文/新浪财经专栏作家 杨红旭[微博]
“闽八条”充分反映福建省对于当前紧缩的房贷很着急，急于大幅放松。在很大程度上，福建住建部门有些“越位”，部分措施是合理的，可以走在国家的前面，提前调整既有政策；但部分措施动作过大，不值得鼓励。
“闽八条”实属给楼市吃猛药8月8日，新浪财经发布了福建省住房和城乡建设厅网站正式公布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。共计八条内容，近段时间传说中的“闽八条”，终于被证实了。
首先，值得指出的是，这是第一个省级政府，正大光明地站了出来，赤裸裸地出台救市文件。打的旗号是：“促进房地产市场平稳健康发展”，但在当前楼市降温的背景下，其目标也就指向了“救市”。
今年以来，许多地方政府纷纷放松房地产调控，既包括放松个别政策的，比如取消限购，也有正儿八经的出台一个文件，全面部署救市工作，比如铜陵市、呼和浩特等。
而闽八条是第一个省级文件。这也就意味着，面对楼市降温，不仅是城市政府着急，连省政府坐不住了。省厅出政策后，下属的市县也就方便出文件了，而且在部分环节，市县政策还将更加宽松化。可以预见，还会有更多省级政府将会学习福建，出台相关文件。
接下来，重点分析一下救市的内容。八条内容，重点在于前三条：合理引导住房消费、实行分类调控、落实差别化住房信贷政策。因为这三条与需求有关，救楼市主要救的是需求，刺激购房需求，从而防止市场大幅回落。从而，有助于地方经济增长、增加土地土让金和税收、防范房价大跌影响社会秩序(比如房闹)等。
让我们看看其中的细节：
其一、取消限购：福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。“放开”的意思就是取消，也即福州和厦门取消限购，省住建厅是支持的。当然，按当前形势，住建部也不会强烈反对。
其二、放松普通商品住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房属于普通商品住房。
关于普通商品住房的标准，2005年国家政策中首次界定时包括三个指标：容积率、户型面积、价格水平。其后几年，部分地方政府曾经动态调整过标准。而福建很明确的把“价格水平”给删除了(2006年福建的规定是：实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.38倍以下)。这也就意味着，市中心中小户型高档房，也变成普通商品住房了。这一标准的大幅降低，将使更多的房源可以享受相关税收和贷款的优惠政策。
其三、放松限贷：在全省范围内购房办理贷款手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。
上述表述，非常重要！限购放开，其实对全省楼市影响很小，但如果放松限贷，则影响可就大很多。上述内容可细分为几点：
1、外地人购房不需要提供证明。2010年银监会出台的政策要求外地人购房必须有证明，是面向全国范围的规定。福建的这条政策，比较合理。当初原本就是配合限购政策，出台的对外地人的限贷政策，如此多数城市已取消限购，外地人购房不必提供相关证明了，银监会也应尽快考虑取消这条规定，以减少对于外地人的误伤。
2、购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。这条实际是申核贷款时实行“认房不认贷”，当前国家政策是“认房又认贷”。我认为调整为“只认房不认贷”，比较合理。这样可以避免误伤那些置换型的自住需求，卖一套，再买一套，最终仍拥有一套，应该享受首套房贷优惠。
3、首改房(首次购买改善性普通商品住房)，按首贷认定。也就是说，已有一套房，再买一套(按文件，包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等)，也按首套房发贷款。这条严重违反当前国家政策，即便是“认房不认贷”，也属于第二套，居然还要求按首贷，有些过分了！当前，首套房贷资源稀缺，很多正常的首套房都没有被满足，哪轮得上“第二套房”？
4、购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。这两条，同样力度过大。购房人套数证明，居然不包括二手房，或者说至少不包括已还清贷款的二手住房。如果一个家庭手中现有五套已还清贷款的二手房，在新购第六套房时，难道房管局出具的证明是“无房”？商业银行难道依此证明而为这个家庭的第六套房发放首套房贷？不知是我的理解能力有限，还是福建省的新政太大胆。希望是我的理解有误。
5、金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。这个要求，也是霸气十足。2012年6月，央行[微博]向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。2013年7月，央行发布公告称，为推进利率市场化，自20日起，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。也就是说，福建省要求商业银行对于个人房贷利率都须打七折。天呀，如果真能执行，福建人民好幸福！
上述五点，充分反映了福建省对于当前紧缩的房贷很着急，急于大幅放松。但问题在于，一个省级政府，哪有权力这么大力度的调整房贷政策？而且，这个文件是住建厅发布的，并非省政府办公厅下发的，且没联合省银监局和省人民银行[微博]。在很大程度上，福建住建部门有些“越位”，部分措施是合理的，可以走在国家的前面，提前调整既有政策；但部分措施动作过大，不值得鼓励。福建省的商业银行，如城商行、农商行可能会多少“听话”，而作为发放房贷的主力军五大行，不可能执行上述政策。
其四，政策的其他方面，新意不多。可关注一下：1、“支持房地产企业适应市场形势，相应作出价格调整。地方政府和公安等有关部门要坚决制止“房闹”，依法追究其法律责任，维护社会稳定。”这对于老业主，可不是什么好消息。当然，看到房价下跌就去砸售楼处，确实是违法行为，“中国式业主”，需要经历几次房价下跌的“市场教育”。
2、“对于商品房库存量大、去化期限超过24个月的市、县，应调减商品住宅用地出让规模。”这条措施比较有水平。设定了库存压力的“警戒线”，有助于市县政府调整供需，防范库存继续大幅增长。
3、《若干意见》自2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。显而易见，这是一个着眼于短期的“刺激政策”。
背景一，今年上半年全国楼市降温，福建楼市也同步降温，面对市场快速降温，地方政府忧心重重。
背景二，银监会和央行，对于个人房贷政策尚无调整，虽然5月12日央行召开座谈会，明确要求商业银行“大力支持首套普通商品住房贷款”，但商业银行动作迟缓。对此，福建有些急、有些火。不过，在国家正在建立房地产调控的长效机制的背景下，地方政府不宜过多出台时效只有一年的临时性政策。中国的住宅市场，不宜像过去那样，动辄使用“脉冲式”的救急新政。
总而言之，对于“闽八条”，笔者（新浪财经专栏作家杨红旭）认为可以理解，措施较多，将有助于释放自住需求，稳定市场预期，部分省会也会因此跟风。但也必须指出：部分政策力度偏大、失当，部分政策的可操作性较差，尤其是商业银行难以“依命从事”。
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
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