文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 丁祖昱
当前正是财报季，大家都在通过财报解读房企的业绩，关于房企财报，大家最关心的是A股和H股财报差别在哪里？
3分钟脑补房企财报目前中国有199家(截至2014年底)上市房企，其中131家在沪深上市，62家在香港上市，6家在海外上市。截至3月26日，共有85家左右的企业发布了2014年年报或者业绩报告，而这些企业中2014年合约销售超过百亿元的有30家。这百亿房企从营业收入来看，25家企业营业收入出现上升，从净利润来看，有20家企业出现上涨。
表：2014年销售金额过百亿上市企业业绩 数据来源：企业公告
| 企业 | 营业收入(亿元) | 同比 | 净利润(亿元) | 同比 |
| 保利地产 | 1090.56 | 18.1% | 142.31 | 20.0% |
| 碧桂园 | 845.5 | 34.8% | 102.3 | 20.1% |
| 中海地产(港币) | 1199.97 | 45.5% | 282.05 | 21.7% |
| 华润置地(港币) | 883.81 | 23.8% | 147.08 | 0.0% |
| 融创中国 | 250.72 | -18.7% | 32.33 | -7.5% |
| 富力地产 | 347.05 | -4.3% | 65.06 | -14.9% |
| 招商地产 | 434 | 33.0% | 42.6 | 1.8% |
| 龙湖地产 | 509.9 | 22.8% | 87.50 | 1.3% |
| 金地集团 | 456 | 31.0% | 49.64 | 10.1% |
| 雅居乐 | 383.18 | 8.1% | 50.91 | -13.2% |
| 远洋地产 | 388.96 | 25.1% | 46.06 | -1.2% |
| 九龙仓(港币) | 381.36 | 19.6% | 364.24 | 20.9% |
| 荣盛发展 | 231.19 | 20.6% | 45.05 | 9.8% |
| 新城控股 | 207.19 | -0.3% | 16.79 | -2.2% |
| 首创置业 | 100.58 | -11.2% | 22.64 | 18.3% |
| 金隅股份 | 412.41 | -7.9% | 27.09 | -16.5% |
| 旭辉集团 | 161.79 | 35.7% | 20.00 | -2.0% |
| 越秀地产 | 157.02 | 10.5% | 24.71 | -14.2% |
| 方兴地产 | 295.48 | 42.6% | 66.56 | 32.2% |
| 合景泰富 | 104.66 | 10.5% | 32.68 | 2.2% |
| 华侨城 | 307.2 | 9.1% | 47.7 | 8.3% |
| 建业地产 | 92.29 | 32.8% | 9.58 | -11.7% |
| 时代地产 | 104.19 | 7.5% | 13.5 | 39.0% |
| 中天城投 | 113.91 | 50.4% | 16.02 | 48.1% |
| 路劲基建 | 127.3 | 11.1% | 10.29 | 0.6% |
| 中国奥园 | 70 | 22.0% | 7.83 | 4.0% |
| 厦门禹洲 | 78.37 | 4.9% | 13.63 | -8.6% |
| 花样年 | 73.06 | 0.4% | 13.72 | 18.8% |
| 中骏置业 | 68.87 | 4.5% | 15.67 | 33.4% |
| 宝龙地产 | 96.63 | 33.1% | 15.08 | 7.7% |
当前正是财报季，大家都在通过财报解读房企的业绩，关于房企财报，大家最关心的是A股和H股财报差别在哪里？今天我就来给大家做个简单分享。
1、报表格式不同，A股统一H股则多变
所有A股的财务报表格式都是统一的，相比较来看H股的报表则更灵活，各家企业的表达方式都不太一致。因此大家在分析H股财务报表的时候要注意每一项当中到底包含些什么东西，不能像A股一样一概而论。
2、会计准则不同，H股突出公允价值影响
A股采用中国会计准则，H股主要采用香港会计准则或国际会计准则。香港会计准则突出公允价值，因此对于H股上市的房地产企业而言，公允价值变动收益或亏损将会对企业最终的净利润产生很大影响，扣除这些影响后企业净利润增减变化可能将会颠覆。
此外，借款利息资本化、应收账款、存货等方面的统计标准也有所不同，总体而言H股的财务报表更加灵活，而A股报表制定的各项规定相对而言都更为详细。再换句话说，同样一家房企，在A股和H股如果分别公布财报的话，利润可能出现巨大差异，这就是公允价值变化的秘密。
3、营业收入和成本的统计不同，影响毛利率
A股的营业收入是没有扣除营业税金一项的，而H股则不同，有的企业报表中的营业收入是扣除营业税之后的净营业额，有的则没有扣除营业税金，将之放在营业成本里面。但是不管营业税金是放入收入还是成本，H股的毛利润在收入减成本之后都是扣除营业税金的。
而A股的报表中，营业税金则是和土地增值税等一起放入“营业税金及附加”项目中，直接用营业收入减去营业成本之后的毛利润是比H股偏大的。因此大家在比较H股和A股企业毛利率的时候大家要注意这一点，要差好几个点呢！
4、现金与有息负债陈列方式不同
A股的报表中货币资金一项就是企业持有的现金，而H股除了现金及其等价物(或银行存款及其等价物)，还有受限制现金一项，在计算企业持有现金时应该考虑进去。而在负债方面，A股将在1年内到期的长期银行借款纳入“其他流动负债”项中，往往容易导致在计算A股企业的有息负债时漏算，从而导致低估企业的负债水平。同样“永续债”在H股报表中也不计入负债，但今天分析师一般都会把它计入。
A股和H股企业的财务报表还有很多其他不同，这里只是讲了一些我们在平时分析中最需要注意的地方，希望能够帮助大家更好的分析企业财务数据。
(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)
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