文/新浪财经专栏作家 余丰慧
有传闻称“首套房认定标准将放松”。既然传闻如此盛行，也可能不是空穴来风，起码决策层讨论或者说动议过。从抑制投资投机性购房角度看，如此松绑限贷无异于支持助长楼市投资投机行为。开发商对于松绑房贷不必过早狂欢。
对限贷松绑传闻不必狂欢22日下午，有传闻称“首套房认定标准将放松”，其表示“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”(9月23日 新浪财经)。
就目前来说，笔者仍然认为是“传闻”。央行[微博]和银监会是房贷政策调整发布最权威的部门，只要这两个部门没有公开表态或者发布，都不能“确信”。不过，既然传闻如此盛行，也可能不是空穴来风，起码决策层讨论或者说动议过。
从风险控制角度来看，商业银行对于还清房贷者或者虽然有房但没有贷款者视同首套房贷款，仅从贷款认定角度没有任何问题，有多套房作为保证，其贷款风险更低。仅从商业银行角度看，还清贷款后再贷款买房，理所当然应该算作首次购房贷款。从这个角度松绑房贷，在正常情况下，商业银行应该有放贷的积极性。
从抑制投资投机性购房角度看，如此松绑限贷无异于支持助长楼市投资投机行为。现行的制度设计已经兼顾了自住型住房和改善型住房需求，比如：第一套自住型住房在首付款和贷款利率上都给予了优惠；第二套改善型住房也允许贷款，只不过是首付款比例上调到6成，贷款利率为基准利率的1.1倍。如果调整为认贷不认房，那么，就给投资投机炒房提供了机会，比如：无论有几套房只要没有贷款，都可以继续利用贷款筹资购房，然后卖掉后还清贷款，再次贷款买房，循环往复投机炒房。这需要决策者慎重考虑决策。
房贷政策调整为“只要房贷余额还清都算首套房”，无异于是楼市调控政策的重大变动，也是房贷政策的较大松动。这对于目前低迷的楼市可谓重大利好。这是开发商、楼市春天派们闻讯昼夜狂欢的原因。欢欣鼓舞的开发商预言：如此放松房贷，虽然“金九”失色，“银十”必将光芒四射。“一旦限贷松绑，配合四季度供应高峰，冲刺全年销售指标才有可能，否则今年铁定完不成任务。”
然而，开发商们不能高兴过早。一方面权威部门至今没有发出房贷政策调整的确切消息，足以看出尚处于讨论或者说犹豫不决阶段。能够使得开发商美梦成真尚存变数。
另一方面楼市调控杀手锏的房贷政策竟然动议松绑，足以看出目前楼市低迷状况，房价走低之势不可扭转的程度。8月楼市数据创下10年来最低，成交量持续走低。“金九”注定已经失色。动议调整房贷政策说明9月份楼市形势更加严峻，房价跌幅仍在扩大。
正如此前放松限购政策时一样给市场预期释放出楼市低迷程度比表面表象严重的多的讯息，这次动议松绑限贷政策释放出楼市可能恶化的市场信号。在这种市场心理下，自住型需求可能更加谨慎，更加不敢于出手，更加等待更低价位；投资性投机性需求也许会更不敢出手购买，甚至趁机出手手中挤压的存量房。这必将促使低迷的楼市更加低迷，下跌的房价继续走低。绝不能忽视中国传统的买涨不买跌的心理预期。
在上述市场预期驱使下，既是房贷政策调整为“只要房贷余额还清都算首套房”，银行出于房地产市场整体风险考虑，也不会盲目开闸放水放贷，利率也不会优惠到哪里去。商业银行也许与购房需求心理预期一样会更加谨慎，更加惧怕整体性楼市风险来临。
同时，就目前政策来看，只有差异化的房贷政策是指令性的，即：首套房首付款比例三成，利率可以适度优惠；第二套以上住房首付款比例六成，利率是基准利率1.1倍。如果房贷政策调整比如说利率，也只能是指导性的，或者松绑指令性规定而已。贷与不贷、贷多贷少、利率高低、期限长短的权力将会下放给商业银行自主决定。而处于上述风险考虑，商业银行不会盲目投放房贷。
自住型、改善型住房需求者应该密切观察央行和银监会在房贷政策上的权威消息发布，绝不能轻信媒体传闻炒作就匆忙出手购买。笔者分析，既是房贷真的松绑松动，只能预示着楼市从低迷到恶化，释放出的是房价走低不可逆转的信号。出手购买同样要谨慎。
总之，开发商对于松绑房贷不必过早狂欢；无论是自住型还是改善型需求都应该继续观察观望。
(本文作者介绍：著名财经金融评论家，知名网评人，著名专栏作家。连续多年荣获中国《十大网评人》荣誉称号。)
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