文/新浪财经专栏作家 杨红旭[微博]
值得关注的是，2013年以来，很多房企重新抛弃了“贫瘠”的三四线城市，再度把一线和少数二线城当成了“会下母鸡”。问题是，2014-2015年期间，一二线城市能否真的下出“金蛋”？我看不一定！
地产商发展城市选择误入陷阱近日，关于地产老板跑路的新闻报道多了起来。这也从一个侧面反映了房地产市场正在降温。当然，最惹人关注的，当属光耀地产危机重重，已到了“求收购”的挣扎地步。
近几年，笔者在为诸多大中企房企讲课时，总是反复讲到一个所谓的“投资三论”：何时投资？在哪投资？投资什么？开发商购地、并购、扩张，必须想清楚这三大命题：时机、区域、产品。继第一篇分析投资时机之后，本文继续以光耀地产为切入点、以房地产开发业为指向、以房地产开发商为目标，展开系列分析之二：投资区域选择。
每个地产商，都有一个发迹地、大本营、老窝。光耀地产2002年在惠州成立，其后在惠州快速发展，5年后成为惠州城区销售冠军，也算是一方诸侯。与其他类似的开发商一样，雄霸一方之后，很快就会觉得本地“池子”太小，必须游向大海。于是，2010年，光耀地产开始发力外拓，超常规发展，迅猛布局珠三角、长三角、环渤海区域。随后总部迁入深圳。
系列文章之一中，已经分析过，从时机角度考量，光耀集中于2010-2011年扩张，时机比较差，部分项目地价过高，高位被套。那么从扩张的城市来看，光耀同样犯下严重错误，部分城市已经被证明，基本属于“陷阱”。
不妨先从全国市场的区域分化与板块变化规律说起。
房地产属于不动产，所以这个市场的最大特征正在于其区域性，一个城市的市场供应，不能转移到别的城市去满足当地的需求。所以，一个国家很少爆发全国性的房地产泡沫，却并不少见区域性泡沫及崩盘，比如19世纪在美国房地产快速健康发展的过程中，芝加哥楼市却暴涨暴跌了几个轮回。
比如20世纪20年代，美国全国楼市正常，佛罗里达州却爆发了一次超级泡沫，破灭后无数人倾家荡产，连银行家都会自杀。再如，1992-1993年中国很多地区还没有商品房，而海南、北海的地价房价却被炒上了天，泡沫破灭后，无数烂尾楼“玉体横陈”，供路人瞻仰了N多年。
1993年，冯仑、潘石屹[微博]、易小迪等人，在泡沫破灭前“狐狸”般及时撤离，保住了事业的“第一桶金”。这些都是陈年旧事。咱们就从本世纪说起吧。1998年全面房改，进入本世纪，才算真正在全国范围内实施住宅商品化、市场化，拉开了住宅市场快速发展的“黄金十年”的序幕。
且慢。即便是在“黄金十年”当中，房地产市场仍然存在区域之间的温度差异。先分析一下，非常有趣的板块轮动。我在《楼市探秘：赢在长趋势、赚在短周期》一书中，曾针对过去十年经所历的三轮房地产短周期，总结出不同板块和城市热冷交替现象。
第一轮调整，上海领跌。2005年下半年至2006年，上海深度降温。进入本世纪后，长三角房地产市场，在全国范围内最早复苏、回暖、繁荣，尤其是2003年温州炒房团兴起后，长三角主要城市，如上海、杭州、宁波、南京、苏州、无锡等地房价快速上涨。
2004年加速上涨。2005年第一季度趋于疯狂。所以，2005年4、5月份，国家出台的空前严厉的“国八条”，主要是针对以上海为主的长三角的，事实证明效果比较显著。
2006年7月，70个大中城市房价指数，上海排名跌幅榜第一，下跌3.5%，其后是丹东和温州微跌，其他城市皆上涨。涨幅最大的是深圳，13.6%，其后是北京、呼和浩特、广州。大家注意：这是惟一一次，四个一线城市的房价走势严重分化，上海下跌，北、广、深大涨！
由此证明，2006年的市场降温，具有显著的区域性，主要是以上海为龙头的长三角。看似上海的房价指数，跌幅并不大，国家统计局口径的房价指数最大月度跌幅也没超过5%。但实际上，当时住宅成交非常低迷，少数楼盘降价幅度达二三成，并引发一波退房潮。
第二轮调整，深圳领跌。2008年下半年至2009年一季度，深圳领跌全国。广东的房地产市场，发育的早于全国。上世纪90年代就曾红火过一阵。较早的启蒙与发展，也培养出一批“地产大鳄”，万科、金地、招商、保利、合生、富力、碧桂园、雅居乐、恒大，哪个不是响当当？90年代后初和本世纪初，广东楼市有些沉寂，没有长三角复苏的那么早。
从2005年开始，珠三角步长三角后尘，持续发力，直至2008年成为第二个“重灾区”。2006年7月，当上海房价领跌全国时，深圳房价涨幅却高达13.6%，位于70个城市涨幅榜之首。这还不算疯颠。2007年，随着全国房价趋涨，深圳房价涨幅持续扩大，2007年8月达到顶峰，超过17%(注意：牛刀与徐滇庆正是在当年7月打赌，后来以徐教授登报道歉结束)。
其后，又在高位盘整了三个月。然后调头向下。2008年11-12月，同比跌幅高达18%。以2009年3月横向比较，深圳房价跌幅为70个城市最大，广州紧随其后，说明珠三角成为全国楼市降温最明显的地区。
