疯狂的房价飙涨之后，终于等来了“疯狂”的楼市调控政策。
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一道更严苛的限购令，也让上海超越北京成为了最严格的房地产限购城市。
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“史上最严”楼市新政出炉
上海市政府昨天（3月25日）上午10点召开新闻发布会，公布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，自昨日起实施。意见提出：
从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。
从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限（由累计缴满两年）调整为连续缴满五年（注：补缴不行）。
严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。
将加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。将严肃查处房地产违法违规行为。
分析人士称，非沪籍人士限购政策调整超出预期，对增量刚性需求影响较大。传闻的限制贷款利率并未落地，预计置换需求加剧通过出售房产实现，投资性需求料受影响。上海超过北京成为全国限购最严的城市，总体看楼市新政影响偏中性。
意见具体内容为：
上海将从严执行住房限购政策，提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所有税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。（注：记者提问称非户籍人口缴纳个人所得税或社保的年限从2年调整为5年，是否可以补缴？答：个税补缴和社保补缴，都不行。因为是系统里确认的，要连续5年。）
对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金，若违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
央行上海总部调查统计研究部主任王振营表示，根据昨日发布的上海房地产新政，今后上海居民如果拥有一套房，在购买二套房的时候，不管第一套的贷款结清与否，都将按照第二套标准缴纳首付款。
上海超过北京?成全国最严限购城市
业内人士表示，这意味着上海的限购已经超过北京，因为上海要求购房者需要已婚。易居中国执行总裁丁祖昱称，“非沪籍人士限购政策一旦执行，上海将超过北京成为全国限购最严的城市，毕竟北京的满5年社保对于是否已婚没有要求。”?
中信建投房地产小组陈慎、刘璐等点评上海楼市新政称，非沪籍人士限购政策调整超出预期，对增量刚性需求影响较大。预计楼市新政影响偏中性。
文件中并未看到此前传闻的限制贷款利率的细则，意味着通过置换来实现杠杆切换与此前保持一致，预计去年以来主流的置换需求仍将在今年延续。
去年上海楼市成交比重中总价400万以上住房占到40%以上，非普通住房比重较大。新政落地后，投资性需求预计受到影响，而改善型需求可能会加剧通过出售在手房屋来实现。
从上海、深圳政策思路看，上海从严提高了购房门槛，而深圳管控思路以信贷端为主。整体而言一线城市尤其上海、深圳当前确实存在一定泡沫，政策出台在情理之中，同时政策影响预计偏中性，可能会在短期内影响其他一二线城市的预期。
中金房地产宁静鞭团队预计，上海新房成交将在未来三个月走弱、由“疯牛”变“震荡”，一线城市房价或短期见顶，郊区楼盘影响更大。
1、外地限购升级对成交有5%-10%的小幅负面影响：房价方面，刚需置业为主的郊区性楼盘受影响更大。
2、二套房首付提升影响改善需求（估计占总成交比重也在5%-10%）。考虑到“卖一买一”的置换改善需求大约占市场总成交的50%左右，此次二套房收紧预计也将影响占总成交5%~10%左右的改善需求释放。
3、严查首付贷预计影响<5%的投机需求，我们估计上海首付贷比例并不高，市场主要需求还是刚需及改善需求。
摩根大通分析师李洛衡此前在研报中表示，即使上海将二套房首付比例升至70%，也不会动摇市场信心，上海楼市的成交面积最多减少10%。“鉴于土地供应有限、资金面充裕，上海房价不会受影响。销售高端住宅的房地产商获得预售批准的时间可能延长。”
解读：短期一线城市房价或见顶？
分析称，上海打响首枪或为一线地产政策转折点，未来针对楼市的行政调控更为频繁。
具体到三条细则对于市场产生的效果，综合中信建投房地产、中金房地产研究人员点评如下：
1）提高社保年限，外地限购升级
中信建投房地产认为，这是超预期政策，对增量刚性需求影响较大，由此上海成为一线城市中非沪籍购房门槛最高的城市。
中金房地产宁静鞭认为，外地限购升级对成交有5%-10%的小幅负面影响。参考北京2011年2月16日的影响，2011年北京限购升级之后，二手房成交率先转冷，成交较前期降幅约50%，新房成交降幅30%，但如果同比2011年同期未执行严格限购的上海，限购带来的额外影响大约仅有5%-10%；房价方面，对刚需置业为主的郊区性楼盘影响更高，比如北京通州在2011年限购升级之后5个月新房成交均价下降了约10%~15%；
（图片来源：中金房地产研究员宁静鞭）
2）二套房首付比例提高
