文/新浪财经专栏作家 连平[微博]
当前房地产市场呈现出分化加剧态势，但楼市分化绝不能与楼市崩盘划上等号。当年香港楼市曾在1997年到2003年的6年下跌周期内，房价累计跌幅高达约70%，租价下跌了近50%；负资产人数急速增加，但并未见所谓的“崩盘”，市场低迷过后至今仍在正常运行。
房价在崩盘吗？目前我国房地产市场已由“普涨时代”进入了“分化时代”，城市间差异日趋明显。随着部分城市房价松动下行，市场看跌预期陡升，“崩盘论”甚嚣尘上。
然而，在城镇化仍然存在较大发展空间的大背景下，我国房地产市场仍将具有较大的成长空间，调控政策则具备较大的调整空间。短期内房价将在供求关系的转变下涨势明显趋缓，中长期来看市场总体将由过去的非理性发展进入相对理性的发展阶段。
一、需求释放和政策调整将为市场托底
什么是“崩盘”？我认为，只有当整体房价全方位大幅下跌，至少整体房价跌幅达30%以上，并引发包括银行坏账激增，房地产企业资金链断裂、开发销售陷入两难，居民资产大幅缩水、购房行为大大减少等一系列系统性风险降临时，大概可以称之为“市场崩盘”。
当前房地产市场呈现出分化加剧态势，但楼市分化绝不能与楼市崩盘划上等号。当年香港楼市曾在1997年到2003年的6年下跌周期内，房价累计跌幅高达约70%，租价下跌了近50%；负资产人数急速增加，但并未见所谓的“崩盘”；市场低迷过后至今仍在正常运行。毫无疑问，我国楼市的“分化时代”离“市场崩盘”相去甚远，未来的需求释放与政策调整将为楼市托底。
新型城镇化进程下我国住房需求具备持续释放空间。纵观我国目前的城市化进程，还远未达到城镇化后期，未来中长期需求将继续跟进。政府工作报告强调解决“三个1亿人”问题 ，日前出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》也提出2020年目标城镇化率达到60%，即2014-2020年年均增长约0.9个百分点，表明城镇化需求未到饱和状态，未来仍有伴随城镇化到来的住房需求增长空间。
未来楼市若出现低迷，政策可能作出相应调整。决策层强调“分类调控”和“双向调控”表明调控的目标在于稳定，在稳房价和稳增长的双重要求下，中央与地方政府更希望楼市平稳运行，避免出现暴涨与暴跌两种极端情况。
当前在政策严控之下，一、二线城市大部分住房需求处于受抑制状态，若房地产市场持续下行出现低迷，政策层面可能进行调整，放松限购限贷，出台鼓励措施，促进受限需求释放，从而使楼市运行保持在较稳定的区间内。从调控市场的效果看，往往控制其上涨能力略显不足，而托底市场房价应该绰绰有余。
二、五大政策因素影响未来楼市价格走势
在房地产市场分化加剧的新形势下，调控政策更趋属地化，将针对不同城市情况分类指导。与此同时，2013年中央政府对房地产调控“三缄其口”，2014年政府工作报告十年来首次未提“房地产调控”，表明政策思路已由盯住短期房价目标转向调节供需关系和建立长效机制。但我认为未来五大政策因素将对房价走势产生影响：
一是城镇化战略逐步落地。2013年我国城镇化率为53.7%，未来目标为2020年要达到60%，提升空间依然很大，伴随着大量农村人口涌入城市，对城市住房的需求量将不断增长，并且随着居民实际支付能力的提高，对住房的需求水平也将逐渐提升。
从结构来看，一二线城市作为区域经济、文化、教育中心，社会资源和工作机会较多，住房需求相对集中，房价依然具备持续上行动力；而三四线城市受经济发展水平与配套设施建设制约，吸引力相对较小，人口流动与住房需求较为稳定，部分前期房地产开发密度大、人口流入相对不足的城市还存在去库存要求。
二是保障性安居工程建设加快实施。自2011年起，我国保障性安居工程建设持续推进，2011-2013年全国保障房累计开工建设2490万套，基本建成1577万套，新增解决约1200万户城镇家庭的住房困难，供应量已初具规模。
按照规划，今年将新开工700万套以上，其中各类棚户区改造470万套以上；“十二五”期间城镇保障性住房总体建设目标为3600万套，预计将影响约1亿多人口。同时，政府工作报告强调“增加中小套型商品房和共有产权房供给”，这都有利于增加住房有效供应，缓解供需失衡和房价上涨趋势。
三是房地产税立法进程加快。目前我国与房地产相关的税收多达10余种，对地方财政的贡献率逐年提高，总体来看流转环节税负较重，部分税种覆盖范围也存在交叉。
