楼市四季度：利好谁利空谁？

　　文/新浪财经专栏作家 丁祖昱

　　在众多政策刺激下，四季度对于城市和企业来讲可能是今年最好的收获期。但我也强调，这次没有普涨、猛涨行情，那么四季度到底是谁的窗口期，从城市、产品、企业和土地四方面解读如下。

楼市四季度：谁的窗口期？

　　1、城市：四季度窗口期首先会体现在部分二线城市，其次为一线城市。从黄金周得到信息也是如此，部分二线城市表现良好。

　　比如南京，在限购限贷放松的刺激下，市场迅速提升，成交量井喷；杭州在两次限购放松和阿里上市效应的多重刺激下，也走进了小阳春；而今年以来一直表现比较稳定的武汉、合肥和郑州也将有较好的表现。

　　对于一线城市来讲，由于限购短期内无法取消，其市场表现要稍逊一筹，但限贷放松对一线城市刚需和中高端物业的刺激也非常明显。而三四线原本就不受限购的影响，限贷放松对他们的刺激不大(其房地产单价和总价较低，按揭依赖程度较低)，所以这轮三四线城市仍将面临较大压力。

　　此外，这波调整也会有黑马城市表现较好，特别是部分前几年供求压力相对较大但市场容量不小的城市，如无锡和常州，预计在四季度会有较好的表现。

　　2、产品：最大的窗口期将是一二线城市的中高端产品，其次一线城市的刚需住宅。从9月以来的市场表现来看也可印证，如杭州和无锡，120平米以上的中高端住宅周度成交比例呈现逐周上升的趋势；另外一线城市中，刚需产品对贷款依赖度较高，这次限贷放松也将产生积极影响。而对其他非住宅类产品，整体影响较小，甚至对商办改住宅类的产品而言，限购限贷的放松，反而是利空。

　　3、企业：四季度还将是品牌房企的窗口期。从我了解到的黄金周情况来看，保利、华润等多个品牌房企今年国庆黄金周期期间的认购量相比去年同期翻了一翻以上。在当前市场回升的情况下，最大的受益者往往是品牌房企，再加上消费者对它们提价的预期，更会推动品牌房企的库存去化。

　　4、土地：一二线城市住宅用地也面临出让的窗口期。从另一个角度看，政府推出相关政策，也是希望抓住今年最后一个季度的机会来完成土地出让的指标。其中三四线土地消化周期明显较长，因此，窗口期只存在于一线和部分二线城市，而且主要是住宅用地，特别是刚需和改善型住宅用地。

　　但是还需要提醒的是，这次市场走势与前几轮调整后的走势有很大的不同，单纯靠政策刺激只能解决一时的信心问题，并不能解决整体市场内在的供求矛盾问题。而且，窗口期也长短不一，也许部分城市10月之后窗口就将关闭，所以大家还是不能过于乐观，抓住窗口期完成去化才是当务之急。

　　(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)

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