国内首单百亿级租赁住房REITs发行!票面利率5.75%

　　来源：REITs行业研究

　　碧桂园租赁住房类REITs今年2月在深交所获批，产品规模100亿元，首期产品规模17.17亿元，优先级规模15.453亿元，以碧桂园持有租赁物业为底层资产，发行利率5.75%。

　　1　概述

　　4月27日，国内首单达到百亿级规模的租赁住房类REITs产品——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园租赁住房类REITs”）首期成功发行。

　　碧桂园租赁住房类REITs今年2月在深交所获批，产品规模100亿元，首期产品规模17.17亿元，优先级规模15.453亿元，以碧桂园持有租赁物业为底层资产，发行利率5.75%。

　　4月25日，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

　　碧桂园从2017年底开始积极推进长租公寓业务，并首次提出“长租城市”概念。发布长租公寓品牌不到半年，碧桂园就已在上海、武汉、深圳、厦门、广州等一、二线城市落地10余家门店。

　　从发行过程来看，本次产品受到了主流投资机构的广泛关注与青睐，国有银行、商业银行、城商行、券商等机构均表现出强烈的认购意愿。发行方表示，主流机构越来越认可有优质资产支撑的证券化产品，尤其是租赁住房概念的券种，部分机构更是针对“储架”额度进行了一次性审批。

　　在进行一期发行工作的同时，发行方已同步展开二期资产的梳理和整合，碧桂园集团及各区域公司租赁住房业务发展速度明显加快，助推碧桂园租赁住房业务的快速发展。

　　2　碧桂园租赁住房类REITs产品简介

　　1、底层物业资产情况

　　物业资产为北京九华山庄十区、北京九华山庄十五区、上海南翔玉宏、厦门云厝里、厦门国际海岸物业。均位于我国一二线城市，由碧桂园旗下的长租平台公司碧函进行整租并运营，并且碧桂园地产集团为整租方提供保证担保，底层物业现金流在整个产品存续期内非常稳定。

　　2、交易结构

　　3、增信措施

　　本产品安排了物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖、优先级/次级资产支持证券分级、碧桂园地产集团出具评级下调收购承诺、差额支付承诺、优先级资产支持证券的开放退出及流动性支持以及碧桂园控股对碧桂园地产集团的增信义务提供维好承诺等多项增信措施全方位的保障产品安全。

　　本产品增信安排人为碧桂园地产集团，是中国领先的房地产开发商和运营商，经济规模实力雄厚，获得联合评级公司AAA主体长期信用评级。截至2017年6月末，碧桂园地产集团总资产规模超过5，000亿元。

　　4、退出安排

　　发行公募REITs；增信安排人及指定主体收购优先级份额；增信安排人行使优先收购权收购底层资产（包括SPV股权和/或债权或底层物业资产）；市场化处置物业资产或项目公司股权。

　　3　长租公寓REITs对碧桂园的作用

　　碧桂园集团主席杨国强此前表示：“推进租赁住房是国家对人民的爱护，碧桂园坚决拥护并将以实际行动积极参与其中。”

　　“这是千亿级别的战略性布局，随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来巨大挑战”，碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示，近年来碧桂园呈现出非常好的发展势头，公司于2017年9月取得国际权威评级机构惠誉给予的企业信用投资级评级，同年11月被纳入香港恒生指数成份股，皆反映了资本市场对碧桂园的充分肯定，和对公司发展前景的信心。再加之此次REITs获审通过，碧桂园将综合运用各类金融工具，构建租赁住房完整金融链条，保障租赁住房战略的顺利实施。

　　响应中央“房住不炒”、体现民营地产公司社会责任感

　　碧桂园开展租赁住房REITs项目，是对中央“房住不炒”政策号召的积极响应，体现了民营地产公司的社会责任感、对其他房地产企业起到了良好的示范作用的同时，能够促进国内资本支持实体经济，助力“去库存、降杠杆”，为解决房企在住房租赁市场投入高、回收慢的难题提供宝贵实践经验，进一步引导房地产开发企业从“开发销售”的传统模式向“开发-运营”的新型模式过渡

　　1、构建轻资产运营模式的闭环

　　由于与售房相比，住房租赁存在着投资回报周期长、企业盈利压力大的问题。降低企业租赁住房的持有成本是发展住房租赁市场的重中之重。实行了租赁住房资产证券化，房地产企业就能走轻资产运营之路。

　　碧桂园租赁住房REITs对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。

　　2、有效盘活碧桂园内部存量资产

　　除了碧桂园未来将形成的大量租赁住房资产外，现存资产中很多限售、限价、尾盘类型的资产均可以通过REITs工具进行有效盘活。特别地，在当前租赁住房政策风口下，底层资产中存在的各种现实问题，如尚未完成竣工备案、商改住审批沟通等，均有可能通过监管部门的积极协调予以解决。因此，现阶段尽快落地租赁住房REITs项目，将有助于碧桂园自身利益最大化的实现。

　　3、提升碧桂园租赁品牌影响力

　　2017年12月20日，碧桂园正式对外发布了其长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，拟将融居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容于一体，提供跨区域、跨业态的多元“寓乐”体验，致力于为有梦想、爱拼搏的都市青年打造城市梦想充电站，力争三年内建设100万套长租公寓。未来，碧桂园将发挥自身规模优势，围绕中心城市，利用多元化土地储备，打造长租城市。

　　借助资本市场的声音，碧桂园在租赁住房领域的品牌影响力将快速扩大，从而助力碧桂园与各地政府及国有企业在该领域的后续深度合作。

　　4　REITs对培育我国住房租赁市场的意义

　　REITs对培育我国住房租赁市场具有以下几方面的意义：

　　第一，契合“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。REITs对住房租赁市场的有力推动，将会更新社会对房产的地位和传统的观念，其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响，有利于遏止非理性买房、投资房产的情况，促进房地产市场平稳健康发展。

　　第二，便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金，投资于收益型物业，并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格，信息披露规范，专业化运营管理，作为房地产投资较理想的渠道，对社会资本具有吸引力。为此，REITs可成为租赁住房资产投资的重要来源渠道。

　　第三，帮助规范发展和住房租赁市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效率和租赁住房市场的活力。通过提高租赁住房运营方专业化的住房租赁运营管理水平，提升用户体验，推动租赁住房市场规范发展。

　　第四，推动房地产金融创新。住房租赁REITs通过专业化管理，为市场提供优质的租赁住房，改变传统的房地产融资模式，在资产端和服务端都进行优化，也有力推动房地产商的转型。

　　5　政策频利好，进一步促进住房租赁REITs大发展

　　4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件。

　　REITs行业研究早期观点即表示：十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，“租售并举”将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。（参见：住房租赁REITs大风已起 相关政策指向和实操模式你都了解么？）

　　REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式，也是能够完善当前证券市场产品结构、向投资人提供具有较高配置价值的投资产品。

　　长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金，这也导致很多靠民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢，尤其是在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高。但是长租公寓行业想要实现更大发展，规模化是必然的方向，而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

　　REITs行业研究始终认为，租赁住房和基础设施（PPP）领域是中国版公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。从新派公寓类REITs、保利租赁住房类REITs、旭辉领寓类REITs到碧桂园租赁住房类REITs、越秀租赁住房类REITs、阳光城长租公寓类REITs，以及前两天获批的中南菩悦浦寓类REITs。租赁住房类REITs市场蓬勃发展、创新首单产品不断涌现。REITs行业研究相信并期待REITs能够成为助力租赁住房市场发展的最佳金融创新工具。

责任编辑：何凯玲