文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 丁祖昱
万达今年从地产角度来讲，上半年表现还是不错的，下半年还应积极投资，发挥万达商业地产的独特优势，利用好商业地产一哥的地位，才能为未来争取到更大的发展空间。
今年的那些千亿房企讲完了预计年销售规模5000亿的公司和3000亿以上的公司之后，再谈谈千亿以上房企，由于千亿规模企业数量众多，只能分两次讨论，本次先讨论去年已经登上千亿门槛房企的上半年表现，下周再讨论今年将冲千亿的企业们。除去上两周谈到的房企，去年已达到千亿有中海、金地、华夏、华润、万达和绿城这六家。
1、业绩：中海规模领头，金地增速一骑绝尘
从这六家企业的销售额来看，中海毫无疑问是这些千亿企业的领头羊，2017年上半年企业完成销售1100亿元，远高于其它房企。虽然近几年相比碧万恒来说增速有所放缓，但从中海上半年的一系列动作来看，相信在不远的未来3000亿房企中将很快看到中海的身影。首先在投资方面，中海今年共参加了300多次土地拍卖，截至8月中海地产（不包括中海宏洋）共新增拿地近946万平方米，与前几年相比在土储上有了大提升。其次中海明确了2020年要达到4000亿的销售目标，合计每年17%的复合增长率。
虽然这个目标相对保守，但是从中海的角度来说，这已十分不易，因为这应该是中海第一次明确提出规模的增长目标。最后是团队建设方面，随着颜建国于2016年12月重新入驻中海，中海团队建设出现了人才稳定和人才回流两大现象，一方面现有人员保持住了相对的稳定；另一方面已经出走的中高管则开始回归中海，“海归”计划也已全面启动。企业上半年所有的这些动作，都暗示了中海未来的增长潜力。
从销售增速来看，金地在这六家中表现最好，可以说延续了企业去年以来的高增长状态，目前企业在克而瑞1-8月排行榜中已经名列第9位，而去年中期金地还排在12位，能在这些规模房企中连升三位着实不易。金地能实现这样的业绩爆发，主要还是与其拿地有关，2015年成功踩点，在上海、杭州、苏州等热点城市大举拿地，于一二线城市的投资比重高达90%，16、17上半年也保持了这样的拿地状态，在去年及今年上半年火热市场推动下，其销售增速也一骑绝尘，实现60%的增长。
而华润置地的销售增速则有些不如人意，今年上半年完成销售696亿元，较去年仅同比增长了14%。在克而瑞销售排行榜中，15年华润排名第9位，16年排名第11位，今年1-8月仍在第11位，在规模激烈竞争的今天，房企不进则退，尤其是惯于稳健经营的央企来说，尤其需要注意不掉队。
其他房企来看，万达上半年销售表现并不算差，在整个集团实施轻资产的战略下，仍完成了615亿的销售，较去年同比增长23%。而其到7月将13个全部文旅城出售给融创，可能会对企业下半年的房地产开发业绩产生影响，但提前出售资产也是万达战略的要求。绿城的业绩也有不错的增长，结合其代建业务，上半年实现总合约销售金额595亿元，同比上升了31.06%。
其中，代建业务收效显著，贡献了153亿元和141万方的销售份额，金额占比高达26%。华夏幸福依靠其出色的产业运营能力，在全国各地也拿地相当多的土地资源，结合这一轮三四线市场的复苏，也将企业的销售规模推进了一个层次。
2、土地：两家央企遥遥领先，拿地策略趋同
从这六家上半年的投资表现来看，中海、华润投资额均上到400亿，远高于其他房企。两位央企老大哥面对当今如狼似虎的各路房企，终于感受到了压力，因此今年开始有点奋发图强的味道。此外金地、绿城今年也开始发力，上半年投资金额在200亿元以上，分别较去年同比增长166%、146%，也能感受到企业对于规模增长的紧迫感。
华夏幸福规模也在努力扩张，去年上半年新增了4个产业园，今年上半年直接新增产业园15个，为去年的三倍之多，依靠这些产业园拿到的地也不会少。与这些企业相比，相对来说万达在六家之中表现的消极一些，上半年着力于出售资产，鲜有土地进账，这也侧面反映了老王将轻资产战略进行到底的决心。
另外从这些千亿房企的拿地策略来看，也有不少相似的地方，大家对于一二线城市和环都市圈的三四线城市投资较多。如金地上半年总投资额约 258 亿元，坚持深耕一线城市及强二线城市策略，一线城市的总投资额占比 30%，二线城市的总投资额占比 58%，合计占到88%。还有像华润，上半年在一二线城市土地投资金额占比达87.4%，较2016年全年高出了8.2个百分点。而华夏幸福则在京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群重点发展。
3、财务：中海、华润表现突出，华夏幸福财报亮眼
财务数据直接反映企业的经营成果，因为万达退市暂未披露，从这五家来看，毋庸置疑表现最好的是两家央企：中海和华润。首先盈利能力方面，中海的净利率达到25.8%，为五家最高，毛利率也在30%以上。华润同样不弱，上半年净利率达到20.35%，毛利率在34.9%。
