文/新浪财经专栏作家 杨红旭[微博]
正当很多人认为中国楼市的政策面，在高层换了调控思路之后，会告别过去十年的喧嚣。但近期关于温州、杭州、长沙等地的放松限购与二套贷款等消息，又搅乱了一池春水。社会上的主流看法：房地产是政策市。那么，地方救市将如何影响今年楼市？
虽然今年的经济面好于2008年下半年，楼市也没当时那么糟，但也不宜过分期望地方救市的效果。首先，中央允许部分城市放松政策，或者说适度救市。今年政府工作报告中首次提出“针对不同城市情况分类调控”，也即所谓的“分类调控”、“双向调控”：楼市热的城市，实行紧缩式调控，楼市冷的城市，实行扩张式调控。当然，在当前全国楼市高位盘整的大势之下，至少上半年仍以“紧”为基调。但对于温州这类较冷的城市，上半年就可以适度放松了。
实行分类调控之后，是否意味着以后中央会完全退出房地产调控？非也。由于房地产市场存在周期性波动的规律，中央层面有责任防范市场大起大落。只不过，2012年-2013年全国市场史无前例的出现分化，过热与过冷城市同存，所以比以前更加重视房地产调控的“因地制宜”。
其次，中央不会完全放纵地方救市。虽然实行分类指标，但并不代表中央会放任地方乱来。从基调上看，“实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求”，是国家的长期方针。对于地方救市，中央肯定存在一个管控范围和容忍程度。
从区域来看，首先放松的城市应属三四线城市，这类地区多供大于求、房价温和，甚至也有类似温州、鄂尔多斯、神木这样的连跌二三年的城市。而传言中的长沙，去年房价涨幅在全国70个大中城市中排名第九，且为二线大城市，当地政府怎么敢率先救市？至于市场正在降温中的杭州，毕竟也是1.5线城市，去年一批地产土豪攻了进去抢地，也不太可能率先救市，下半年的行动的可能性远大于上半年。
从政策分析，逐步放松限购，是大势所趋。但这个节奏和尺度很难把握，存在很多变数。当前全国实行限购的城市为48个左右，一二线城市中除重庆外，全部限购，另外还有十几个三线城市，其中以浙江为最多。
限购虽然“可恶”，但毕竟压制了部分需求，我以前形容这条政策是“贞节牌坊”，一旦树起来，就不易推倒，谁先推倒，谁就会受到社会舆论的攻击。即便是当前有中央分类调控的政策“撑腰”，但要想全面推倒，也须做好充分的思想准备。至少是上半年，我不认为温州敢于全面退出限购，其他城市更别提了。
最大的可能，仍是部分放松，而非取消。当然，暗中放松的城市，将会不断增多。至于放松二套房贷政策，除了公积金政策外，地方基本无权，而且商业银行把握执行权，基本没戏。
最后，关于地方救市的功效。一听到“救市”这两个字，相信不管开发商，还是购房者，都会有感应、有想法。开发商是心头一热，购房者是心头一凉。2009年那轮中央救经济和救楼市，力度太大，效果好过了头，国人记忆深刻。
有一点不必怀疑：地方救市的行为，对于楼市是促进、激励作用。放松政策，甚至是出台新政策，一方面降低了购房门槛或成本，有助于刺激市场需求；另一方面，政府救市也改变了购房者的心理预期，认为后市房价还将上涨，所以部分人会放弃观望，积极入市。
但是，也不必奢望救市效果。从理论上讲，如果没有“中央军”，“地方军”的救市作用不会很显著，二者需要相互配合，其中起主导作用的是前者。尤其是对楼市非常重要的货币、信贷政策，主要掌握在中央手中。下半年，仍然看不到货币大幅放水，仍然是紧平衡的概念，至多是配合稳增长而小幅、局部放松。
从实践上看，从2008年5、6月份开始，各地陆续出台救楼市的政策，但其后半年，效果乏善可陈，直至10、11月四万亿救经济和中央救楼市政策出台后，市场才逐渐见底。虽然今年的经济面好于2008年下半年，楼市也没当时那么糟，但也不宜过分期望地方救市的效果。
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
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