文/新浪财经专栏作家 杨红旭[微博]
沈阳市的房价增幅低于居民可支配收入增幅，房价收入比居然低于全国城镇平均水平。在全国35个大城市中，沈阳的房价收入比，可谓非常合理，甚至可以说没有任何房价泡沫。如此市场形态，原来根本就不需要实行限购，实属陪太子(一线城市)读书。
沈阳取消限购？昨天下午，沈阳取消限购的消息闹翻了房地产媒体。这则消息，主要是从笔者的微博扩散出去的。房产中介行业的一个朋友，发我了一张图片，上面显示的是一家中介机构向员工传达的内部消息：沈阳限购取消，本地人和外地人可购多套住宅。我又问了几个朋友，消息比较接近。于是，发了一条微博，并立即引发大量转发。
其后，新浪乐居发了一篇独家报道，比较细致描述了近期沈阳限购放松的过程：
6月6日，有消息人士称对非本市户籍居民家庭购买住房大大降低了门槛。7日，有消息称之前针对本市户籍家庭的拥有2套及以上住房在二环内暂停售房的规定，变成以个人为单位。8日，住建部再次传来消息，沈阳取消限购，但是不宣传，半公开。10日，在沈阳房地产大厦限购窗口，编辑向工作人员进行购房限购查询，工作人员给予的答复是“现在限购查询不针对个人开放了，随便买。”至此，沈阳取消限购。
当然，上述这些消息与新闻，都没有经过官方的确认和承认。笔者认为，官方不太可能公开承认，更不可能下发一个文件通告废除限购政策。我之前曾形容：限购就是像“贞节牌坊”，一旦立起，就不易推倒。因为，社会舆论绑架了限购政策。近几年，凡是不利于打压房价的政策与措施，都会被讨伐。而取消限购，至少从短期看，是不利于打压房价的，所以注定会被讨伐。
然而，限购政策已越来越不适合形势发展的需要了。从三个层面分析：
其一，从宏观经济政策方针看，中央提出“使市场在资源配置中起决定性作用”，限购令属于典型的行政干预，与之不符，早晚要调整。
其二，从短期市场面看，限购主要目的是通过抑制住宅需求，进而防范房价过快上涨，或使房价趋稳。而当前的形势是，全国主要城市成交量明显萎缩，全国房价已经面临短周期性质的小拐点(并非长周期性质的大跌和崩盘)，4月份全国70城房价平均环比增幅已逼近止涨，5-7月应能见到由涨转跌。既然房价已经趋稳，甚至还将有所下跌，限购也就没有存在的必要了。
其三，今年经济稳增长的压力很大，而近几个月，房地产已经开始拖经济的后腿，比如1-4月全国全社会固定资产投资增幅为17.3%，而房地产开发投资增幅为16.4%，后者低于前者，即意味着房地产拖后腿了，这在近十多年来，并不多见。中央不希望房地产“大起”，也不希望房地产“大落”。地方政府则更不希望“大落”。明白这一点，很重要。
阐述了事件的宏观背景后，再来剖析沈阳(可能)取消限购的具体原因。
其一，住宅库存压力山大。今年以来，沈阳市场成交萎缩，出现了明显供大于求的情况，成交价格也有所下跌。部分项目促销力度较大，比如有走高端路线的豪宅某栋楼直降5200元，有深耕沈阳多年的大型项目全盘降4000元，还有一些刚需项目跟着推新品打7折。房企压力山大，而地方政府如果没有土地财政的支持，地方债务压力亦山大。
根据易居房地产研究院的数据，截止今年5月底，沈阳新建住宅库存约为1828万平方米，远超京沪水平，位居全国第二(第一是天津：约2110万平米)。这一库存环比4月增长6%，同比去年4月增长28%。按过去6个月的移动平均销量，需要22个月才能去化完，在一二线城市中，处于偏高水平，与杭州、天津相近。杭州的楼市低迷之状，大家有目共睹。而天津急吼吼的放松限购，同样也是为高库存而着急。
其二，符合中央分类指导的方针。今年两会期间，住建部部长姜伟新提出了“双向调控”，几天后齐骥副部长如此解释：“所谓双向调控亦可称分类指导，对一线城市增加供应，抑制投资投机性需求，限购不退出。
而对于库存量比较大城市，要控制供地结构、供应结构。”在这一方针指导下，近二三个月已有铜陵、无锡、南宁、天津、宁波、温州、芜湖诸多城市或明或暗的放松了房地产调控，其中部分城市暗自松绑限购的行为，早已没有新闻价值了。
