文/同策咨询研究部总监 张宏伟
为何开发商囤地现象屡禁不止？对于囤地的房企来讲，有时候是因为政府规划调整、动拆迁未完成、市场周期变化等原因带来的被动囤地，有时候则是因为囤地背后蕴藏着巨大的经济利益，主动囤地有意而为之。
房企囤地不分对错只看利弊对于开发企业来讲，如果具备开工条件的闲置地块不开发，有可能面临地块被收回或被定上“囤地”的罪名，那么，为何开发商囤地现象屡禁不止？
笔者（新浪财经意见领袖专栏作家张宏伟）认为，对于囤地的房企来讲，有时候是因为政府规划调整、动拆迁未完成、市场周期变化等原因带来的被动囤地，有时候则是因为囤地背后蕴藏着巨大的经济利益，主动囤地有意而为之，而《闲置土地处置办法》等相关政策中国家要求收回闲置土地的政策在多数时候成为了一纸空文，或者房企的违法成本较低，也使房企对于囤地变本加厉，更加“名正言顺”。
第一、按照相关政策，如果土地闲置两年未开发，这些地块都将面临土地被收回的可能，但是，由于政府规划调整、动拆迁未完成等原因，客观上导致土地没有办法进入开发状态。这也成为房企最为常见的被动“囤地”的理由之一。
第二、市场周期进入低谷期后，由于调控政策层面的继续从紧，导致开发企业的资金面越来越紧张，部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力， 以应对市场的不确定性，此时，客观上也为房企被动“囤地”的理由。
第三、标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业，由于拿地阶段比较激进，导致面粉贵过面包，导致“地王”频现，而这些地块现在开发入市肯定会亏本，此时，房企不得不通过囤地等待开发时机。
有这么一类公司，公司定位于做高端精品，过去几年一直号称产品力较强，可以做“高溢价”，在拿地时候也不惜代价，频频拿“地王”，也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是，在今年市场低迷期，“高溢价”就很难实现，同时，由于这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，甚至现在开发入市肯定还会亏本，此时，房企不得不通过囤地等待开发时机。
第四、从主动囤地的角度来说，房企玩“上市圈钱囤地”的资本游戏，本质上是不是开发商，是在做“倒地”生意。
总结过去经验来看，“上市圈钱囤地”的资本游戏已经成为了不少房企的既定模式：上市融资后，用一大部分资金去买地；而圈到地之后，该房企会备受投资者追捧，股价随之攀升；再融到资后，房企又将资金投入到土地市场，并且因有钱在手，不惜花重金买地。这样的非理性“囤地”也推高了地价，地价的抬升则又会助长房价。拥有大量土地的上市房企还可以增发融资，圈更多的钱。这也是市场盛行的“地价股价对赌怪圈”，甚至部分房企只拿地不开发，本质上是不是开发商，是在做“倒地”生意，通过“倒地”赚取囤地过程中的溢价收益。
第五、算算经济账，如果囤地的成本低于地价上涨幅度，这时候才具有囤地价值，房企会主动囤地。
众所周知，当前银行5年期以上贷款利率6.55%，但是对于房企来讲，很难直接获得这么低成本的融资，即使从银行获得贷款，平均融资成本也会在10%左右；从信托渠道来看，房企的普遍融资成本也在15%左右，部分房企有可能会在18-20%，甚至更高；海外的融资成本虽然在5-6%左右，成本较低，但是这并非主流融资渠道，也不是所有房企都能够获得的。综合主流融资渠道融资成本，平均融资成本大致会在10-15%之间。
笔者（新浪财经意见领袖专栏作家张宏伟）认为，对于房企来讲，如果地价每年上涨的幅度超过10-15%，那么基本就可以覆盖其由于囤地带来的10-15%的融资成本，地价每年上涨超过10-15%多少，对于囤地的房企来讲就等于赚了多少。反之，如果地价上涨幅度没有高于10-15%，房企势必想方设法降低融资成本，以降低市场运营风险。
第六、房企通过与政府协商，低成本拿下大规模土地，启动“大盘造城”模式，承诺未来这里会成为一座新城。一般来讲，这些大盘动辄建筑面积百万平方米，对于房企来讲，由于大盘开发周期较长，暂时没有办法进入开发周期的土地势必会短期闲置，客观上“大盘造城”模式也成为房企囤地的方式。
第七、通过“产业+地产”方式“画蓝图”进行大规模圈地囤地。
土地储备的多少是衡量一个企业可持续发展的关键指标，但是，直接在招拍挂市场拿地成本在不断攀升，门槛也越来高，风险也越来越大。因此，开发企业开始转变策略，开始以“画蓝图”的方式利用物流中心、商品集散中心、文化产业、养老地产、旅游养生地产等概念圈占大批量的土地资源，通过“产业+地产”方式进行土地的战略储备，以被后期长期发展之用。尤其是在大规模兴建新城、新区、城市副中心的市场背景下，就“圈地囤地”现象而言，房企就有了更多的市场机会。事实上，“画蓝图”之后，大部分项目的“产业+地产”模式最终只有地产而没有产业，“产业+地产”成为房企进行土地战略储备的工具。
第八、囤地的违法成本太低，房企罚款后可以“名正言顺”囤地。
从执行层面角度考虑，《房地产开发企业资质管理规定》提及，如果开发企业出现囤地行为，那么，开发企业最高要承担3万元的罚款，也就是说，开发商只要承担罚款3万元的违法成本，囤地、捂盘等不规范的市场行为就可以继续进行。由于囤地的违法成本太低，等于是给开发商“隔靴搔痒”，该规定起不到真正的规范部分开发商哄抬房价、囤地的市场行为，反而，房企在罚款后可以“名正言顺”囤地。
(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)
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