文/新浪财经专栏作家 杨红旭[微博]
光耀地产被传倒闭的消息迅速升温，光耀集团董事长郭耀名也承认了困境。光耀地产错在扩张时机失策，自2009年起开始全国扩张，其实主要是2010-2011年拿了不少地。但是，现在看来，2010-2011年并不是购地好时机。加上政策的调控，房企该为错误买单了。
2011年下半年房价下跌后，许多2010年的地王项目很苦逼，少数没赚到钱。近日，关于光耀地产陷入经营危局的报道不断。这家总部位于深圳，曾经登上中国房地产百强榜的房企，在业内小有名气。所以，这些新闻的影响力，远大于几个月前，宁波奉化最大房企浙江兴润置业资金链断裂事件(负债35亿元，总资产30亿，资不抵债)。
近几年，笔者在为诸多大中企房企讲课时，总是反复讲到一个所谓的“投资三论”：何时投资？在哪投资？投资什么？开发商购地、并购、扩张，必须想清楚这三大命题：时机、区域、产品。想不清而乱决策乱投资，很可能最终会吃苦头。虽然中国住宅市场化历史只有区区十几年，但已出现了很多“惨剧”。
作为系列文章的第一篇，本文主要释述“扩张时机失策”。光耀集团主营业务为房地产开发，成立于2002年，自2009年起开始全国扩张，其实主要是2010-2011年拿了不少地。但是，现在看来，2010-2011年并不是购地好时机。
2008年，全国楼市快速降温；2009年在国家在大力刺激之下，楼市V形反弹，快速繁荣；2009年底开始新一轮调控，2010年房价继续上涨，但出现波动和地区分化，各地地王频出；2011年上半年楼市仍然活跃，下半年快速降温；2012年上半年市场较低迷，下半年回暖，但区域分化显著。
上述是一个完整的房地产短周期。了解、认知和掌握短周期规律，对于指导房企选择购地时机，意义与价值皆巨大。其秘籍在于：房市变化领先于地市，一定要紧盯着房市变化，从而决定购地的策略与实操战术。房屋成交量一旦开始出现趋势性萎缩，应立即减少拿地，趋于谨慎；而等到房价由上涨转为止涨之际，应全部停止购地行动。
大道理讲再多，不如典型案例有力。案例之一，2004年，全国大概有三家房企的销售额首次超过百亿：万科、合生创展、顺驰。正是2004年，顺驰成为全国房地产开发业中最大的“黑马”，并喊出了要成为行业第一的口号。2004年和2005年，是顺驰扩张最疯狂的时点，其中长三角是布局重点之一。
但是，2005年二季度开始国家调控房地产(新老国八条)，之后以上海为主的长三角市场，迅速降温，上海房价曾连续多月领跌全国(这一衰况，很多人不知情，或已淡忘)。2005年，顺驰销售额下滑，没能保住百亿，而万科和合生创展依然前行(其中合生那时生猛，后来掉队)。
2005年下半年至2006年，顺驰为之前的狂热扩张，付出了惨重代价，2006年无奈卖身，被香港路劲收购。这是中国房地产发展史上最重要的案例之一。回顾和研究中国房地产开发企业，顺驰是绕不过去的。
案例之二，经历2006年降温之后，2007年全国楼市迅速回暖、火爆，下半年地王频出。2007年底，上海普陀长风生态商务区爆出一个地王，在业界并不知名的上海志成以黑马姿态突然杀出，以11亿元的超高价格从众多地产大鳄口中抢走地块，挂牌价3.14亿元，成交价接近挂牌价的3.6倍。
富有戏剧性的是，半年之后，楼市突然变脸，由热转冷，志成不惮于以损失3000万保证金为代价退地。更富戏剧性的是，3个多月后，当这块地第二次被政府出让时，志成再度出手，以底价获得，比第一次成交价大幅减少3.4亿元，缩水了三成。房地产市场，从来不缺传奇，也从来不缺悲剧。而志成这出戏，可谓悲喜交加。
案例之三，等到了2008年下半年，市场最低迷的时候，保利却逆势大举购地，事后证明多属抄底价，其后两年，保利货量充足，推盘时正好赶上楼市复苏、回暖、火爆，业绩大增，这才叫“弯道超车”。而与之相较，万科当时的预期较悲观，没有大量拿地，我记得直到2009年5月，肖莉才公开表示，2008年购地偏谨慎了。当然，比万科更悲观的，还有一大堆开发商。
