文/新浪财经专栏作家 杨红旭[微博]
很多地方长官都希望多建高档项目、地标建筑，通过办公楼和购物中心持续的创造税收。这种扭曲化的政绩观，导致地方政府规划和出让了过多的综合体地块，在需求不足的市场条件下，恶果将会慢慢显性化。
这些年，中国楼市好似一场“大跃进”。近日，融创收购绿城(部分股权)一事，闹得沸沸扬扬，其热闹程度，远超2006年路劲收购顺驰。同时，这一股权收购事件的风头也盖过了风雨飘摇中的光耀地产。要知道，光耀董事长已明确表示，欢迎有人收购，却尚无人愿伸手。相较而言，绿城是被动中带有主动色彩，而光耀则是走投无路。
但有一点，绿城和光耀的变局，都与笔者所谓的“投资三论”有关。开发商在购地、并购时，必须想清楚三大命题：时机、区域、产品。本文继续以光耀地产为切入点、以房地产开发业为指向、以房地产开发商为目标，展开系列分析之投资产品。
先聊几句绿城。绿城有一批粉丝业主，正如万科有一大批粉丝一样。但相比万科的主流型自住产品，绿城是走高端住宅路线的，无论高层公寓、多层洋房、别墅。绿城老板宋卫平，在产品上面是完美主义者。
2010年之前，绿城快速发展，但从自从2010年开始实行限购、限贷、限价等严苛的调控之后，绿城“高大上”型的住宅产品，市场需求持续萎缩。2011年底至2012年初，绿城经营陷入困局，无奈引进了战略投资者九龙仓及部分项目转售融创。即便是经历了2012-2013年的市场回暖，绿城也未能完全恢复元气，因为高档住宅市场回暖力度偏弱。更为关键的是，宋卫平已无恋战的意趣。
谈及房地产的产品线，可谓丰富多彩。从大类上，可分为住宅和非住宅，住宅大概占到整个房产交易或建设量的八成左右。非住宅又可分为三大类：商业营业用房、办公楼、工业地产(厂房仓储等)，还有一些界线暧昧的产品：旅游地产、养老地产、产业地产等。
比如2012年，全国新建商品房销售面积11.13亿平米，其中商品住宅为9.85亿平米(别墅和高档公寓为3476万平米)、办公楼2253万平米、商业营业用房7759亿平米。商品住宅占比为88%(其中别墅和高档公寓占住宅的4%)。
住宅是主流产品，先来分析住宅吧。2012年，全国商品住宅销售套数为945万套，其中别墅和高档公寓18.4万套，结合上述销售面积，可知商品住宅套均面积为104平米，别墅和高档公寓套均面积为189平米。而2005年，商品住宅套均面积为117平米，别墅和高档公寓套均面积为185平米。也就是说，2005年后，我国新建的商品住宅套型面积趋于下滑。主要原因有二：
第一，从供应端看。2003年，国家禁止出让纯别墅用地，2010年，国家禁止出让容积率低于1的居住用地。尤其是，2006年国家出台著名的“70/90”政策，要求各地新开工住宅项目，70%以上的面积为90平米以下的中小户型。
这一政策的出发点是：之前几年，很多开发商喜欢建设中大户型住宅(利润率较高)，导致中小户型的供应比重偏低，与市场需求不协调。由于属于一刀切式的行政干预，很多地方并没严格执行“70/90”政策，但仍明显提高了中小套型住宅的供应比重。
第二，从需求端看。本世纪初，我在上海买的第一套房，是个100平米多点的两房套型，客厅开间却达4.5米，在一定程度上代表了那时的户型潮流，而如今这样的客厅开间很少见了，部分房企开发的三房面积居然都已缩小至80多平米。功能齐全，面积精减，更适合首次置业者需求，或者普通白领的首次改善需求。说明过去十年来，我国住宅的户型需求趋于中小型化，尤其是在一二线大城市。
从国际上看，自上世纪80年代开始，随着世界范围内对可持续发展理念的认同，以及住宅消费的理性化，全球主要发达国家的住宅平均套型面积渐渐减小，多已回归到100平米左右水平。比如德国在70年代末平均达103平米(套内面积)，而2002年已回落至85平米。
