租购同权能消灭高价学区房吗

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 李庚南

　　即使“租购同权”政策得以顺利推行，也未必能改变或消灭高价学区房。可以预见，在教育资源配置不均衡性未得到根本改变情况下，实施“租购同权”结果是，高价学区房或为高租金学区房所代替。

　　近来，随着国家推进住房租赁市场发展系列政策的出台，“租购同权”日益成为牵动百姓神经的高频词。继7月17日广州市出台租购同权等措施后，住建部会同国家发改委等八部门出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并表态将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益；紧随其后，无锡于7月28日发布了“租房可落实”新政，郑州、扬州、 济南等多个城市也于近期提出或准备出台类似举措。

　　“租购同权”时代是否真的已经到来？

　　从促进房地产市场健康发展、建立房地产调控长效机制出发，加快住房租赁市场发展无疑是题中应有之意。在市场化程度不断加深、人口流动不断加速的情况下，人们对住房的需求也日益呈现多样化，住房租赁市场的存在与健康发展恰是房地产市场发展的必然要求。国家推动住房租赁市场的发展，根本出发点或在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑制房价，推动住房向居住属性回归。这对于楼市去“虚火”无疑是釜底抽薪的一着妙棋。

　　但是住房租赁市场能否按照决策层的愿景发展，依然存在一个市场供需的问题，需要从供给端、需求端双向发力。如何满足租赁市场的供给？如何激发租赁市场的需求？这是推动住房租赁市场必须直面的课题。

　　从需求端看，除了 “居者有其屋” 传统理念的束缚外，目前制约租赁市场需求的一个主要因素就是“租购不同权”。主要体现在依附于住房的种种社会公共资源分配的不均衡，比如落户问题，比如学区房问题。可以说，“租购不同权”是制约住房租赁市场发展的瓶颈之一。

　　可以说，“租购同权”既是住房租赁市场发展的必然要求，又将是住房租赁市场加速推进面临的首要难题。如果不能从根本上解决“租购不同权”问题，住房租赁市场则难以获得快速发展。

　　尽管广州、无锡等地已经开启了“租购同权”模式，但仔细分析，这些城市推出的“租购同权”依然是有着明确的限定范围，而非真正意义上的普惠措施。如广州明确符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女。

　　“租购同权”能否真正从叫好到叫座，中间可能还有多长的路要走。而打破户籍、打破学区房的束缚或将是接下去需要重点突破的方向。

　　“租购同权”能打破户籍的束缚吗？

　　毫无疑问，“租购同权”的首要诉求就是让承租人享有在所租住城市落户的权利。在目前城市各种公共、准公共服务基本与户籍挂钩的情况下，落户权是其他各种权利存在的前提和基础，如果承租户不能落户，其他的所谓“同权”大抵也会落空。

　　因此，打破现行的户籍制度束缚，允许承租人落户，是实行“租购同权”的关键。户籍制度是我国长期以来实施的一项基本的国家行政制度。随着市场化程度的提升、人口流动的加速，原有的户籍制度日益受到诟病，改革户籍制度的呼声日高，国家改革户籍制度的决心和导向也日益明确。从2012年的《国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》，到2014年7月30日的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，再到2016年1月开始施行的《居住证暂行条例》及随后出台的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，国家改革户籍制度的路径逐渐清晰。

　　按照国家版的户籍改革意见，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。各省也依据国家户籍制度改革精神出台了更加宽松的户口迁移政策，建立或完善居住证制度已成为各地政府的共识。取消购房落户政策，将租赁房屋纳入“合法稳定住所”的范畴，成为一种趋势。

　　尽管如此，租房落户依然无法做到不设任何门槛。毕竟，一个城市人口承载量、人口的质量构成等均是一级政府所要考虑并周密规划的问题。从目前已实行租房落户的城市看，各地均不同程度存在门槛，多以在当地缴纳社保的年限或积分制来划定。如无锡租房落户的门槛是：参加城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年。同时，居民之间签订的未经过备案的房屋租赁协议不能作为落户条件。北京、上海、广州、深圳等超大城市、特大城市则实行积分落户制度，同时设定了人口控制总规模，如北京至2030年规划人口调控目标在2300万人左右，上海市至2040年规划人口调控目标为2500万人左右。

　　问题的关键还在于，租房落户政策释放的需求与城市人口流动格局存在明显错配，或导致租购同权政策的实施与政策的初衷相悖。

　　一方面，房价水平高、人口流入快、住房供需矛盾较为突出的大城市，如北上广深等一线城市及热点二线城市，最需要通过发展住房租赁市场来调节。据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》预测，我国租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。恰恰是这些住房租赁需求较大的城市难以在户籍制度上有明显突破，更谈不上租购同权了。

　　试想，若果真租房可以落户？那么一、二线大城市，特别是北京、上海这类特大城市的人口如何控制？显然，百姓想到大城市落实未必羡慕大城市的繁华，但大城市所拥有的相对优越的医疗教育资源绝对让大多数国人有落户北上广的冲动。如果在北京、上海租一套房，便能落户，子女便能轻松考进名校，这将是何等惠民之举，这对于百姓而言是何等幸福的事情！

