文/新浪财经专栏作家 欧阳捷
恢复到以往的优惠利率，虽然能够对刚性需求一个很大的支持，对GDP也有拉动作用，但是可能会促使房地产市场需求转向旺盛，打破目前供略大于求的相对平衡状态，容易造成住房市场的再度大起进而再度大落，这是政府、行业人士和整个社会都不希望看到的。
降低利率、放松限贷的政策究竟会有多少影响？近日，上海建设银行一则消息，搅得房地产市场心神不宁，是否意味着住房贷款政策将要放松？
昨晚，与中国指数研究院[微博]黄瑜院长一起交流，谈到了这则消息，大家一致认为，上海建行内部文件草稿事出有因，可能是上海建行一些网点发放的开发贷项目遇到了瓶颈，有些项目可能资金回流不畅，为了保证银行的资金安全，通过这种方式来促使项目资金回笼，并且只针对有建行开发贷的项目。
降低利率、放松限贷的政策究竟会有多少影响？
根据克瑞的统计数据，我们发现，2010年到2014年上半年，上海成交的商品房，单价在2万元以下的占比从67%一路下滑到50%，300万元以下的占比从79%下滑到70%。南京成交的商品房，单价在1万元以下的占比从65%一路下滑到45%，100万元以下的占比从63%下滑到50%。同样的现象在苏州、济南、南昌等地都同样发生。
这一方面说明房价持续的上涨导致单价和总价都在上升，使得刚需被挡在了门外。
另一方面，房贷利率从2010年的7-8折恢复到今年上半年的基准利率甚至上浮10-20%，也使得刚需难以承受巨大的利息支出而退出市场。(利息对支出的影响详见我的8月11日文《限购已不重要 限贷才是核武器》)
假设一下，贷款利率政策放松会带来什么样的结果？
就上海而言， 2013年2万元单价以下的占比为58%， 2014年上半年为50%，差了8个百分点。南京2013年1万元单价以下的占比为53%， 2014年上半年为45%，也差了8个百分点。苏州从54%下降到48%，差了6个百分点。济南从89%下降到84%，差了5个百分点。南昌从86%下降到64%，差了22个百分点。
也就是说2013年与2014年上半年相比，贷款利率政策是影响刚需入市的一个主要原因，影响程度大致为5-8个百分点。虽然各个城市情况不一样，有的城市2014年上半年反而占比更高一些，但是不可否认，贷款利率政策的影响还是相当大的。
贷款利率的放开是需要慎之又慎的。
如果仅仅针对首套住房的适当调整，这是符合中央政策的。
但如果再恢复到以往的优惠利率，虽然能够对刚性需求一个很大的支持，对GDP也有拉动作用，但是可能会促使房地产市场需求转向旺盛，打破目前供略大于求的相对平衡状态，容易造成住房市场的再度大起进而再度大落，这是政府、行业人士和整个社会都不希望看到的。
(本文作者介绍：现任新城控股集团有限公司（1030.Hk）高级副总裁，同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。)
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