第三轮调整，温州领跌。2012年6月，是70个城市房价指数同比跌幅的谷值点，此时温州以15.8%的跌幅，位居跌幅榜第一，领跌全国。从市场数据来看，2012年下半年开始，温州房价一直领跌全国。比如2012年9月，全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.26%，而温州下跌幅度最大，为16.4%。
当然，这只是房价指数，波幅小于实际成交价，相当数量的楼盘价格同比2011年9月，跌幅达三成左右，可以顽强的算作“泡沫破裂”。 与此同时，宁波、金华、杭州、杭州房价跌幅也较大。总体而言，浙江板块全面“沦陷”。
2009-2010年，全国房价经历了一轮上涨，其中多个月份，温州领涨全国。比如，2010年1月，70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%，而温州为15.7%，4月最高达26.1%，雄霸第一。
其实，不仅温州，整个浙江，都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。比如2012年9月温州房价跌幅最大，其后依次为杭州、宁波、金华。涨时步调亦一致：比如2010年1月，温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。
过去十年，三轮房地产短周期中，大概有一个规律：涨得高，跌得深。珠三角、长三角、部分散点地区(如鄂尔多斯、神木、海南)也曾出现过大幅波动。即便多数人一直认为非常强势的一线城市，也并非例外，反倒是效应较明显的地区。上海和深圳，都曾在爆涨之后，出现显著降温。
据笔者的观察，其他二市，广州的房价一直较为温和，除了2013年；而惟独北京，尚没有出现过超过全国平均降温幅度的深度调整。或许，主要是因为北京是中国惟一的首都。哈哈。不过，在老杨看来，北京也是逃不掉的，只是时候未到，等着瞧吧。
也就是说，假如一个房企，在2004年下半年和2005年上半年在以上海为龙头的长三角中心城市购地，在2007年以深圳为龙头的珠三角中心城市购地，在2010年和2011年上半年在整个浙江区域购地，则在其接下去1-2年，也即地块转化成楼盘，可以出售的时候，正好遭逢区域市低迷，也就意味着“踏错板块”，城市进入策略出现重大失误。
假如顺驰2004-2005年只有环渤海区域购地，而非在上海、苏州、南京、无锡高价抢地，也不至少最终被迫卖身。假如浙江诸多开发商在2010年没有疯狂在本地抢地，何至于最终把“老窝”炒爆仓吗？
大家不妨查一查2010年度上市房企报表，看看哪些房企，曾在2010年的地市高位，大规模的在浙江购地。比一比，看一看，当前谁正在那个“泥塘”中打滚。
聊完了三次轮回中的板块起落。再来分析一下一二三四线城市分化。2010年之前，房地产业界并不常将一二线与三四线做区别性看待和谈论。而2010年开始，一二线和三四线，仿佛成了完全不同的两个“房地产世界”，越来越多的被谈论、争论，并被众多开发商作为不同的城市进入战略加以实践。
首先，每个新房市场都存在一个生命周期。从新房成交规律和建设规模来看，一线城市已经见顶，生命周期步入成熟期。比如，北京市新房市场成交量自2006年开始已进入规模递减阶段，深圳市自2007年新房成交规模同样缩减。而绝大部分三四线城市，还处于“长个子”的快速增长期。至于二线城市，多数仍在增长，但增幅已明显放缓，在未来五年左右的时间内，很多二线城市的新房成交量和新开工量，也会趋于见顶。
北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经成熟，此类城市土地供应偏紧，土地市场竞争激烈；但居民购房能力较强，所以项目利润率较高；然而，市场短期波动显著，风险与机遇并存，适合大型房企长期布局与经营，当然也吸引了部分追求高利润的中型房企的进入(比如“福建帮”)。
而绝大部分三四线城市，城市基本面相对较弱，新房市场发展快，未来整体发展存在较大空间，新房规模继续扩大，需求增长较快，但土地与房屋供应量较为宽裕，所以土地市场竞争不太激烈，项目利润率偏低，但市场波幅较小，适合那些追求扩大开发规模与市场份额的房企进入并深耕。
其次，为什么2010年是个分水岭？因为，2010年开始实行严厉的房地产调控，而且不断升级，“限购、限贷、限价”这样的粗暴的行政干预手段都出笼了。行政打压的重点地区，正是房价较高、涨幅较大的地区，主要是一二线城市。约47个城市实行限购，囊括了4个一线城市、5个计划单列市、25个省会城市(不含重庆和拉萨)。一二线城市对于高价盘预售实行管制，开发商拿预售证很困难。在此背景下，很多开发商转战没有实行限购、限价的三四线城市，减少在一线城市购地。