加快房地产税立法意味着将系统性地梳理、调整和规范房地产相关税收，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，对短期投机性住房实行高度超额累进税率，对于打击投资投机行为、调节高端减少囤房具有积极的引导和调节作用。
但税款征收是针对增量住房还是存量住房、是按房产面积还是套数尚未确定，这将使房地产税立法带来的影响存在着较大的不确定性。
四是“影子银行”调控趋严。在近年来的持续调控下，作为资金密集型企业的房企通过银行、债市、股市等渠道融资受到严格限制，转而通过信托、基金等第三方“影子银行”渠道获取资金，造成大量影子银行融资涌入房地产领域。
2013年来自影子银行部门的融资金额约5.2万亿元，创历史新高，占全年总融资规模的30%，大大高于2012年23%的比重，并且其主要目标为流向楼市。影子银行迅猛发展导致利率高企，亦加剧了房企风险，目前监管部门已着手调控，国办“107号文”要求对影子银行进行严厉监管。
未来影子银行新增融资规模增速将明显下降，开发企业通过信托或理财产品融资难度增加，流动性趋于紧张将使房地产开发投资和新开工增速相应放缓，同时开发商将更注重资金链运行状况，部分房企特别是中小房企或调整销售策略，更积极主动地加大推盘消化库存，确保资金回笼通畅。
房地产市场由“影子银行”获得的资金将处在相对偏紧的状态。但另一方面，银行受利率市场化利差收窄的影响，未来风险偏好可能逐步有所上升，投向房地产市场的信贷资金将会扩大，这将有助于房地产市场融资的发展。
五是惩治腐败力度加大。房地产市场的火爆吸引大量资本流入，同时也是腐败分子资金投向的蓄水池。新一届中央领导集体对于腐败现象秉持“零容忍”态度，通过加强反腐体制机制创新和制度保障，将对腐败分子持有的大量房产现象进行严厉查处和打击，这有利于房地产市场供求关系回归平衡，促进价格水平趋于稳定。鉴于相关的系统建设和体制形成仍需时日，这一因素的影响会在较长一个时间段内持续存在。
从总体上看，未来需求将持续增加，而供给则受税制、金融和管理等多种因素的制约和影响；未来五至十年，政策的着力点仍在于增加供给、改善结构以缓解市场总体上供不应求的基本矛盾。
三、市场走向相对理性，房价上涨明显趋缓
在1998年住房体制改革的推动下，我国房地产市场迅猛发展，对中国经济增长贡献卓著，进入新世纪的十年堪称行业的“黄金十年”。然而由于行业发展方式较为粗放、多为非理性的无序扩张，产生了房价持续高涨、住房保障缺失等问题。
自2010年起拉开本轮房地产调控序幕，市场逐步走向相对理性，开发投资专业度提升，住房保障得到加强。但相比国外，我国城镇化率仍然较低，房地产发展空间依然很大，目前正是处在相对理性的“白银十年”。
今年整体来看，房价上涨幅度将较上年趋缓，这主要是源于供求关系的明显转变。
从供给端来看，去年房地产投资增速较高，为19.8%，较上年提高3.5个百分点；土地购置面积和新开工面积增速分别高达8.8%和13.5%，较上年增速大幅提升28.3个百分点和20.8个百分点；同时，商品房待售面积同比增长35.2%，较上年明显提升8.2个百分点。
从拿地到形成供应通常有1年至1年半的时滞，因此去年高拿地、高开工和高库存的情况将有利于今年住房有效供给的改善，特别是加大普通商品住房供应的政策导向将使针对刚性需求的90平方米以下中小户型的供给比重增加。
从需求端来看，去年房地产市场购房热情高涨，全年呈现出供销两旺的局面，商品房销售面积和销售额分别同比增长了17.3%和26.3%，大量需求已经释放，甚至透支了部分未来需求。同时，限购限贷政策继续实施和今年银行个贷政策收紧将对部分置业需求形成抑制；市场悲观情绪滋生，“崩溃论”持续发酵，促使部分需求转而观望。因此，在供给增加需求回落的情况下，今年房价总体涨幅将趋缓，有可能出现微升状态。
然而，即便是短期抑或是局部供大于求，在中国现行体制下，只要宏观经济保持较平稳增长、资本不大量出逃、信贷不趋于过紧，那么在城镇化进程中潜在住房需求依然很大，特别是大城市的刚性和改善性居住需求会相对较为稳定；当市场观望期结束后，需求仍然具有持续释放动力。
(本文作者介绍：交通银行首席经济学家。中国金融40人论坛成员和理事。)
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