2009年，随着房市回暖，下半年地市快速反弹，四季度已开始地王频出，而真正的地王大潮，出现在2010年。事后证明，此时属于拿地风险区间。2011年下半年房价下跌后，许多2010年的地王项目很苦逼，少数没赚到钱。还有极端案例，直接把土地还给了政府。
比如，2011年2月上海崇明某地块，出让时溢价率高达115%，属于崇明地区的单价总价双料地王。然而时隔一年多后，该地块或因市场因素被竞得方退地，并再次进入土拍市场，以底价成交后，较之上次2011年最终成交价缩水近一半。壮士断腕，也算是一种生存智慧吧。
2008年四季度和2009年，国家推出了四万亿投资计划，同时狂印钞票，猛发贷款。在房价迅猛反弹，及低息、量大、易批的信贷支持下，在2009-2011年间，相当多的房企大规模扩张。除了原有的许多开发商企业疯狂购地外，连原本没做过房地产开发的外行，比如浙东浙南的诸多制造业企业，也受不住诱惑加入房地产开发阵营。
孰料，2010年房地产调控一波接着一波，而且国家开始收缩银根，加之楼市逐步降温，很多没有经验的开发商很快就懵了，这也成为很多浙商其后(延续至今)悲剧的开始。
现在回头再看，2009年购地，时机仅次于2008年下半年，还算不错；2010年和2011年上半年购地，只要是高价地、地王，多半属于决策失误；2011年四季度至2012年上半年购地，再次重现“抄底”黄金季。
与顺驰同为一老板的融创，在2012年初，绿城遭遇困局时(那时绿城境况要好于当前的光耀)，出手相救，同时也以抄底价从绿城手中收购多个优质项目，其后2012-2013年度，融创、以及融绿(融创与绿城合资公司)一跃而起，一鸣惊人，迅猛增长。在当年激进扩张中失去的，重新又在忍耐中获得。孙宏斌，注定是一个传奇。
光耀地产，原来一直根植惠州一隅，直至2009年全国楼市回暖、趋热之后，才开始启动大规模的全国扩张战略，2010年和2011年集中购地，从扩张时机来看，属于较差时点。只要是从公开市场拿地，那个时段地价皆较高。一二线城市的地价，需要等到2012下半年，甚至是2013上半年，才逐步慢重新回到2010年的较高水平。光耀地产的扩张时机的失策，也就为其后项目销售遇阻、利润下滑，埋下了祸根。
正如光耀地产董事长郭耀名答媒体所言：“如果当时不走规模化，呆在惠州不出来，将来更加没有机会走出来，那么多品牌房企进驻惠州，本土房企很难竞争得过。当时的想法只有快速走出来，快速实现规模化，甚至上市，才有机会在这个行业长久立于不败之地。只是扩张时机欠佳，速度太快，摊子一下子铺得太大，加上政策变化，运气不好，当然也有操作层的失误，导致了一些问题。”
数据显示，2010年光耀地产销售金额为40亿元。近几年，从全国来看，正是年销几十亿元的开发商，最具有扩张的冲动。根据笔者的接触和了解，他们的共同特征：发家于某个地级市(东中西部都有)，少数是省会城市，甚至还有来自于县域。在大本营已从事房地产开发十年左右(相当部分属于多元产业集团)，完成了原始积累，必须向外扩张，才有可有进一步做大做强。2009-2011年向三四线扩张的较多，但近两年谋求向一二线扩张的较多。
这类企业的老板雄心勃勃，但经验不足，多属摸着石头拓展。扩张的步调有些零乱，尤其是拿地时机方面，或者屡屡错失佳机，或者总在高位抢地。年销100亿至300亿级别的大中型房企，时机把握能力明显几十亿规模者。不过，就这轮短周期而言，2013年的地王热(短周期的高位)，注定将套住部分激进者，不管是几十亿规模者，还是超百亿规模者。未来1-3年，不仅有更多中小房企破产，还会看到几个类似光耀地产这样规模的房企的倒下。
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
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