3月全国首套平均房贷利率为5.56%,较2018年11月时的峰值5.71%,已经下调了15BP。央行公布3月社融数据,单月新增社融 2.86 万亿,同比增长80%创近年新高,其中居民中长期贷款单月新增约4610亿元,同比增长 23%,信贷环境改善,从资金层面体现了居民购房热度回暖。

  (本文作者介绍:中山证券研究所首席经济学家、研究所所长)

责任编辑:杨希 1904183207

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文章关键词: 房价 房地产 商品房
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