文/同策咨询研究部总监 张宏伟
因为只是限定本省户籍这个范围“买房落户”才有效，对于这个旅游城市来讲，海南省外的旅游地产投资客就很难享受到这个政策层面的优惠。“买房落户”的政策不会吸引大量海南省外的投资客的涌入，这对于防止海口楼市大起大落起到一定作用。
楼市拐点论再起，很多人跃跃欲试。4月22日，无锡户籍新政正式出台，无锡打响了通过户籍改革侧面突破限购的第一枪。随后，5月30日，海口也提出实施“购房入户”政策，成为今年通过户籍改革侧面突破限购的第二个城市。
就海口“购房入户”政策而言，其中提出自6月1日起在海口市行政区域购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房，并已合同备案的本省籍购房人，可在该市申请登记本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合计划生育的未婚子女的户口，申请登记户口人数总计不能超过5人。按本政策购房入户的购房人入户后不能撤销或解除备案合同；撤销2014年6月1日前的合同备案重新购房的人员不能享受上述入户政策。
海口：有利去化“大户型”房源库存
仔细研究无锡、海口户籍新政，不难发现，无论是无锡户籍新政中购房“户均建筑面积达60平方米以上”的条件，还是海口的“购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房”的条件来看，很明显，是针对当前无锡、海口市楼市大户型库存较大而来，主要是为了去化“大户型”房源库存。
在无锡、海口限购政策没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，成为无锡、海口两个城市楼市调控政策短期“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。
就无锡市而言，并没有本省户籍的限制条件，只要购房达到“户均建筑面积达60平方米以上”，即可买房入户，因此，无锡的户籍新政可以有效去化无锡市高端大户型房源，尤其是对于2014年5月份以后这几个月来讲，无锡市会有新一波高端房源去化的行情。
但是，这并不构成无锡市高端大户型房源去化的长期动力。原因很简单，无锡户籍新政会促使2014年年内高端市场需求会大幅释放，成为高端市场需求集中释放的“强行针”。但是，到了2015年之后高端需求对于购房入户籍的新政也就不太敏感，高端市场需求就回归理性与正常。
就海口市而言，因为只是限定本省户籍这个范围“买房落户”才有效，因此，对于这个旅游城市来讲，海南省外的旅游地产投资客就很难享受到这个政策层面的优惠。因此，海口“买房落户”的政策不会吸引大量海南省外的投资客的涌入，这对于防止海口楼市大起大落起到一定作用。
就海口“买房落户”政策对本省户籍购房者影响而言，在市区购房达到“建筑面积达120平方米以上”的户籍新政，可以有效去化海口市一部分高端大户型房源，尤其是对于2014年6月1日至年底这个时间段(因为海口“买房落户”政策暂定执行到2014年12月31日止，视执行效果再定是否延续或调整)，海口市会有新一波高端房源去化的行情，会促使2014年年内高端市场需求会大幅释放，成为高端市场需求集中释放的“强行针”。
但是，2015年之后海口市高端大户型市场仍然存在一些不确定性，一方面是和海口“买房落户”政策是否继续执行有关，另外，届时，海口整个房地产市场形势是否好转也会影响高端市场放量的节奏。
更多城市会通过放松户籍制度侧面突破“限购”
从无锡、海口的“买房落户”政策可以看出，在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。
而户籍制度改革已经有了突破性进展。早在国办2012年 2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》(以下简称“通知”)，提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须“合理控制”。随后，户籍制度改革在十八大、十八届三中全会、2014年两会、2020年中国城镇化规划等重要会议、文件中多次提及。
国办《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》给我们在楼市限购政策差别化执行上有了实际的市场启示意义，可以说，如果楼市“限购”要差别化执行，或者定向放松执行楼市限购的调控政策，可以从户籍制度改革说起，户籍制度的改革将成为楼市限购放松的第一政策。而无锡、海口则成为2014年通过户籍制度改革侧面突破限购的两个鲜明的案例。
其实，当前不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格。
当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为突破“限购”的方法之一。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。
从当前市场发展态势来看，由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕，而通过“买房落户”的户籍制度改革突破限购的方式，极有可能会比较普遍的推行。
同时，从当前限购政策提出松绑的宏观经济背景与房地产市场基本面来看，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为无锡、海口等部分城市楼市调控政策出台“买房落户”的定向宽松提供了转换空间。在接下来一段时间内，预计将有一批类似于无锡、海口这样城市会出台“买房落户”定向放松限购的相关措施，比如福州、石家庄等这些省会城市。
(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)
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