文/同策咨询研究部总监 张宏伟
房企无论通过什么样的市场手段，卖项目也好，卖股权也好，降价销售也好，只要市场艰难的时期可以“活下去”，那么，这就是起码的成功。在未来，留得青山在，不怕没柴烧，只要度过当前的企业资金面的危机，未来有可能就是“柳暗花明又一村”。
大型品牌房企如今也遭遇资金链危机，被迫与其他企业合作或被收购股权。2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江兴润置业出现房企倒闭破产的现象之后，中小房企频频出现资金面的危机。比如近期的光耀集团事件。
这只不过是部分中小房企面临的处境，令人更为惊人的是大型品牌房企如今也遭遇资金链危机，被迫与其他企业合作或被收购股权。
融创中国(01918.HK)今日收市后发布公告表示，公司正与绿城中国(03900.HK)三位股东宋卫平、夏一波及寿柏年进行磋商，拟收购绿城中国不超过30%的股份。公司称，相关收购仍在商谈中，并未签订任何正式协议，因此并不一定能达成。融创中国股份将于明日上午回复买卖。
市场艰难的时期可以“活下去”最重要
回顾过去几年房地产市场，绿城被收购股权并不是第一次。
此前，自2011年下半年陷入资金链困境的绿城地产，在先后出售多个项目给SOHO中国以及融创中国后，2012年6月8日，绿城与九龙仓签订战略合约，九龙仓以51亿港元入股绿城，成为绿城中国第二大股东。随后，6月22日，融创以33亿入股绿城，融创将收购出售股权1至8的50%实益权益，及收购目标公司9号50%实益权益，总代价33.72亿元。
受到2014年年初，银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，事件再次发生戏剧性变化。从此轮市场表现来看，长三角区域楼市城市尤其是浙江地区首先在全国范围内开始降价，进入第二季度，进一步打破市场僵局的仍然是杭州、宁波、上海等长三角的城市。但是，这些市场并不会因为个别项目大幅降价而打开市场局面，目前来看，整体市场尤其是浙江省重点城市还面临比较大的去库存的压力。而这样的市场状况对于绿城来讲并不是一件好事情。
在银行信贷紧缩的市场背景下，“去投资化”楼市调控仍然持续执行，对于绿城来讲，绿城卖股求生也不是什么见不得人的大事，笔者认为，房企无论通过什么样的市场手段，卖项目也好，卖股权也好，降价销售也好，只要市场艰难的时期可以“活下去”，那么，这就是起码的成功。在未来，留得青山在，不怕没柴烧，只要度过当前的企业资金面的危机，未来有可能就是“柳暗花明又一村”。
因此，从某种意义上来讲，房企正在煎熬2014年年初银行信贷紧缩的市场背景下最艰难的调控时间周期。在绿城被融创收购股权事件之前，由于资金面问题、政府开发资质停止审批等多种原因已经导致大批量小型房企退出房地产市场，也有部分企业面临资金链断链的危机，预计在未来一段时期内，有可能会有更多的小型房企申请破产、退出房地产市场。
房企破产、被收购将进一步倒逼调控政策走向定向宽松
从整体调控政策走向而言，在当前市场背景下，尽管我们不想看到房企破产、被收购、买地卖股权等这样的局面发生，但是，我们仍然需要从另外一个视角看到这件事情。房企破产、被收购有可能对个别房企来讲不是一件好事情，但是对于整个行业来讲，房企开始破产，尤其是大型房企出现破产被收购的现象，并且出现多米诺骨牌效应，不一定是坏事。政府有可能会因为房企破产事态进一步恶化的形式进一步在政策层面“微调”，实施“外紧内松”的调控政策。
其实，政策层面的“微调”比如5月份央行[微博]优先支持首套自住用房的房贷政策、3月以来各地限购政策松绑的声音等，已经显示出房企破产、被收购对于倒逼政策走向转向定向宽松的作用。
从已经出台的楼市“微调”政策来看，落实首套房贷利率优惠、减免相关税费已经在落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策“微调”的储备政策之一，值得我们持续关注。
此外，由于2014年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。
总之，从当前限购政策提出松绑的宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，各地土地财政遭遇阶段性危机，市场已出现房企破产倒闭或被收购的现象，这样的多重叠加因素也为南宁、天津等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁这样二线城市，以及无锡、宁波这样的三四线城市会出台定向放松限购的相关措施。
