房事出现了极大的路线问题

　　文/新浪财经专栏作家 沈晓杰

　　全国城镇人均住房面积一直是在20平方米左右的低水平徘徊，甚至还出现了数以亿计的无房户或半无房户。而且更惊奇的是，越是经济发达的地方，住房问题越是突出。这不能不说，我们现有的住房供应模式和房地产市场，出现了极大的路线问题。

房事出现了极大的路线问题

　　在房地产市场和住宅产业发展上，国际上通常认为有两个高速发展期。第一，在一个国家的人均住房面积达到35平方米(约为户均100平方米)之前，国民将对住房保持旺盛的需求，该国的房地产及住房产业将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000－3000美元的区间时，普通居民的住房消费也将进入一个改善住房的爆发期，该国的房地产及住房发展将进入突飞猛进的阶段。这两个房地产及住宅产业发展的高峰期，也被世界各国视为住房发展的规律之一。

　　普通居民投入最大的住房消费，被高房价压制冷藏

　　进入21世纪之后，中国就进入这两个房地产及住宅产业高速发展的双重效应的共同期。中国农村居民住房的发展，也验证了这两个住宅产业高速发展的国际惯例，同样也适用于中国社会。来自国家统计局的官方统计数据显示，我国农村居民人均住房面积，已经从1998年的23.3平方米，增加到2012年的37.1平方米，15年增加了近60%，几乎每年的人均住房面积增加接近一平方米。

　　非常不幸的是，由开发商模式主导的我国城镇居民的住房水平，在1998年实施房改后的十几年间，人均的住房面积并没有得到基本的改善。如果算上这十几年增加的两三亿新市民，每年增加的水平几乎少到可以忽略不计的地步。

　　根据住建部的报告，我国城镇的人均住房建筑面积1998年为18.7平方米。而按照住建部和国家统计局的官方数据综合测算，现在全国城镇的人均住房面积仅仅达到20平方米左右。谁也不能否认，尽管这十几年中国经济蓬勃发展，取得了全世界为之瞩目的持续高速水平，但中国城镇居民的人均住房水平并没有得到起码的改善。

　　是因为中国经济发展的水平还没有达到房地产市场和住房改善的高速增长期吗？非也。根据国家统计局的数据，按照1美元比6.2人民币的汇率，我国早在1998年房改之时，人均GDP就超过1000美元(人均6,796元人民币)，到了2004年，更是接近2000美元(12,335元人民币)，到了2007年就超过了3000美元(20,169元人民币)，以后更是几乎两年左右人均GDP就上升一个1000美元级别。根据国家统计局不久前的最新统计，到2014年末，我国大陆共有人口136782万，当年全国的国内生产总值636463亿元，人均GDP为4.65312万元人民币，相当于7505美元。远远超过了人均3000美元住房消费高速发展的经济条件。

　　但是，我国城镇人均住房水平依旧是裹足不前。18年人均GDP超高速发展的大好时机，依旧未能刺激其城市普通居民的住房消费，使全国城镇人均住房面积一直是在20平方米左右的低水平徘徊，甚至还出现了数以亿计的无房户或半无房户。而且更惊奇的是，越是经济发达的地方(如人均GDP早已超过1万美元的一二线大中城市)，住房问题越是突出。这不能不说，我们现有的住房供应模式和房地产市场，出现了极大的路线问题。

　　众所周知，住房支出是普通人一生最大的消费。按照国际上通行的标准，住房支出一般占到居民家庭支出的三分之一左右。如根据美国劳工部发布的数据表明，2011年全美家庭平均在住房上的支出占家庭支出的33.8%。而在我国一些大中城市，要买一套小康住房，房价动辄就高达200多万元左右，相当于普通居民家庭毕生工作收入的三分之二左右，15-20多倍的房价收入比，更使普通居民、尤其是新市民对买房望而却步。毕竟，谁也不可能因为买房而不吃不喝。正是开发商模式的高房价压抑，使数亿中国城镇居民的住房消费被大大遏制。

　　任何人都不难想象，如果一个国家居民最大的消费被遏制后，这个国家的经济发展将会出现什么样的情况。在一些人、甚至是住房政策和房地产市场“顶层设计者”的眼里，似乎靠投机炒作累积起来、被国内外公认为“全球两大泡沫”之一的中国现有的房地产市场的“平稳健康发展”，对经济的影响比其他都要来得重要。殊不知，一旦普通国民的住房消费被大大遏制，只能靠盲目甚至日趋低效的基建投入来拉动的国家经济体系发展，将会带来什么样的恶果。