包括沈阳的近邻天津，已大尺度的放松了限购，只要在滨海新区无房，就可新购一套。沈阳也只是跟着别的城市趋于放松。另外，齐骥副部长还说：“库存量高于月销售量的12-15倍，就是高库存。”而沈阳库存量全国第二，去化周期超20个月。天津亦如此，所以天津暗自放松限购之后，也没被上级部门叫停。
其三，沈阳房价水平相当合理。近些年，与一线城市和南京、杭州、厦门等部分二线城市相比，沈阳的房价涨幅比较小。其实，整个东北地区，房价水平都不高，近些年楼市明显弱于珠三角、长三角、京津冀，这与东北地区的产业、人口情况有关。另外，近几年沈阳城市建设与房地产开发热浪滚滚，导致房屋供应量相当充足，所以抑制了房价过快上涨。
易居房地产研究院报告显示，近十年，全国及35个大城市的房价收入比，呈前低、中高、后落的轨迹，比如全国城镇房价收入比，从2001年6.1，升至2009年最高的8.1，再回落至2013年7.3。惟有沈阳，前高后低，由2001年的9.3降至2013的6.8。
这也就是说，近十多年来，沈阳市的房价增幅低于居民可支配收入增幅，可谓全国罕见。而且，作为大都市的沈阳，房价收入比居然低于全国城镇平均水平。在全国35个大城市中，沈阳的房价收入比，可谓非常合理，甚至可以说没有任何房价泡沫。如此市场形态，原来根本就不需要实行限购，实属陪太子(一线城市)读书。
其四，沈阳原本限购就较宽松。从2010年国十条开始，尤其2011年1月国八条后，4个直辖市、5个计划单列市、26个省会城市(除拉萨)，被迫限购，惟有重庆政治形势特殊、且先行进行房产税试点，所以至今未限购。另有佛山、珠海、三亚、苏州、无锡、徐州、温州、绍兴、金华、衢州、台州、舟山等地级市实行限购。
部分城市政策力度偏弱，比如成都原来只限市中心六区，贵阳只限一环内，沈阳只限二环内，长沙只限新房，衢州允许本地家庭拥有三套房。沈阳只限二环以内，范围较小，原本就对当地购房者影响不大，且近两年也没有从严执行。所以，如果只是局部放松限购，其意义和作用非常小，想要放松，全面放开是上策，否则不如不放松，免得“逮不着狐狸惹身骚”。
最后，关于沈阳(可能)取消限购的影响。经过媒体炒作后，沈阳官方压力很大，存在出面“辟谣”的可能性。但问题的关键是：全国放松限购已呈大势所趋，沈阳放松限购已成事实，即便迫于舆论压力暂缓暂停一下，未来仍会重新放松或取消。从全国看，拆除“限购牌坊”，不可能一下推倒，这是一个时进时退、阳奉阴违、慢慢蚕食的纠结过程，只到有一天，大家对此事麻木了，媒体也审美疲劳了。
正如2006年曾经轰轰烈烈的“90/70”政策，国家并无明确发文取消，而地方政府和开发商已不必严格执行了，谁还有兴趣讨论这档“陈年旧事”呢？预计半年之后，或者一年之后，可能只剩四个一线城市还在执行限购，另外也因为这一措施，还有助于落实中央新城镇化方针之一：严控特大城市人口规模。
之前部分城市放松限购，都属于局部放松，所以这次沈阳(可能)取消限购，就显得特别扎眼。媒体一哄而上，猛烈炒作。未来几天，不管沈阳官方和住建部，会否针对此事有表态，这件事的爆炸性影响，注定是短期的、暂时的。过不了多久，可能还会传出第二个城市取消限购，继而有第三个……最终连媒体也懒得报道了。
取消限购，对于楼市的中长期发展，属于明确、重大利好。但就短期而言，也不必夸大。当前市场处于下行通道，从制约购房需求的因素分析，货币政策和房贷执行的松紧程度，远比限购放松、取消与否，更重要。至于沈阳，取消限购的影响，就更微不足道了，原本限购的作用就微不足道嘛。不过，取消限购对于地产股，倒是一个短期利好。
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
（由新浪财经主办的“2014新浪金麒麟论坛”定于2014年11月22日在北京JW万豪酒店召开，本届论坛主题：变革与决策。聚焦改革深水期的中国经济的转型与挑战。 报名入口》》》 2015，决策下一步，等你来！）
