地产商是否透支滨海新区楼市

　　敖虹

　　3月26日，滨海新区概念股泰达股份(000652.SZ)、津滨发展(000897.SZ)同时公布年报，业绩均呈不同程度的增长。受3月18日《滨海新区综合配套改革试验方案》获国务院的正式批复的利好消息，这两只股票此前刚刚两个涨停将股价推至高位。

　　渤海证券滨海新区研究小组预测，2009-2013年将是津滨发展公司业绩爆发的高峰期。而原因正是津滨发展有土地储备450万平方米，其中80%位于滨海新区。

　　资本市场的一波行情外，滨海新区的楼市则刚刚经历完30%以上的大涨，目前开发区的房价已过万元。有消息称，万通与泰达今年即将推出的一个高档项目价格将达到2万元。

　　虽然不少人并不赞同滨海新区房价透支政策利好的说法，但却不得不承认滨海新区这一轮房价暴涨多少有透支的嫌疑。而第三产业不发达，当地人口增长速度能否匹配楼市需求，已成为滨海新区楼市发展的最大障碍。

　　房价大涨后开始企稳

　　2003年，滨海新区房价不过千元，但经过2006、2007年连续两年超过30%的暴涨，目前开发区的房价已过万元，塘沽区的平均房价也超过了8000元，几乎与天津市中心区的价位相当。相比于天津当地的收入水平，房价已超出一般百姓可以承受的范围。

　　根据天津联合房地产销售代理有限公司的监测，2007年仅开发区和塘沽区两地出让土地总建筑面积就达到600万平米，其中住宅类建筑面积250万平米。开发商纷纷抢地，也促使地价翻倍地上涨。

　　金地集团天津房地产开发有限公司总经理郝一斌告诉记者，金地自从三年前进入天津后就一直在滨海新区找地，但是由于新区大量土地在当地开发商手里，即使有一部分新增土地供应，依然满足不了开发商的需求，所以金地和其他外来房企都只能先在天津市区外围拿地，然后伺机进入滨海新区。

　　“地价、房价飞涨，特别是近两年房价的增长是非理性的，虽然有全国楼市整体上涨的动力和滨海新区政策的利好，也不得不承认增长速度太快已经出现了泡沫成分，有透支政策利好和未来房价的嫌疑。”天津联合房地产销售代理有限公司总经理王志诚说。

　　天津富力城房地产开发有限公司总经理谢向平也告诉记者，滨海新区的土地优惠政策的确吸引了大批开发商，促使新区的房价攀升迅速，在局部地区的确有透支房价的现象。

　　房价大涨也让开发区和塘沽区吸引了众多投资客，据了解，有的项目投资客户比例甚至达到4成。

　　“投资客户增加导致滨海新区楼市空置率很高。这里的租金并没有上涨，反而有的下跌。在二套住房新政的打压下，很多投资者不得不将房产转到二手房市场以租代售，但是效果甚微。”天津中原物业顾问公司投资部主管、高级投资分析师高飞告诉记者。

　　尽管如此，记者采访的业内人士和开发商大多还是不太认同透支的说法。

　　郝一斌就认为，虽然滨海新区的房价上涨幅度很快，但是相比北京、深圳、上海等地，天津的房价收入比还比较健康。滨海新区还有大量总价60万到100万的房子。

　　从去年10月份开始，滨海新区也进入了观望期，但进入3月后，滨海新区成交开始逐渐回升。不少业内人士预测，2008年天津房价将保持在10%到15%的增幅。

　　“再像前两年那样大涨不可能了，但是市场并没有往下走，只是进入盘整。今年房价还会是一个缓慢上涨的趋势，至少未来两年楼市都会向好发展。”高飞说。

　　人口增长的楼市需求

　　虽然没有人怀疑滨海新区的长期前景，但目前滨海新区的第三产业不发达，如何吸引更多进驻人群，实现人口和楼市发展相匹配，将极大程度地影响滨海新区楼市的未来。

　　据了解，滨海新区目前产业结构很不合理，第二产业占据比重过大，第三产业比重不足1/3。“楼市发展的关键是需求，而需求主要来自于不断涌入的人口，人口涌入量越大，房地产市场就愈加火爆。近两年开发区和塘沽区外来人口涌入速度并不是很快，导致租金无法保障，二手房也无人接手。”高飞说。

　　王志诚认为，滨海新区特殊的地理位置也决定了其辐射范围不如浦东新区，滨海新区的辐射区域如唐山、秦皇岛、沧州等地的经济实力，就远不如浦东所辐射的江浙一带，其周边的需求也许并没有想象的那么高。

　　天津泰达控股有限公司副总经理冯兆一先生也强调，中国经济增长第三极并不一定会在滨海新区出现。地产商期望效仿当年投资深圳、跻身浦东来分享滨海新区开发开放所带来的超额利润，或许只是一厢情愿。不过冯兆一还是认为，滨海新区乃至天津市作为沿海板块发展相对滞后、资源迅速聚集的地区，仍然有着相当的成长空间。

　　根据2005年11月份的人口普查数据，塘沽和开发区常住人口为70.9万，包括塘汉大三区实际常住人口为132.82万。滨海新区“十一五”规划预计，2010年和2020年滨海新区人口规模将增加为180万人和300万人。亦即到2010年，人口净增50万，到2020年人口净增170万。

　　以天津市2005年统计滨海新区人均住房建筑面积28平方米计算，到2010年，滨海新区需新增住房面积1400万平方米；到2020年，需新增住房面积4760万平方米。

　　“珠三角、浦东新区都是经历了好几年酝酿才有了爆发性的增长，开发商应该对滨海新区长期看好，付出更多的耐心。”郝一斌说。