　　若让普通居民买得起房，至2020年住房消费将实现倍增 

　　有些人会奇怪，去年中国房地产市场的商品房严重滞销，库存创下了历史记录。为什么还说居民住房消费被遏制、房地产市场没有真正得到应有发展呢？

　　其实，现有开发商高房价模式下的房地产市场，和普通居民所需要的房地产市场，是两个完全不同的概念。前者是把自己视为“鱼翅”之类的奢侈品，为富人建房；而后者需要的则是能满足国民民生和居住需要的必需品。这就像汽车工业，谁都把自己当作宝马[微博]奔驰卖，这个市场还能满足多少消费者的需要。

　　这里，我们不妨做这样的一种假设，如果中国的房价回归到一般百姓都买得起的水平，普通居民的住房消费被市场激活，中国的城镇居民可如期实现执政党提出的”全面建设小康社会“中含金量最高的住房小康目标，那将会给中国经济带来什么样的巨变。

　　早在2004年底，当时的建设部政策研究中心经过一年左右的研究，正式推出了《全面建设小康社会居住目标》报告。它第一次系统阐述了“全面小康”下中国人的居住指标。在城镇居民住房上，全面小康的住房标准为“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。为保证居住的舒适度，合理的厨房面积应不低于6平方米，卫生间面积不低于4平方米，主卧室面积不低于12平方米”(农村住房的全面小康标准为“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。”)。以上指标，后来也成为我国公认的住房小康的标准。

　　如果我国城镇居民正常的住房消费被释放，到2020年实现了人均35平方米的住房小康标准，那么，将会为中国的经济带来哪些“海量的刺激”呢？

　　这里首先需要了解，到2020年，我国的城镇常住居民人口究竟会达到多少。根据2006年国务院办公厅印发的国家 《人口发展“十一五”和2020年规划》，到2020年，我国人口发展的目标及总量控制在14.5亿人左右；我国的城镇化率(城镇人口占总人口的比例)也由2005年的43%，提高到2014年54.77%，十年间我国共提高了11.8个百分点。以此速度，到2020，我国今后六年城镇化率将再增加7.1个百分点，提高到61.9%，城镇总人口将达到8.98亿人。

　　而这8.98亿人要实现人均住房35平方米的全面小康住房标准，中国的城镇的居民住房就必须达到314.3亿平方米。而现在全国城镇所有的存量住房仅仅有多少呢？

　　这笔账其实不难算。首先，我们以2003年当时的国家建设部公布的“2002年城镇房屋概况统计公报”为基数。该公报清楚的写着：“2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米，占房屋建筑面积的比重为62.11%”(该份统计公报同时写道：“2002年全国城镇人均住宅建筑面积22.79平方米”)；

　　第二，我们把从2003年至2014年这12年间全国城镇所有新建的住房面积之和相加。前几年笔者曾经根据国家统计局的统计年鉴计算过，2003年到2011年这九年中，全国不含农户的“固定资产投资”中，竣工的住宅总面积为657342.0413万平方米(65.74亿平方米不到，该数据要远大于时任住建部长姜伟新在十八大的记者会上所公布的“2002～2011年，全国商品住房累计竣工面积超过46亿平方米”的总量)。再通过2012年至2014年国家统计局的年度统计公报(2014年为国家统计局新闻发布会通报)，查出这三年全国城镇房地产开发所竣工的238652万平方米的住宅，就可得出从2003到2014年全国城镇竣工的新建住房总面积为89.6亿(895994万)平方米；

　　第三，如果算上全国城镇每年的原有住宅拆迁，再扣除新划入城镇区域的新增住房的因素，推算下来，全国城镇原有的存量住房每年估计要减少1.2亿平方米，12年就是存量房损减14.4亿平方米。到2020年，全国城镇存量住房损减的总数将达到21.6亿平方米。

　　通过以上数据不难得出，要想到2020年实现全国城镇人均35平方米的全面小康社会的住房标准，全国城镇的居民住房就必须达到314.3亿平方米。而到去年底，我国城镇所有的住房(包括未售出的已竣工住房)加起来也只有149.85亿平方米。离全面小康的住房要求，相差了一倍以上，缺口高达164.45亿平方米。换算下来，今后六年全国城镇每年要竣工27.4亿平方米的新建住房。这比从2012年以来这三年城镇所有竣工的住房加起来的总和(23.87亿平方米)，还要多出近3.54亿平方米。

　　实事求是的说，由于自2003年“二次房改”(取消普通居民购买经济适用房权利)以来，我国的住房政策和房地产市场走上了“邪路”，不仅“让老百姓买得起房”这个住房政策的基本原则不敢再提，而且使全面小康社会中含金量最大的住房小康目标，也变成了空心汤团。

　　从实际出发，目前更贴近现实的是把2010年未完成的住房小康目标(城镇住房人均30平方米)，改作为2020年的住房小康目标，届时全国城镇住房总面积，只需要269.4亿平方米。以此减去全国城镇现有的149.85存量住房，实现“准住房小康目标”的差距也就只有119.55亿平方米，分摊到今后六年，相当于每年只需竣工19.9亿平方米即可。