品牌房企被收购标志市场大洗牌来临
近几年，绿城分别买股给九龙仓、融创等公司，对于九龙仓而言，它不仅仅可以从“二当家”身份中获得投资回报收益，并且也可以从此共享绿城在全国范围内的土地资源、政府资源等。由于绿城拥有丰富的土地储备，对于近期频频拿地九龙仓来讲，就可以利用绿城这些资源共同开发，九龙仓也就有了更多的发挥空间。
对于融创中国来说，融创过去一段时期以来，持续强化并深耕既有的北京、天津、苏南及重庆等精心筛选的经济活力区，进一步巩固了在苏南区域的领先地位，通过与绿城的第一次战略合作，战略性进入上海、强化苏南等区域，进一步完善了长三角区域的战略布局。而此次融创二次收购绿城股权，这次合作将成为融创一次重要的战略选择，也是其通过收购绿城实现全国化布局的重要途径。
那么，如何看待融创中国二次收购绿城股权，并且成为绿城第一大股东？ 大型品牌房企被收购等标志着市场大洗牌时代来临，在市场大洗牌过程中，“大鱼吃小鱼”、“强者恒强”局面即将形成。原因如下：
第一、如前所述，房企破产、被收购将进一步倒逼调控政策走向定向宽松，收购方有可能通过此次收购赢得下一轮的市场发展机会，在未来房地产市场竞争发展过程中“弯道超车”，走在同类房企的前列。
第二、收购之后，融创可以综合利用诸如绿城房企在全国各地的土地储备、政府资源，进一步深耕既定的区域市场，这个过程也有可能促使融创快速在国内市场成长发展。
第三、高周转企业优势将更加明显，高周转企业在未来房地产市场竞争中的优势将通过拿地、收购项目等方式表现出来。
回顾去年，在“去投资化”的常态化调控市场背景下，高速周转“跑量”房企跑赢2013年大势。从全国性房企销售业绩表现来看，2013年以万科、恒大、绿地、保利等以高速周转为主要特征的房企销售业绩情况排名居前，“跑量”房企跑赢2013年大势。
进入2014年，这些以高周转为特征的大型房企继续在土地市场、项目合作与收购商发挥着其主动性的作用，因此从这个角度来讲，万科、恒大、绿地、保利、融创等这些大型房企将主导未来市场发展格局。
千亿军团竞争“火药味”更浓
根据中国指数研究院[微博]监测数据，2013年销售额过百亿企业扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿，行业领先阵营持续壮大。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。
在银行信贷紧缩市场背景下，市场会逐渐加速分化，不同企业之间业绩也会出现分化，2014年龙头房企通过并购、合作等方式积极谋求上位实现突破势在必然。而2014年房地产市场分化加速将加剧2014年具有“火药味”房企之间的竞争。
首先、2013年“千亿军团”房企扩容至6家，未来“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈，比如2013年绿地销售金额已达1625亿元，已接近万科龙头老大1776亿元。预计2014年楼市将上演“龙争虎斗”，争夺市场龙头老大地位。2014-2015年及未来谁将是龙头老大的问题，将成为市场及媒体关注的焦点。这也就不难理解2014年伊始，尽管市场相对平淡，但是，千亿房企仍然积极在房地产市场进行激烈的“火药味”竞争。
此外，未来“千亿军团”房企也会因为房企销售业绩或市场并购行为而增加，这也将进一步加剧千亿房企军团的市场竞争。
同策咨询研究部监测数据显示，截至2014年4月，今年绿城集团累计总销售面积约75万平方米，合同销售金额约人民币172亿元，而融创实现合约销售金额人民币184.6亿元，同比增长27%，完成全年目标的28.4%。目前两家公司合计销售金额已达356.6亿元，即使按照前4个月市场低迷期的销售业绩，这两家企业2014年全年也会实现1000亿元以上的销售业绩。这样，融创通过并购、合作等方式外延式扩张，实现向“千亿房企”的大跃进，重演了2013年中海地产收购中建地产迈向千亿地产企业的路数。
预计未来，也不排除会有其他龙头房企之间的并购、合作行为，从而实现强强联合，规模效应的增加。而房企通过并购、合作等外延式增长方式将有助于1000亿超级巨无霸房企的诞生，预计未来千亿军团房企之间的竞争也会更加激烈。
(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)
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