然而，对于多数相关房企而言，这一战略转移事后被证明是失误的。2011年下半年，不仅一二线城市降温，而且三四线城市也跟着降温。但是，2012年二季度开始，市场复苏、回暖，直至2013年底。这一轮上升行情中，一线城市和少数二线城市房价大涨，但三四线城却反映平平，个别地区如温州、鄂尔多斯等则房价大跌。
2012-2013年这次房地产短周期的上行过程中，一二线和三四线之间出现如此大的反差，这在中国过去十几年的房地产发展史上，从未见过。主要原因在于市场供求关系。2010-2011年间，房企在一二线线购地少，而在三四线购地多；但当2012-2013年市场反弹时，一二线需求旺，而三四线需求平稳，所以就导致：一二线供不应求，而三四线供大于求。
据我院的跟踪，过去两年，一线城市曾经出现过住宅库存明显减少，而三线城市库存却持续增长。归根结底，房价是由供求关系决定的。值得关注的是，2013年以来，很多房企重新抛弃了“贫瘠”的三四线城市，再度把一线和少数二线城当成了“会下母鸡”。问题是，2014-2015年期间，一二线城市能否真的下出“金蛋”？我看不一定！
最后，再来看看光耀地产的城市布局。其项目主要分布在，珠三角、长三角、环渤海区域，粗略一看，属于中国经济最发达、人口密集度最高、购房能力最强的三大经济圈。但问题在于，三大圈当中，城市之间严重分化。光耀选择的地块，多数并不在主流城市的核心位置。光耀集团官网资料显示，公司目前已拓展至深圳、惠州、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海。
从2011年以来的市场表现看，这12个城市中，只有深圳、上海和北京的表现较好，其他皆不理想。而在比较强势的三市中，却分别只有一个项目，且还属非主流的项目。比如，所谓北京的项目，其实在河北境内；在上海的项目，位于远郊的青浦区淀山湖板块。这样的项目，根本无法为企业带来可观的收益。
另外，布局城市看似虽然不少，但单个城市的项目太少，单城产值效率太低。而富力曾经深耕广州、北京，融创正在深耕天津、北京、上海，都属成功案例。
这其中，只有惠州一地属于深耕型的，是光耀地产的大本营，也是项目最多的城市，几个无法正常交房的项目也在这里。从价格走势看，当前惠州新建商品住宅价格均价约为6700元，2010年约为6000元。根据国家统计局的房价指数，今年4月相比2010年，惠州新建商品住宅价格上涨15.7%，明显低于深圳的26.7%、广州的30.4%。
从价格表现看，惠州的这一房价涨幅大于全国多数三四线城市，还算不错。但问题是，惠州的楼盘开发量和供应量增长太快，大牌开发商扎堆进驻，所以2010年以来市场总体供大于求。其中，近几年大亚湾区域开发规模巨大，很多房子卖给了深圳人，但由于距深圳市区70公里左右，很多人买后并不居住，由此被媒体称为“鬼城”。
正如光耀集团董事长郭耀名所言：“ 如果当时不走规模化，呆在惠州本地不出来，将来更加没有机会走出来，那么多品牌房企进驻惠州，本土房企很难竞争得过。当时的想法只有快速走出来，快速实现规模化，甚至上市，才有机会在这个行业长久立于不败之地。”只是，悲摧的是，走出来后，在选择新城市时出现失误，可谓“遇城不淑”。
与光耀地产形成鲜明对比的是，同时也与浙江板块整体低迷不同的是，源于福建的几家开发商，2010年开始发力在全国布局的过程中，区域选择相对合理。比如总部已迁至上海的旭辉、阳光城，过去几年在上海拿了较多的土地，而上海市场的强势表现，也为他们的销售业绩和利润增色不少。
值得关注是，浙江和福建相邻，皆为民营经济发达、外向型经济、民间资金充裕、民众喜欢投资，但近几年福建板块楼市形态强于全国大势，尤其是厦门和福州房价高涨，而浙江却哀鸿遍野。
比如，福建住宅成交均价，2010年不足12000元，今年前4个月攀升至17000多元。而杭州的住宅成交均价，2010年18000多元，今年前4个月却只有15000多元。我有一种感觉：福建板块持续高烧，已偏离正常轨道，未来可能出现板块整体性显著降温。
谈及区域分化，还有很多逻辑和故事可聊，但本文篇幅不宜过长。总而言之，随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。
笔者认为，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。
而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。开发商必须学会：如何判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险。
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
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