　　最近一些年，我国城镇商品住房的年销售平均在10亿平方米上下。如果我们创新多元住房供应模式，激活普通居民是住房消费，在2020年实现为2010年制定的住房小康目标，至2020年的今后六年，我国城镇的住房有效消费将实现历史性的倍增，这不仅大大改善了民生，使全面小康社会的目标更接地气，同时也为我国经济的今后发展提供了最大的动力。

　　实现住房消费倍增和“准小康”，将为中国经济带来什么

　　从以上不难看出，一旦政策使普通百姓买得起房，城镇居民实现“准住房小康目标”，今后六年我国城镇商品住房的年均销售总量，将会由过去的10亿平方米，增加到近20亿平方米(19.925亿)。这也就意味着，今后六年每年都要比过去的平均数增加10亿左右平方米的住房消费，真真切切的实现了住房消费的倍增。

　　每年10亿平方米的住房消费倍增，将为中国的经济带来什么，这笔账算起来将会让人“脑洞大开”。

　　根据国家统计局的数据，2013年我国城镇住宅商品房平均销售价格为每平方米5,850元。根据合理的房价收入比和房地产市场实际水平推算，普通居民买得起的商品住房价格，全国平均应该在每平方米3500元上下。每年新增的10亿平方米的住房消费，也就意味着每年的住房消费的总额新增了3.5万亿元人民币。

　　这还不是实现住房消费倍增后对中国经济刺激的全部。众所周知，房地产及住宅产业的发展，还将会刺激和带动上下游相关产业的快速增长。从钢铁、水泥、玻璃等建材冶金，到家庭装潢、电器设备和市政建设等配套设施，再到交通、物流、商业服务和金融等，都将大大受惠于房地产及住宅产业的倍增式爆发增长。特别值得一提的是，像钢铁、水泥和玻璃等行业，恰恰正是国内现在面临严重过剩的困难行业。

　　关于房地产及住宅产业对关联产业的拉动究竟有多大，尽管各种算法不一，但都认为将对相关的几十个相关行业带来极大的影响。如我国有的房地产人士认为，每100元的住宅建成销售，将会带动134元的其他消费；也有学者文章介绍，日本学者利用 1990 年投入产出表，计算出住宅建设投资为 26.592 万亿日元，其所诱发的各产业总值之和为 52多万亿日元，住宅建筑业的生产诱发系数为 1.961。

　　目前比较权威的，是来自世界银行[微博]的算法。根据世界银行1994年的一份报告，每增加100亿美元的住房建设投资，将创造170-220亿美元的需求；每销售100亿美元的住房，将带动 130-150 亿美元的其他商品销售。

　　以此来推，实现我国城镇居民住房消费的倍增，每年不仅可以增加房地产市场3.5万亿元的商品住房销售，而且还可以带动出4.55万亿元的其他商品销售。两者相加，就可为我国的每年的国民生产总值增加8.05万亿元。

　　这8.05万亿元经济增量，对目前后劲乏力、亟需新的经济增长点来“维稳”的中国经济究竟意味着什么，只要我们比较一下2014年的经济总量，即可知道其意义之重大。

　　按照国家统计局不久前公布的数据，2014年初步核算出的我国全年国内生产总值636463亿元，极其不易的维持了7.4%的增长水平。假设2014年中国就实施了城镇居民住房消费倍增计划，那就意味着2014年的中国经济另外可剧增14.2%(2013年中国的国内生产总值568845亿元)，加上7.4%的既有增长率，累加的GDP增长率可高达21.6%。如果在2015年实施城镇居民住房消费倍增计划，不算其他增长，仅此就可使今年的中国经济提前有了增长12.6%的基础。

　　算清了这笔大帐，就不难在究竟是“维稳”现有的高房价模式，还是出台新的让老百姓买得起的国民住宅模式之间，在“顶层设计”上做出应有的选择。

　　无论是国民的住房民生，还是中国经济的发展，以及执政之基的稳定，都呼唤让老百姓买得起的住房供应模式及早的出台。中国的房地产，不能再被开发商利益集团的私利所绑架。其实，买得起的国民住宅模式，可以作为新增的住房供应模式，和现有的开发商模式并行，使其对现有经济可能性不大的“冲击”，降低到最小程度。

　　在新一代领导治国理政的“四个全面“的总方略中，全面建成小康生活位居首位。而住房小康，又是全面小康体系中含金量最高的一项。从这点来说，住房消费倍增的实施，成了实现中国梦”路线图“的关键一环。总之，人民的期待，应该也必须成为执政者的奋斗目标。

　　(本文作者介绍：)

　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。