负债水平来看，中海也是表现最优，在16年上半年现金完全能够覆盖负债，因此使其净负债率达到零的状态，在17年上半年的净负债率虽有上升，但也仅为16.1%，相当之低。而华润的负债水平表现良好，稍逊于金地和中海，上半年净负债率在41.5%，显得比较保守。
值得一提的是华夏幸福，财务表现仅次于两家央企，甚于与华润相比还有些不分伯仲。17年上半年的净利润率为24.1%，毛利率达到了55.7%，这两项指标都高于多数私营房企。同时观察其净负债率也比较好看，为51.7%。
而近年来随着园区运营“红利时代”的到来，华夏幸福毛利率也一直维持在一个较高水平，细究下来主要在于企业的独特的经营模式，通过与政府合作开发园区，为企业带来了相当廉价的土地，反映到财务上就是令人眼馋的利润率，此外企业的产业发展服务业务也对其利润表现有相当的贡献，该业务上半年的毛利率更达到了92.7%。
其他两家房企金地和绿城则表现平平，较上年都有所下降。金地比较出色的是其负债水平比较健康，维持在40%左右，在这样的规模下甚至低于央企华润。而绿城净负债率在83%，略微高于平均值，另外净利润率12%，与其他几家房企相比稍显逊色，可能在于代建业务利润并不算高。
4 、战略：经营特色各异，八仙过海各显神通
企业战略方面，首先拿中海来说，今年上半年中海提出了“一三五”的战略，“一”是指在2020年规模要翻一番，其中专门提到了2020年要达到4000亿的销售目标，“三”指的是三个改善，改善客户满意度，改善员工满意度，改善社会满意度。三个改善也是第一次提出，且都会通过之后的具体措施来对整个中海产生实质性的影响。
“五”则指的是五个领先，分别是盈利能力、品牌价值、市场价值、国际化、综合实力。中海第一次就能把其对未来五年的战略梳理的如此明确，可见只有明确了战略，才能有随之相应的配套机制、相关措施、
具体方法和计划实施来予以保证。我觉得中海未来还会有非常大的增长潜力，如果中海能够在合作方面进一步放开，部分财务指标方面不过于苛求的话，未来的发展应该会变得更快。
金地这几年一步一个脚印的发展，是一家非常稳健的企业，作为去年新晋的千亿房企，金地在近两年的增速明显加快，16年全年增速达到63%，今年上半年增速为60%，可以说一直延续着高增长，令其他千亿房企感到压力山大。
另外金地在其他业务方面也有所突破，如物业管理，目前服务面积已突破2亿平方米，直追万科、花样年两个物业巨头，金地物业在公寓管理、养老服务、社区金融、家政、社区商业等全服务产业链已开始布局。同时，还有像金地旗下的房地产私募基金稳盛投资也做的有声有色。“万保招金”，万科和保利虽然冲在前面，但金地这两年也没落后，一方面加速度增长，另一方面各项业务突破，可见金地的底蕴仍然非常深厚。
当然金地在投资这块，与所有民营企业一样面临着瓶颈，要保持高速增长难度越来越大，因此金地在持有物业经营方面兴趣越来越大，特别是其物业普遍位于一线和强二线城市，假如这项业务能有突破，对于企业增长将意义重大。
然后是华夏幸福，在所有千亿企业中华夏还是比较另类的，从未将自己当作房地产企业，但考虑到华夏的主营业务方向，房地产收入还是占它绝大部分。由于它特殊的产业属性，实际能够让华夏在中国房地产行业中占有得天独厚的优势，尤其是与产业结合拿地方面，一般房企难以比拟，这种优势也会在企业拓展园区的过程中显现出来，当然反过来产业园区的运营效果也将影响政府与其的合作意愿，因此对华夏幸福的造城造园能力有一定考验，做1个成功的产业园不难，而100个产业园都要成功则是特别困难。
万达今年从地产角度来讲，上半年表现还是不错的，但由于诸多原因，今年7月万达出售了其文旅城和酒店项目。虽然酒店对万达来说并不是高效资产，而且文旅城的出售也让万达大大降低了负债率，也符合万达近年来提出的轻资产战略。但从开发销售来讲，这次转让还是对万达地产业务有非常大的影响。因此万达下半年还应积极投资，发挥万达商业地产的独特优势，利用好商业地产一哥的地位，才能为未来争取到更大的发展空间。
华润去年开始发力，今年也看到华润在努力进行扩张。除了地产开发之外，企业的不动产经营在千亿房企中表现也相当优秀，截至2017上半年，华润置地投资物业公允价值达港币1062.7亿元，占总资产总值的21.5%。对于华润未来的发展来看，必须利用好央企在融资和资源整合方面的优势，争取再上一个台阶，当然机制体制也要跟上，这也是央企在发展之中普遍要面对的一个问题。
绿城在去年完成了对代建业务的整合之后，销售流量也一举突破了千亿，今年在千亿基础上还可以再上一个台阶。另外绿城也是千亿房企中比较独特的一家，因为它优秀的代建业务，截至2017年6月30日，绿城管理集团管控项目合计达165个，规划总建筑面积约4965万平米，预计总可售金额约人民币2801亿元，从代建的角度上来说，绿城代建在整个中国排名第一，另外绿城物业也在行业领先地位，因此我相信绿城完全有能力开拓出一条轻资产运营的新路。
(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)
责任编辑：贾韵航 SF174
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