预期整改后上海市场不再有“类住宅”

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　如今2017年春节已过半月有余，商品住宅交易量仍然没有起色，类住宅调控似乎比去年年底更严格。至此，2017年上海楼市怎么走？未来政策及市场趋势怎么看？下面老张逐一谈谈自己的看法。

　　自去年3月份上海“沪九条”调控至今差不多一年有余，论调控效果来看，去年10月份的“沪六条”开始政策的效果才真正显现。如今2017年春节已过半月有余，商品住宅交易量仍然没有起色，类住宅调控似乎比去年年底更严格。至此，2017年上海楼市怎么走？未来政策及市场趋势怎么看？下面老张逐一谈谈自己的看法。

　　一、有关商品住宅政策及趋势。虽然笔者对这轮楼市向来都是看空的，并且这轮调控政策及市场也确实向“空”的方向发展，但是，还要再补充一下，无论是历史上的哪一轮楼市调控，政府的整的都不希望市场大起大落，也就是说这次调控也不希望大跌，当然也包括未来也不希望大涨，平稳发展仍然是未来上海商品住宅市场对的基调。

　　不过，从政策面来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。笔者预计，十九大之前，甚至2018年“两会”之前，上海楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。就上海而言，我们看到本次调控区级政府在楼市调控上发挥的主导作用越来越大，成为本次调控的主体，在市场监管与“大检查”等方面直接面对市场，执行力度也相对较强，这也成为本次调控效果很快见效的原因之一。

　　从上海商品住宅存量面积来看，截止2月20日，上海存量面积虽然仅仅有733万平方米，但是市场去化速度由去年9月份之前的月均120万平方米，降低到目前的不到60万平方米，甚至更低，现在单周的平均交易量已经降低至10万平方米/周，这个量是2014年年中当时上海楼市调整期的交易量。同时，上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的11-12个月左右，笔者预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，今年6月份左右上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，届时，从指标意义上上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

　　本人认为，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在4月下半月之后等因素，注定上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”；进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

　　二、有关商品住宅个人按揭信贷政策。自2015年下半年以来，信贷政策相对宽松导致上海楼市量价齐升，去年10月份调控从严执行后，上海的个人按揭政策明显从严。笔者通过部分商业银行沟通，当前上海的按揭政策表现为“规模控制+窗口指导”，房贷规模短期内不会松动，因此，信贷政策目前不会过度刺激楼市出现量价齐升，未来楼市成交情况仍然会受制于目前的个人按揭政策的从严的影响，比如通过房贷政策从严执行杜绝“假离婚”、补交社保纳税证明等形式购房，抑制投资投机等等。

　　三、有关类住宅：类住宅成为我们近期上海市场的热点，原因在于类住宅政策从严执行后，大部分项目的销售停滞，上海现有60-70个类住宅项目的开发商非常迷茫，非常关注“类住宅”的政策及市场走势。

　　其实，坊间流传了一些上海有关“类住宅”的相关政策及整改措施。首先，从媒体报道的渠道来看，上海也并非“类住宅”从严执行的唯一的城市。其实，目前除了上海外，天津、合肥已经开展整治“类住宅”，深圳、广州、北京也马上开始。因此，上海“类住宅”市场的调整再加上其他城市已经或即将陷入整改的城市来看，这并非上海一个城市主导而为。笔者认为，类住宅的这些措施是统一部署而进行，除了上述笔者提及的城市，过去一年多房价上涨过快的10几个城市，比如南京、苏州、厦门等等或许也将开展“类住宅”的整治行动。

　　从各地“类住宅”的整治行动背后的目的来看，笔者认为也很简单，包括上海在内的各地类住宅政策的出台在于防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格过快上涨（因为商办用地涉及产业和经济，政府不想商办价格上涨影响产业和经济，从上海市新任市长应市长当时新闻发布会上的答记者问的表态也可以看得出，上海不想因为商办的价格上涨而影响上海的产业和经济的发展）。由此可见，尽快对于开发商来讲，类住宅的政策影响销售，但从上海城市发展的整体大局来看，“得与失”怎么样来去考量，还是需要每一个上海居民，每一个房地产从业者综合考虑清楚。

　　扯了这么远，我们还是要看“类住宅”的政策对市场的影响。

　　从未来政策面发展趋势来看，本次类住宅整治并非短期政策，今后不再会有商业办公用地打擦边球做“类住宅”的做法。目前上海“类住宅”有92万平方米左右存量面积（截止2月20日已经批了预售许可证并且未售的面积），去化速度相比去年全年月度均值已经大幅降低，不过现在谈去化速度已经没有意义了，因为类住宅政策从严执行后，这些存量面积销售势必会受到影响，并且也许可能以后也就没有“类住宅”了，以后就是商业和办公的范畴问题了。

　　从现实情况来看，上海各区对于“类住宅”的严查及整治后，已经入住的“类住宅”项目原则上维持现状，并没有受到太大的影响，但是，对于正在规划建设的项目，甚至已经批了预售许可证的项目，只要还没有交付入住，都会是本次政策整改的范围。待上述这些“类住宅”彻底整改恢复成为商业、办公之后，市场才会恢复正常销售，如果没有恢复完毕，似乎这些“类住宅”项目将持续处于销售停滞的状态。

　　从未来几个月来看，如果“类住宅”整改完毕，届时我们也可以预期，市场不再有“类住宅”，市场只会有住宅、商业、办公，届时，过去是类住宅的项目整改完后会正式发放（商业办公的）预售许可证，达到这样的条件的项目才能正常销售。由此可见，大家就不要纠结“类住宅”了，还是老老实实想想商业和办公怎么做吧！

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)