文/新浪财经专栏作家 杨红旭[微博]
为什么说是“小拐点”？因为今年以来，“大跌论”、“崩盘论”盛行，很多学者认为中国楼市正在出现长期拐点，也可以说是“大拐点”。而我一直反对“泡沫论”和“崩盘论”，并坚持认为中国楼市已进入“白银十年”。
全国房价“小拐点”出现今天，国家统计局公布了5月份全国70个大中城市的房价指数。与4月份相比，新建商品住宅价格下降的城市有35个(相比上月数量大增27个)，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。70个城市新建商品住宅价格平均环比跌幅为0.16%。
这组数据，证明了一点：房价出现小拐点。为什么说是“小拐点”？因为今年以来，“大跌论”、“崩盘论”盛行，很多学者认为中国楼市正在出现长期拐点，也可以说是“大拐点”。而我一直反对“泡沫论”和“崩盘论”，并坚持认为中国楼市已进入“白银十年”。
除了对于中国楼市长期谨慎看好之外，对于短期变化，我则遵循房地产短周期理论。2004年以来，我国已经历过三次房地产短周期，当前处于第四个。基本上每隔三年经历一次房地产市场“春夏秋冬”轮回。由于处于房地产“黄金十年”，以前的规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨得时间长，跌得时间短(个别城市除外)。比如：2009年一季度和2012年二季度，70个城市的房价同比跌幅不足2%，但2008年一季度和2010年二季度，70个城市的房价同比涨幅都超过10%。
回到当前。从短周期来看，今年5月是23个月以来，70个大中城市房价环比增幅首次由涨转跌。房价环比下跌的城市数量，也首次超过上涨城市。所以，5月份出现了短周期性质的房价“小拐点”。2012年6月房价环比由跌转涨之后，连涨了23个月。其中2013年3月环比增幅达到本轮房地产短周期的顶峰，为1.09%，恰好是“国五条细则”出台的当月。凡是去年曾认为“国五条及细则”没有任何效果的人，现在都应反思。
房地产市场的变化有条规律：量在价先。其实早在去年四季度，已有部分城市住宅成交量下滑，今年上半年，成交量萎缩的城市数量大幅增加。易居房地产研究院跟踪的数据表明：1-5月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积同比下跌19.2%。另外，国家统计局数据表明：1-5月份，全国新建商品住宅销售面积同比下降9.2%，而且住宅成交均价同比下降1.2%。
那么，这一轮房地产短周期的房价会调整多久？首先，不妨看看前面两轮的调整时长。单以价格而论，2008年8月下拐，至2009年3月上拐，下跌了6个月；2011年10月下拐，至2012年6月上拐，下跌了8个月。
从外部环境看，2009年国家实施四万亿财政刺激计划及超宽松货币政策，还有房地产优惠政策，所以全国楼市很快大反弹；2012年货币政策中性偏松，年中两次降息，以及降存准率，部分城市首套房贷利率打八五折，所以一二线城市显著回暖。而当前，国家稳增长只是“微刺激”，货币定向放松，首套房贷利率基本无折扣。虽然今年下半年，房贷政策会有所放松，也将会有更多地方政府救市，但总体来看，本轮外部环境不如上两轮宽松。
从内部市况看，市场供大于求情况凸显。2011年之前，多数二三四线城市，住宅存货规模较小，而需求旺盛，所以2009-2010年全国市场普热。而2010年下半年开始，主要城市陆续出台限购限贷政策后，投资投机性需求被大幅压制；与此同时，经过2009-2011年大规模、高速度的房地产开发之后，很多三四线城市住宅库存规模不断攀升，明显超过需求增长速度，导致市场供大于求。
综上所述，这轮去周库存的时间会拉长，房地产短周期调整的时间会长于上两轮，房价下跌的时间估计超过8个月。不过，值得提示的是，房价跌幅仍不会太大，绝非崩盘节奏，70个大中城市平均房价同比跌幅的最大值，估计为5%左右。但部分城市的部分楼盘，会出现15%左右的打折幅度。由于房价变化滞后于成交量，近几个月少数城市已经出现了价格打九折、八折，甚至七折的楼盘，刚需者可以关注那些性价比较高的品牌楼盘。
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
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