城镇住宅供给已经严重过剩

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）作家 周天勇

　　2016年后，即使新楼盘一个也不开工，还将增加6183万套房屋供给，届时，城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套。全部竣工后，每套3.05人，城镇住宅可容纳12.69到13.6亿人口居住。

城镇住宅供给已经严重过剩

　　这个数据我在今年初住宅涨价热时没有发表，怕影响两会和投资者的热情。现在逐步降温了，我公布出来。当然，我说的是全国的平均数。北上广深的情况特殊。城镇住宅建设和供给规模与少子化、老龄化和低生育、低增长的人口相对应，已经严重过剩。

　　1991年到2015年底（其中2015年商品房竣工738万套，保障房竣工772万套），我国城镇商品和保障住宅竣工累计套数，加住房体制改革前原有存量，再加各种各样7000万套不完全产权房（即小产权房），规模约为35411万到37781万套，减去估计拆除的2000万套，2015年底，城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间。

　　2015年后住宅建设和供给更加严峻的是：截止2015年底，正在施工商品住宅面积还有51.16亿平米，新开工的近10.67亿平米，共计61.83亿平米。2016年后，即使新楼盘一个也不开工，还将增加6183万套房屋供给，届时，城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套。全部竣工后，每套3.05人，城镇住宅可容纳12.69到13.6亿人口居住。

　　2015年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。在经济学上意味的是，没有消费和就业人口的空壳住宅资产。

　　2015年止，假如取上述存量的中间数，城镇住宅有34146万套，开发商未售出库存的住宅大约在700万套左右，外出农民工和一部分农村老人，在务工地城镇和家乡附近的小城镇、县城、城郊和小城市中购买了大约4600万套左右房屋（按照一个调查报告估计的），城镇常住人口户数大体为1.38亿，扣除城镇农民工常住人口，余下的住宅，城镇居民每户平均有2.09套。

　　而按照城镇居民人口中，21%有多套房，66%平均一套房，13%无房租住计算，城镇居民中有1套房的9108万户，无房租住的1794万户，多套房的2898万户家庭，多套房城镇居民平均拥有近6.8套左右的住宅。

　　22到44岁购买住宅的主力人口少了1个多亿，1到21岁人口也少了1个多亿，他们一年一年地会进入经济主力人口，但是他们的数量却断崖式收缩，老年人死亡率和死亡规模会上升和加大，独生子女继承更多的房产，将在建和新开工的全部建设，供给与需求会怎么样呢？再开征房产税，又会怎么样呢？

　　(本文作者介绍：中共中央党校国际战略研究所副所长、研究员。)

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