2003-2010年期间，我国部分城市的房地产市场中，投资投机性购房需求比较旺盛，这类需求更倾向于中大户型，尤其是市中心多以中大户型为主。而2010年实行限购限贷政策后，投资投机性需求显著萎缩，尤其是2012-2013年的市场反弹，自住需求占据了绝对主导，中小户型远比中大户型销售更易销售。
近几年，多数大型房企，在住宅产品线配置中，越来越多的增加了中小户型的比例。比如万科2013年所销售的产品中，144平米以下的普通商品房占比达到91.5%，万科新推盘的当月销售率总体上保持在60%左右。而曾经大户型占比偏大的几个型房企，比如金地、龙湖、世茂、招商等，在2011-2012年间业绩增长乏力，明显不如万科、保利、绿地等，近两年也在积极调整产品结构，增加中小套型比例。
从非住宅产品分析，情况远比住宅市场复杂，限于篇幅，在此仅略加分析。其一，商业营业用房。2012年数据表明，商业营业用房成交面积占全国商品房销面积的7%。顾名词义，是用于商业营业用途的房屋，比如街铺、商场、购物中心、餐馆、酒店等。
显而易见，商业用房的使用价值是做生意。社会消费金额的增长，与商业用房的需求量、租金、售价等密切相关。与住宅开发用于出售不同，部分商业营业用房，需要开发商持有，比如购物中心，这就要求开发商具有较高的资金实力。
同时，也对商业物业的后期管理和运营，提出了很高的要求。另外，一个片区中，住宅项目的价值具有相似性和趋同性，而商业房则反差明显。比如，在很多城市都能轻而易举的发现某个商场的生意远好于同一商圈的其他商场，也就意味着前者的租金回报率、商铺增值性，也远优于后者。
其二，办公楼。2012年数据表明，办公楼成交面积占全国商品房销面积的2%。从根本上讲，办公楼的需求量、租金、售价，主要与GDP增幅有关，企业经营效益与办公楼的需求呈正比。所以，过去几年，一线城市的办公楼市最强势，其次是二线城市。
而绝大部分三四线城市，由于经济发展程度较低，本地需要中高端办公楼的企业较少，当地的金融机构和国企流行自建办公楼，而中小型民企基本没有此类需求。办公楼市场，讲究集聚，尤其是中央商务区，是高端写字楼扎堆的地方，同时也是物业开发、销售回报率较高的地段，尤其是长期持有者。
2010年，在中国房地产史上，是个值得记住的年份。史无前例严厉的房地产调控，显著的压制住宅投资投机需求，也误伤了部分自住需求。在此形势下，相当多的大中型开发商，一方面转向三四线城市拓展，另一方面大幅增加了商办类项目的开发。与此同时，部分普通投资者也由住宅市场转战商办类市场。2010-2012连续三年，全国办公楼和商业营业用房的销售面积同比增幅，双双明显大于商品住宅。
但是，也正是那几年的大规模、高强度的购地与建设，很多二三四线城市，正在出现商办类物业供应过剩现象，尤其是城市综合体，在成都、沈阳、长沙、武汉等二线大城市雨后春芛般冒了出来，一个城市居然有上百个城市综合体在建和拟建。
当然，这其中还有一个因素：很多地方长官都希望多建高档项目、地标建筑，通过办公楼和购物中心持续的创造税收。这种扭曲化的政绩观，导致地方政府规划和出让了过多的综合体地块，在需求不足的市场条件下，恶果将会慢慢显性化。
其三，其他产品类别。除了住宅、商业房、办公楼，还有其他一些类别。比如，旅游(度假)地产。真正的旅游地产，应该是酒店、度假村，以及迪士尼、欢乐谷这些主题乐园等旅游设施。而当前市面上号称的“旅游地产”，绝大部分开发和销售都是住宅，只是位于旅游区、风景区的住宅项目而已。这种重视卖房、忽视旅游设施的开发模式，是一种只求短期谋利，不顾长期发展不良行为。
