地产股开始逆政策而动 是否能够否极泰来

　本报记者  姜艳艳

  　1月7日，国务院颁布了有关《国务院关于促进节约集约用地的通知》。其中，闲置土地将征收20%闲置费，去年6月份各地政府专项回报处置情况的规定，不啻将欲图“囤盘、捂地”度过大治之年的房地产商底牌掀开。

　　1月9日，建设部、国土资源部等八部门房地产市场秩序专项整治办公室，又对外通报了26个房地产市场整治违法违规典型案例。其中，违规建设、闲置土地划拨、虚假房产广告以及非法房地产中介问题均有涉猎，堪称“典型案例敲响全行业警钟”。

　　不过，相关行业的经济学家和分析人士都认为，法令执行细则缺乏以及地方政府利益点所在，以及旺盛的市场需求和本币升值的长期趋势不变，2008年的房价仍将稳中走高，不排除二、三级城市进一步上涨的可能。“上涨幅度将会放缓，有利于国民经济的全面制衡。”

　　与之对应，房地产股也显示出不为政策所动的迹象。除了1月8日市场出现调整外，万科(000002)连日小幅回升，股价已从去年12月份低点的25元附近走高到如今的31元；招商地产(000024行情,股吧)(000024)价格从12月份低点的50元附近重上70元高位；而另一上海地产龙头陆家嘴(600663行情,股吧)(600663)也开始了缓步上涨，价格从21元回升到了25元附近。

　　闲置土地认定难

　　2007年管理层在“天天看股市”之余，对房地产行业也采取了逐步收紧政策。从提高土地的“一费两税”，到限制外资购地以及物权法的出台、限制信贷、二套房认定等等方面进行了规范，对于房地产企业来说，贷款不断紧缩的金融政策更在多重治理办法之外雪上加霜。

　　“闲置土地的认定一直是相关法令执行的关键所在，由于管理层并没有进一步配套细则出台，20%空置费的征收，警示意味大于实际意义”，民族证券房地产行业分析师崔娟表示。

　　由于土地收入是地方政府收入的支柱来源，由其所主导的闲置土地认定工作执行力度需待进一步观察。

　　从1999年国家第一次出台闲散土地处置规定上，就可看出开发商的捂盘、囤地现象多年来一直没有解决。“随便在一块土地上做点项目，就能证明该地并不‘闲散’。这种无头公案并不在少数——尤其是实力雄厚的房地产商，更有资金和实力进行运作。”

　　房价增幅间接放缓

　　“增幅放缓与房价下跌是两个概念，而市场综合判断多从房地产政策出台也不过是达到了前者目的。”财经界资深评论人士如是说。

　　闲散土地征费以及上一年综合的治理给普通投资者带来了“好消息”。据悉，由于房地产行业的运行周期原因，每年年底房地产商在偿还上年信贷之后，将会在新年伊始重新贷款。消息人士透露，已经出现了部分房地产商贷不出款的情况——对于担忧一方面号召管理，另外纵容银行业贷款支持的人来说，管理层已经“动了真格”的。

　　另外，已经有小型房地产商主动将手中的闲散土地出让，这一方面加大了市场开发的力度和速度，同时也加速了行业的整合——无钱、无实力的开发商依靠土地升值的美梦破灭，要么加快建设速度，尽早实现资金回笼；要么拱手让人，给大型房地产商提供契机。对于投资者来说，政策执行的“正面”因素是最大的利好，房价有可能在行业的变局和拐点中出现回落。

　　不过，令业界较为担忧的是，房地产商拿到土地之后，开发速度和质量并非要点，在全行业资金链吃紧的情况下，土地闲置费用一旦征收以及收购兼并小房地产商，将会限制开发商的热情——供应量减少和成本的增加仍将由投资者来承担。

　　房地产股长期看好

　　在管理层接连出台相关房地产政策以及警示案例的同时，去年下半年深幅调整的房地产股旁若无人地重新抬头。

　　“即便是闲置土地将征收20%费率这个直接瞄向房地产商最后底牌的文件，也不过引发了房产股一天的回调。并且，从长远角度看，房地产股还将保持投资魅力。”分析师表示，专项土地政策还会接连出台，而金融信贷也将进一步收紧。

　　但是地产股的长期走势并没有改变。分析人士认为，市场具备真实的投资需求，加上人民币升值的宏观背景，以及奥运会提供的契机，中国的房地产行业将会保持与国民经济同步的上升势头。

　　流动性过剩推动了房市、股市齐发展，而房地产行业的资产泡沫远未达到高峰，各项政策的出台只是促使这种发展更为稳定健康——经济学家们表示，行业出现优胜劣汰的变革，加上资本市场提供的契机，优势房地产股的长远投资价值还将存在。

　　尤其值得一提的是，强势的地产股盘整之后已经出现了齐爆发的状态。1月10日，地产股一早即价格翻身，17只排名靠前的地产股全部上涨，不少股票的涨幅均超过了5%。1月11日早盘，万科仍旧稳步上升，显示出强劲的发展后劲。强势的地产股在宏观调控的背景下，更有机会并购中小地产公司，迎来更大的发展空间。