文/新浪财经专栏作家 欧阳捷
从限购政策放松的路径来看，一线重点城市不放松，其他城市逐步放开，基本逻辑是供不应求的城市暂不放松，供过于求的城市可以放开，主要目的是去库存，拉需求。限贷政策放松也必须规避供不应求的一线重点城市。
限贷政策终究是要放松的。现在人们终于发现，房地产原来是金融业，没钱是买不了房子的，钱少了也买不了房子。问题不是缺少住房需求，而是缺钱。
原来都是房地产贷款政策惹的“祸”。贷款首付成数太高并且限贷，把很大一部分改善型客户挤出了门，而贷款利率偏高则把很多刚需客户挡在了门外。
四大行限贷政策放松的“空穴来风”，搅得房地产和金融业心神不宁。
限贷政策究竟是否会放松？恐怕还是要从限贷政策放松究竟能够解决什么问题，以及限贷政策放松后对市场的影响，并结合中央政府对房地产市场的一贯态度来权衡预测。
首先，中央政府一直坚持以市场为主导的政策理念，包括放松限购政策也是在往这个方向走，而限贷政策的本质与限购政策一样，都是限制了购房人的自由，是一种法无禁止即可为的自由权利。因此，限贷政策迟早是会放开的，关键在于时机的把握。
其次，限贷政策的主要内容是体现在对自住性需求实行优惠利率，对二套房实行严格的认房又认贷的差别化住房信贷政策，对三套房停止贷款。
假定限贷政策放松，对自住性贷款需求来说，其实没有任何实际意义了，因为已经很少有银行还提供优惠利率的。对二套房来说，放松限贷实际上就是降低利率水平。利率水平降低，对银行没有好处，银行其实并不愿意。如果中央政府不强制要求降低利率水平，银行是没有主动性去降低利率的。但如果中央政府要求降低贷款利率水平，又违背了利率市场化改革的方向和进程。
因此，降低二套房贷利率并不现实。至于三套房停贷，既是政策要求，也是银行预控房地产风险的措施，双方一拍即合，贷款人就不要去想了。
如果限贷政策真的放开，当然可以降低改善性需求的购房门槛，促进改善性需求入市，甚至直接促进工业企业和服务业的回升，这是中央政府保GDP7.5增速的最直接办法，但这又会回到强刺激的老路上去。而且，对于因此而引起的一二线城市房地产市场的反弹导致的房价再次上涨，政府不得不有所忌惮。
但是，限贷政策终究是要放松的。从限购政策放松的路径来看，一线重点城市不放松，其他城市逐步放开，基本逻辑是供不应求的城市暂不放松，供过于求的城市可以放开，主要目的是去库存，拉需求。限贷政策放松也必须规避供不应求的一线重点城市。或许这是兴业银行上海分行收回通知的原因吧。
如果限贷政策放松，是否也可以由各省政府会同各省银监会共同推动各省商业银行执行呢？这样，一线城市就可以避开房贷政策统一调整的麻烦。但是由于各家银行由总行垂直管理，这样做不合规矩。
当然，从微刺激的策略看，降低一些贷款利率水平和首付成数也是很不错的选择，可以由各地、各系统银行自主执行。至于降多少合适？或许四大行还是需要通气才行吧。
(本文作者介绍：现任新城控股集团有限公司（1030.Hk）高级副总裁，同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。)
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