文/新浪财经专栏作家 丁祖昱
住宅市场和写字楼市场相比的话，可以讲住宅市场还是要好的多，按照目前趋势来看，中国各城市写字楼将成为中国楼市最大的一颗定时炸弹。
按照目前趋势来看，中国各城市写字楼将成为中国楼市最大的一颗定时炸弹。2014年的中国楼市，大家目光都聚焦在住宅上，上半年市场相对疲软，下半年得益于地方政府的救市政策，市场好不容易稳住，但离真正回暖还有待时日。不过住宅市场和写字楼市场相比的话，可以讲住宅市场还是要好的多的多，按照目前趋势来看，中国各城市写字楼将成为中国楼市最大的一颗定时炸弹。
中国各线城市商业地产都经历了2005-2008和2010-2013两个高速发展阶段，而楼宇经济成为了地方政府最关注的一张牌，对经济数据的渴求使得各地搞了大量的写字楼，以为有了写字楼就有了企业，有了企业就有了现代服务业，有了现代服务业就有了税收和经济发展，因此很多区域写字楼的比例远超半数，动辄几百万平米，乃至近千万平米写字楼的区域规划也见到过。就办公楼新开工体量增长情况来看，2013年全国办公楼新开工总量达到6887万平方米，是2008年的4倍，相比之下，同期的住宅新开工量增幅“仅”为74%。
图：2005-2013年全国办公楼新开工面积走势(单位：万平方米，%)即使在当下的北上广深，部分区域的写字楼也存在过量现象，比如深圳前海、上海虹桥商务区。以上海的虹桥商务区为例，未来还将持续供应165.07万平方米的商办用地，其中九成以上为纯办公用地。大家今天都在谈产城融合、产城一体化，但如果居住、工作、消费不能在一个区域内实现，那还谈什么产城融合，今天一线城市交通已经恶化如此了，还让居住与工作分离，这不是和谐的城市观。而且这些区域写字楼大多数最终的命运是销售，即使对于一线城市，压力仍然很大。
而对二三四线城市来说，今天写字楼的压力主要来自于产业，由于缺少第三产业现代服务业的有力支撑，这些城市的写字楼基本都是政绩工程。我们做过二三线城市甲级写字楼的租客调研，从调研结果可以发现，在有限的租客中，一类是外资企业，一类是央企国企，还有一类就是地产开发商，这三类企业构成了这些城市甲级(准甲级)的主要客户，但这三类企业数量在各个二三线城市中都是非常有限。外不要说新区，中心区的写字楼也是供大于求。没有真正需求支撑的市场实际就是无源之水无本之木。
表：2011-2013年主要一、二、三线城市办公物业累计供求情况(单位：万平方米)
| 城市能级 | 城市 | 办公 | ||
| 累计成交 | 累计供应 | 供求比 | ||
| 一线 | 深圳 | 58.4 | 105.8 | 1.81 |
| 上海 | 603.8 | 724.9 | 1.20 | |
| 广州 | 180.1 | 190.6 | 1.06 | |
| 北京 | 466.9 | 422.7 | 0.91 | |
| 均值 | 327.3 | 361.0 | 1.10 | |
| 二线 | 贵阳 | 190.2 | 449.1 | 2.36 |
| 长沙 | 110.1 | 247.9 | 2.25 | |
| 青岛 | 107.2 | 237.5 | 2.21 | |
| 杭州 | 101.8 | 203.7 | 2.00 | |
| 济南 | 97.8 | 181.1 | 1.85 | |
| 天津 | 184.6 | 341.7 | 1.85 | |
| 苏州 | 64.3 | 118.3 | 1.84 | |
| 南京 | 131.7 | 200.8 | 1.52 | |
| 合肥 | 260.2 | 389.7 | 1.50 | |
| 南昌 | 172.0 | 242.6 | 1.41 | |
| 沈阳 | 173.1 | 243.4 | 1.41 | |
| 宁波 | 90.5 | 126.2 | 1.40 | |
| 成都 | 634.2 | 871.9 | 1.37 | |
| 福州 | 109.8 | 147.8 | 1.35 | |
| 厦门 | 160.9 | 163.6 | 1.02 | |
| 均值 | 172.6 | 277.7 | 1.61 | |
| 三线 | 烟台 | 10.5 | 48.0 | 4.56 |
| 江阴 | 16.7 | 57.9 | 3.46 | |
| 芜湖 | 27.0 | 89.4 | 3.31 | |
| 常州 | 43.9 | 144.1 | 3.28 | |
| 无锡 | 87.8 | 193.5 | 2.20 | |
| 佛山 | 73.2 | 155.5 | 2.12 | |
| 连云港 | 24.8 | 46.6 | 1.88 | |
| 晋江 | 13.5 | 23.9 | 1.77 | |
| 徐州 | 87.9 | 155.3 | 1.77 | |
| 东莞 | 51.3 | 85.3 | 1.66 | |
| 南通 | 39.6 | 46.6 | 1.18 | |
| 均值 | 43.3 | 95.1 | 2.20 | |
数据来源：中国房地产决策咨询系统(CRIC)
回顾2011年以来的供求情况可以发现，写字楼确实是压力最大的产品，一线城市平均供求比为1.1，相对平衡，但深圳供求比达到了1.81，高于二线城市的平均水平；二线城市中，除了厦门的供求关系与一线城市相当之外，其他二线城市则是普遍供大于求；三线城市平均供求比更是达到了2.2的高位。而近年入市销售的写字楼产品，大多数集中在城市新区，开发和上市比较集中，供大于求矛盾愈发显著。
为了消化这些写字楼，开发商可谓是绞尽脑汁，但结果却是收效甚微。比如产品调整，有的改成SOHO，有的改成服务式公寓或酒店式公寓住宅，甚至还有在改养老住宅的，但你改、我改、他也改，大家今天都在改，产品上又形成了同质化；又比如在价格上做文章，你按周边住宅价格打九折，我就打八折，他再准备打七折，结果销售型写字楼也就陷入了价格战的泥潭，大家一起套牢。
在目前的市场情况下，写字楼核心问题不在于产品、不在于营销，只在于规划和供求。但如果地方政府不改变政绩至上，不尊重市场规律，不调整当前规划，写字楼这颗定时炸弹的爆炸只是时间问题。
(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)
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