威海烟台部分滨海地区，便是负面典型，破坏和浪费海景资源，简直就是暴殄天物。而海南，2010年趁着国际旅游岛获批的机会，疯狂炒作了一把，房价一年暴涨一倍，2011年以来持续阴跌。事实上，2012-2013年这一房地产短周期的上行期，旅游地产表现不佳。除了上述原因外，还与全国投资投机性购房需求整体萎缩有关，购买旅游地产者多出于全部或部分投资或投机需求。
另外，养老地产，从广义上讲，属于“银发产业”；就房地产业当中的细分行业来看，相对于传统的住宅产业，属于“朝阳产业”。主要是市场需求潜力巨大，我国已步入老龄化社会，而且富老头老太越来越多。但暂时还有两个“拦路虎”：一是进入高端养老社区养老，人们的观念改变需要一个过程，现在仍流行居家或社区养老，机构养老方兴未艾；二是国家扶持养老地产开发和经营的相关优惠政策还不到位。
所以，当前很多房企和保险机构，都在小心翼翼的进行试水，其中部分还属于借“养老地产”概念而行圈地之实。当前，市面上所谓的养老地产项目，多数仍属卖住宅，而非持有经营，否则很难盈利。上海浦东的亲和源，算是国内比较正宗的养老地产项目。
分析全国整体的房地产产品类别及市场形势后，再来诊断光耀地产的产品线出现了什么问题。根据光耀集团网站信息，在全国12个城市布局，形成了四条产品线：以城市远郊高端休闲度假别墅“全球候鸟度假地”、城市近郊高端生活别墅资源社区“光耀城•先生的湖”、城市中心高端住宅社区“光耀•荷兰水乡”、城市精品艺术居住计划区“DADA的草地”为代表作品的系列项目品牌。
显而易见，四个产品系列中，除了城市中心高端住宅社区还凑合外，其他三个皆不适应当前市场形势。比如，光耀城·先生的湖，属于郊区别墅项目，根本无法跑量回笼资金。再如，城市精品艺术居住计划区“DADA的草地”，位于惠州大亚湾地区，带有一定度假地产的概念，除非赶上市场火爆时点，深圳投资需求外溢，否则难乐观。
还有，以城市远郊高端休闲度假别墅“全球候鸟度假地”，非常明确的属于近几年市场低迷的旅游地产，分布于惠州、东莞、威海、千岛湖等地。资料显示，这一产品线有30亿货量，占压资金严重。
过去几年，在房价涨幅最大的京沪二市，光耀却错配了项目。北京只有一个楼盘：光耀·滦平巴克什假日公园，其实还是在河北省滦平县，只是紧邻北京密云县，“依山傍水，环境优美，定位为复兴长城文化、保护历史传统、保护自然生态环境、适应现代居住及生活、引领现代度假休闲及健康运动的潮流与时尚。”网站上只有这么句介绍，没看明白具体是什么项目，估计属于旅游地产，至少不是“第一居所”。
上海也只有一个项目：涵璧湾。位于远郊的青浦区淀山湖板块西岑区域，区域自然环境不错，项目为中式风格独栋别墅，2009年11月开盘，目前是现房销售，总价2500万起。近期网上房地产数据显示，总套数为41，已售出8套，还有33套在售。距市中心60公里，通过市区的那条高速公路易堵车，不适于作为第一居所。也是一个容易沉淀资金的项目。
可以说，在房地产投资最关键的三要素：时机、区域、产品等方面，光耀地产皆出现战略失误。三个不利因素叠加，最终酿成一杯苦酒。近几年，国内很多房企，同样也在这三个环节，或多或少的犯了错，从而对企业经营造成负面影响，甚至危及生存。
当前，全国楼市正在经历短周期降温，而未来调整完毕、步入上行周期后，也不可能重现行业与市场火爆式高增长了。鉴于此，国内诸多的房地产开发商，在房地产开发投资决策方面，不得不慎思之。
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
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