　　然而，理想很丰满现实很骨感。且不说百姓凭一纸“租购同权”就能奢望获得落户北上广的待遇，就能轻松让子女进名校；仅在小学的入学问题上，租购同权能否让租户如愿以偿，还将面临一系列梗阻。

　　另一方面，住房供需矛盾并不明显甚至存在去库存压力的三、四线城市，地方政府为促进人口的流入、城市的扩张，客观上在放开落户管理方面有较大的动力；但这些城市同时也面临去库存的压力，住房租赁市场的需求并不大，政府原本还指靠农民工进成买房去库存呢！而且，在这些城市，特别是在建制镇，其所拥有的教育、医疗等资源禀赋未必具有明显的优势和吸引力，租购同权的呼声也不如一、二线城市那么高。

　　“租购同权”能消灭高价学区房吗？

　　高价学区房的存在一向被认为是高房价的推手之一，而且也是影响住房租赁市场发展的制约因素之一。对于承租者而言，在享受租房落户权利的前提下，“租购同权”的最大意义就是子女能享受到所在区域同等的就学权利。这无疑是对适龄儿童享受教育均等化权利的保护。

　　从房地产调控的角度看，实施“租购同权”的初衷，或许不仅希望能打消租房者的后顾之忧，推动住房租赁市场的发展，而且也希望对炒作学区房形成最直接的打压效果，至少改变市场对学区房的惯性思维，甚至一定程度上改变楼市的市场预期。从这个意义上看，推行“租购同权”政策也算得是一手楼市调控的“好牌”。

　　但是，我们需充分估计“租购同权”政策推行将面临的难度。其中，最大的一个问题就是社会公共资源（包括准公共资源）特别是教育资源配置的不均衡性，这种不均衡性显然短期内很难改变。在教育资源特别是公办教学资源尚处于相对稀缺的情况下，学校要么按现有的资源可容纳水平招生，则多出的生源势必要被调剂出去，这种情况下学区房无疑将成为调剂生源的最后砝码，优先满足现有的、符合购房入户入学条件的生源显然是毋庸置疑的；要么不顾条件许可盲目扩招，则相应的教育资源、教学硬件与软件能否跟进将是一种考验。

　　必须清醒的是，即使“租购同权”政策得以顺利推行，也未必能改变或消灭高价学区房。可以预见，在教育资源配置不均衡性未得到根本改变情况下，实施“租购同权”结果是，高价学区房或为高租金学区房所代替。

　　那么，是否通过行政化的手段，实现教育资源配置的均等化，就能从根本上消灭学区的概念呢？也不一定。

　　一般的认识是，因为名校配备了好的教学资源，主要是较强的师资力量，于是有好的教育产出，有高的升学率。于是吸引更多好的生源汇聚，于是吸引更多好的师资加入，于是一种良性循环便形成了。诚然，好的学区与较强较优的师资密切相关，但是还有一个更重要的、不可忽视的方面就是好的生源。

　　即便实现了教育资源配置的均等化，学区房的概念也未必会消失。这一点，从学区房的形成中我们可以得到答案。

　　学区房是怎样形成的？大致有两种模式：一种是在长期教育实践中形成的。更多存在于一些比较成熟的老小区。一种是在新的房地产开发规划中人为打造的。一些新的、高端楼盘，越来越注重把打造配套小学建设作为招牌，通过各种行政的或市场的手段吸引名校设立分校。这类学区房的形成可以归为生源引导型，即好的生源推动名校的形成。所谓物以类聚、人以群分，当今开发商的理念中也越来越体现了这种理念，推动着这种阶层的集聚。富裕阶层、高净值阶层、高素质阶层或会自然集聚，而其子女势必形成一种好生源的聚合（当然不是绝对）。这种聚合无疑将推动名校的形成、学区的形成。

　　如果我们从效果反推，其实租购同权无论是在试图破解学区房怪象还是借打压学区房价格来修正楼市预期方面，都是一种缘木求鱼的做法。如何完善社会公共配套服务，如何改革过于功利化的教育体制，才是租购同权追求的根本。

　　需清醒的是，推动住房租赁市场的发展，除了从需求端发力，通过政策刺激租赁的需求外，还需从供给端发力，包括量的保障与质量的提升。

　　从目前住房租赁市场供给现状看，更多地还是依靠个人房屋的出租。尽管一些房地产企业开始引入“只租不售”模式，一些城市也开始为“只租不售”供地，如上海已在租赁地块方面开了先河；但无论从供应的对象还是价格，显然是非市场化的。只租不售的土地供应模式能否持续？ 住房租赁市场较低的收益率能否调动房企的积极性？这些都有待市场来回答。

　　至少短期内难以改变一个事实，即住房租赁市场的供给的主力依然是居民，而非房地产开发商。那么，对于个人房屋出租，是鼓励还是不鼓励？若机械地理解“房屋是用来住的，不是用来炒的”，显然个人投资购房并出租并不受待见。如此，或许又要转回到一个问题的起点：如何理性看待居民购房的投资行为。或许有必要重新区别对待楼市中的投资与投机。

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)