文/新浪财经专栏作家 陈志龙
人们往往只记得繁荣的盛况，却记不住贪婪设下的陷阱。恒大的当家人许家印曾回首忆说，2008年，如果不是金融危机改变了国内政策取向，差点就玩完了。资本的嗜血、人性的贪婪，使得许多参与者在巨大利益面前，忘记了前车之鉴。
世界权威金融分析机构，标准普尔(Standard & Poor's)许多朋友都反映，最近这个双休日，接到的售楼小姐不厌其烦的电话、短信不下N条，“天知道她们从哪弄到的电话号码”。房地产市场就像梅雨期的天气，有点凉、有点闷。
标普最近点了一批财务杠杆过于激进的开发商的名。其中包括奥园集团、中海外宏洋集团、华南城、旭辉集团、万达[微博]商业、花样年和广州富力地产。这些公司的共同特点是，2013年债务增速超过50%。
标普提醒投资人，要担心实力较弱的开发商再融资风险加剧。在信贷收紧时，大量开发企业通过信托、委贷和海外融资方式融入巨量资金，今明两年将面临巨额美元债券和信托产品集中到期，面对刚性兑付。如销售情况难以改善，将可能面临流动性风险和违约风险。
房地产业繁华的年景中，热词是“拿地”、“抢钱”，现在的热词是“退地”、“找钱”。显然，退地不易，找钱更难。中国式房地产的高杠杆游戏中，开发商永远是拿别人的鸡替自己下金蛋。市场好的时候，开发商“不缺钱”，他们是强势的规则制订者。无论是让购房者就范的各种“霸王条款”，还是面对围着他们团团转的银行行长，他是“大爷”。“10年、10个亿、(利率)下浮10%”，一位资深的银行告诉我，2009年他们上门营销一家大品牌开发企业时，这是老板对他开出的条件。而如今，天变了，一般房企想从银行拿到贷款已断无可能。
过去，银行过去一向是房地产融资的主渠道受限，现在主动脉梗阻、个贷断流，房企现金流出现逆转，甚至一些地方连代理公司的代理费都因此出现支付困难，他们只有眼睛向外。中原地产的数据显示，今年前5月，标杆房企海外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元、69.94亿美元。
从融资成本看，目前大部分房企的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再加上近期美元强势等因素，房企所承受的融资成本也在加大。据不完全统计，今年前5月，十家标杆房企共计融资600.97亿元，相当于去年全年融资金额的46%。其中海外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%；而国内融资占比仅为27.4%。
实际上，从去年下半年开始，80多家上市房企的经营性现金流就大量出现负数，高杠杆的房地产企业已经在悬崖边缘。浙江奉化兴润置业及关联企业惊曝总负债超过35亿元，早已资不抵债。此前，浙江谛都房地产公司逾13亿债务链断裂，而更多在高位拿地或者涉及民间高利贷资金的房企已经绞索套头，脚下的凳子随时可能被债权人抽去……“重点关注房地产贷款风险”成为银行业风险防范的重中之重。
人们往往只记得繁荣的盛况，却记不住贪婪设下的陷阱。恒大的当家人许家印曾回首忆说，2008年，如果不是金融危机改变了国内政策取向，差点就玩完了。资本的嗜血、人性的贪婪，使得许多参与者在巨大利益面前，忘记了前车之鉴。值得玩味的是，这次标普公布的榜单中，不乏2008年侥幸捡回一条命的，这些高负债、高杠杆者可能面临“再死一回”的困局，他们能否还会有2008年的幸运，且拭目以待？
(本文作者介绍：陈志龙，财经专栏作家，报人。)
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