中信建投房地产研究员认为，此次二套房普通住房和非普通住房的政策出台符合预期。去年以来上海价格快速上升，去年成交比重中总价400万以上住房占到40%以上，按2014年执行至今的普通住房标准来看，非普通住房比重较大。此次新政落地后，将会对非普通住房的成交造成影响，投资性需求预计受到影响，而改善型需求可能会加剧通过出售在手房屋来实现，市场潜在流通供应会加大，有助于房价平稳。
中金房地产方面认为，二套房首付提升对改善性需求的影响，估计占总成交比重也在5%-10%。二套房重新回到50%首付，使得拥有1套房再进行改善购买（同时拥有2套住房）需求将大幅萎缩，上海新房90-140平米面积段成交占比40%~45%，140平米以上占比20%~25%，考虑到“卖一买一”的置换改善需求大约占市场总成交的50%左右，此次二套房收紧预计也将影响占总成交5%~10%左右的改善需求释放。
3）严禁场外配资
中金房地产方面认为，上海的首付贷比例并不高，市场主要需求还是刚需及改善需求。严查首付贷预计影响投机需求至多为5%。
中信建投房地产研究员认为，此次政策文件中并未看到此前传闻的限制贷款利率的细则，意味着通过置换来实现杠杆切换与此前保持一致，预计去年以来占主流的置换需求今年仍将延续。
值得注意的是，近两天深圳出台《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，主要针对住房信贷规模、利率、首付贷以及购房人资质进行严格监管。
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中信建投房地产研究员认为，从上海、深圳的政策思路来看，上海从严提高了购房门槛，而深圳的管控思路主要以信贷端为主，这也和深圳在全国最高的按揭成数有关。
整体而言，中信建投房地产认为一线城市尤其如上海和深圳当前确实存在一定泡沫，政策出台在情理之中，同时政策的影响预计偏中性，可能会在短期内影响到其他一二线城市的预期，但从库存结构以及信贷持续释放的角度，依然看好今年二线城市长期机遇。营改增后行业税负稳中有降，一线城市政策定向打击，政策落地后，预期地产板块向上的空间也将打开，继续看好地产板块反弹空间。
大城市房价高企预期不变 行政政策调控更频繁
德国商业银行驻新加坡高级经济师周浩称，中国政策告别“一刀切”，大城市房价仍将高居不下。
他表示，上海最新的楼市收紧措施显示中国政策陷入了进退两难的境地，预期未来政策更加多变，对房价飙升的城市，行政政策将更频繁使用。
上海是中国第一个收紧楼市政策的城市，这可能成为大城市房地产政策的转折点。不过，由于供需良好，大城市的房价将依然高企。货币政策仍将宽松来应对经济放缓和加快二、三线城市的房地产去库存。另外，中国封闭的资本帐户将导致房地产市场发展更为扭曲。资产价格膨胀是一个全球化的现象，反映出实体经济领域尤其是制造业面临流动性过剩、融资成本低、回报差的问题。
回顾上海楼市“疯狂24小时”
而在新政发布的前夜，上海楼市出现恐慌性情绪、经历了疯狂的24小时。据《每日经济新闻》报道，前天上海一天一手房成交量超过1700套。等于每分钟签约1.2套，总面积超过了20万平米。
上海市房地产交易中心主办的房地产交易服务网站“网上房地产”数据显示，截至当天24时，上海市一手房签约套数达到1706套，而在4个多小时前，这个数字才刚刚超过1100套。据网上房地产历史数据，上海上月总成交套数1.1万套。
此前上海单日签约套数的记录是在2010年3月29日，单日签约1801套，当时是因为有一大批动迁房及配套商品房集中签约。因为签售太火，该网站系统被挤爆，以下为其当日公告：
过热的上海楼市
过去一年里，上海房价“疯狂”上涨。国家统计局“2月70个大中城市住宅价格指数”数据显示，上海二手房环比涨幅高达5.3%，仅次于合肥位列第二。而无论是新建商品住宅还是二手房，上海房价的同比涨幅也超20%。
上海市住建委主任顾金山昨日在新闻发布会上称，去年上海住房价格上涨非常快，尤其是大宁绿地、浦东迪士尼板块周边地区以及地铁轨道新发展等区域。原因主要为：
一：流动性相对宽裕，一线城市成为游资的主要流向。去年房地产市场通过信贷、股市转移到楼市，以及外地二三线城市资金流入上海的比较多。
二：由于信贷税收政策的推动，上海本地刚性需求得到快速发展，这同时带动一些没有预期到的购买需求提前入市。
三：供求关系比较紧张，投资性需求回潮。
四：部分房地产开发企业和房地产中介违规操作，通过P2P平台推出了首付贷等业务，使得没有条件购买二套房的消费者也有能力购买，这推动了市场投资和投机行为，也助涨了金融风险。
五：商业银行普通商品房二套房政策放宽。
而在3月6日两会期间，上海市委书记韩正就明确表示，近期上海房地产出现非理性过热，市场情绪抬高房价，对长远健康发展不利。住房是特殊的商品，必须关注和加强调控。
此外，《21世纪经济报道》早在3月10日就报道称，上海高层对上海楼市展开了密集调研，此次会议上述多名领导提出“限购政策从严、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案、针对房产交易环节实行差别化的税收政策、收紧非普通住房的房贷政策”等。此次上海楼市新政定调收紧是大概率事件。
一张图看懂上海楼市新政
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转载自《华尔街见闻》
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