文/新浪财经专栏作家 余丰慧
从银行自身效益考虑，房贷已经不是过去的稳赚不陪的优质贷款，甚至成为了鸡肋。当前，银行活期存款的低成本资金已经难以吸收进来,利差仅有1个多百分点，保本都难。即使松绑限贷，也有可能沦落为取消限购对楼市一样无效的结果。
银行对限贷松绑何以反应冷谈在各地楼市“限购令”相继退出之际，限贷政策松绑的呼声开始愈演愈烈。近日，传闻称只要房贷还清，再申请就可以被认定为首套房。但这一传闻随即被各大银行方面辟谣，多数回应为：目前仍按之前“认房又认贷”标准认定(9月25日 中国新闻网)。
前日(23日)，传出四大行将就房贷政策调整统一召开发布会，社会各界、各大媒体等都在焦急等待发布会内容。结果却不了了之，令各界大失所望。下午竟然传出发布会取消，房贷政策没有最新变动消息，仍然按照之前“认房又认贷”标准认定。此前，笔者已经撰文详述了“传闻中的只要房贷还清，再申请就可以被认定为首套房”带来的利弊。最主要的一个弊端是客观上起到了支持和纵容住房投资投机需求的作用，与楼市调控政策的核心“抑制住房投资投机性需求”相背离。
实际上，目前最热衷、最迫切、最着急呼吁或者已经下文要求放松房贷政策的是地方政府。归根结底是房地产低迷、房价走低，直接动了地方政府土地财政、房地产税收和房地产GDP三大奶酪。地方政府为了救助楼市已经使出了取消限购、财政资金补贴购房等怪招。但实践证明都不好使，效果都差强人意。正如笔者此前所言，只要卡住货币信贷不放松，楼市不走向理性、房价不下降都难。房贷政策不放松，地方政府“干着急不出汗”。在这种情况下，地方政府一方面公开在松绑调控政策中要求松绑限贷政策，但是，房贷政策归央行[微博]和银监会管理，银行不听地方政府的。这时，地方政府就施压中央政府或者直接要求央行和银监会放松房贷政策。在这种施压下，不排除央行和银监会确实与商业银行商议动议过松绑限贷的意见。
正如此前笔者撰文所说，松绑限贷是一个非常重要和关键的举措，其牵一发而动全身，必须慎重。这可能是虽动议过，结果却不了了之的原因。
如果房地产政策调整后，商业银行有放贷的积极性吗？笔者认为，从一家一户按揭贷款微观风险角度看，贷款保证更加坚实安全了，银行应该有积极性。但是，从整个房地产市场来看，取消限购救市效果有限，松绑限贷也未必能够救市。因为此轮房地产低迷、房价下行并不是有形之手干预为之，而是市场机制在发挥作用。归根结底还是我国城市房地产多年来巨大泡沫远远超过了国民收入和居民收入的承受能力。这种巨大泡沫不是想救就能救的，越救泡沫越大，越救风险越大。在这种情况下，银行出于风险考虑，在这个时候就是差异化房贷政策完全松绑，由银行自主决定贷与不贷，银行也心有余悸，不敢盲目贷款。
同时，从银行自身效益考虑，房贷已经不是过去的稳赚不陪的优质贷款，甚至成为了鸡肋。目前，房贷利率在6.5%以下，期限在五年十年二十年甚至三十年。当前，银行活期存款的低成本资金已经难以吸收进来。只有依靠发放理财产品来筹集高成本资金，资金成本在5%以上。利差仅有1个多百分点，保本都难。况且动辄几十年期限，流动性非常之差。收益低，流动性差，安全性低，如此种类贷款，银行岂能有主动性呢？即使松绑限贷，也有可能沦落为取消限购对楼市一样无效的结果。
要说调整的话，也不是没有微调的空间。比如，可以调整为出售手中唯一住房，还清贷款的，再购房的可以视同首套房。以支持由小套房更换为大套房的改善型住房需求。
当然，目前房贷政策松绑传言满天飞，已经严重扰乱市场，不能再这样继续下去了。需要权威部门立刻出来澄清或者发出最为权威的声音，给市场一个稳定的预期。希望央行和银监会尽快对市场传闻给予回应，以稳定楼市预期，促使楼市理性回归，房价稳步回落。既要防止楼市重拾暴涨趋势，又要防止其硬着陆。
(本文作者介绍：著名财经金融评论家，知名网评人，著名专栏作家。连续多年荣获中国《十大网评人》荣誉称号。)
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